“대출 없는 집이라 전세계약을 했는데, 입주 6개월 만에 집주인이 전셋집을 담보로 5000만 원을 대출받겠다고 합니다. 집주인은 전세보증금 2억 원이 대출금보다 등기부상 선순위이고, 시세가 4억 원이어서 경매에 넘어가더라도 제가 손해 볼 일은 없다고 하는데, 정말 괜찮을까요?” 부동산 커뮤니티에 올라온 한 세입자의 질문이다. 이 세입자의 전세보증금은 보호 받을 수 있을까? 세입자가 이사와 동시에 전입신고와 확정일자를 받고 거주했다면 전세보증금은 집주인의 대출금 5000만 원보다 등기상 선순위다. 쉽게 말하면 집이 경매에 넘어가더라도 세입자는 다른 채권자보다 우선해 전세보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻이다.

집주인 후순위대출, 계약 만료 후 이사 갈 때 문제될 수 있어
계약 만기 1개월 전까지 집주인에게 이사 의향 명확히 밝혀야

하지만 집주인의 후순위대출 후 보증금을 증액해 재계약한 경우에는 전세보증금을 온전히 보호받지 못할 수 있다. 일례로 집주인이 5000만 원을 대출받은 후, 기존 세입자와 전세보증금을 3000만 원 올려 재계약했다고 가정해보자. 보증금 인상분 3000만 원은 집주인의 대출금보다 등기상 후순위이고, 따라서 경매 시 변제 순서는 전세보증금 2억 원 → 대출금 5000만 원 → 인상된 전세보증금 3000만 원이 된다.

해당 주택이 경매에서 2억5000만 원에 낙찰될 경우 세입자는 전세보증금 인상분 3000만 원을 날릴 수밖에 없다. 보증금 회수에 따른 위험부담을 줄이기 위해선 재계약을 할 때 “인상된 전세보증금 3000만 원으로 대출금을 일부 상환하고 근저당권 변경등기를 한다”라고 특약을 작성해 두는 편이 좋다.

내용증명 보내는 방법 고려

집주인의 후순위대출은 계약 만료 후 이사할 때 문제가 될 수 있다. 후순위대출은 새 세입자의 전세보증금보다 선순위인데, 최근 깡통전세 우려로 세입자들이 대출 있는 집을 꺼리고 있어 새 세입자 구하기가 어려워지기 때문이다.

새 세입자에게 전세보증금을 받아 현 세입자를 내보내는 전세 관행상, 현 세입자는 계약 만료일에 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 전세보증금 반환이 늦어지는 것을 미연에 방지하기 위해선 세입자는 늦어도 만기 1개월 전까지 집주인에게 이사할 의향을 명확히 밝혀야 한다.

만기일이 수요가 귀한 전세 비수기라면, 집주인에게 제때 전세보증금을 돌려 줄 것을 압박하는 내용증명을 보내는 방법도 고려해 볼 필요가 있다.

‘대항력’·‘우선변제권’ 확보

대부분의 세입자들에게 전세보증금은 전 재산이나 마찬가지다. 소중한 전세보증금을 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자를 갖춰 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보해야 한다.

또한 요즘처럼 깡통전세 우려가 만연한 시점에는 ‘전세보증금 반환보증보험’에 가입해 두는 것도 필수다. 전세보증금 반환보증보험은 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증보험에서 취급하며, 임대인의 동의 없이 가입 가능하다. HUG의 보장 대상 보증금 요건은 수도권 7억 원, 지방 5억 원까지다. 서울보증보험은 아파트 이외의 주택에 대해서만 10억 원 한도의 제한을 두고 있다.

마지막으로 거주기간 동안 전셋집에 새로 설정된 권리가 있는지 정기적으로 등기사항증명서를 확인해보는 것도 좋겠다. 등기사항증명서는 법원 인터넷등기소에서 직접 열람할 수 있고, 부동산114의 ‘알리미서비스’를 이용하면 등기사항 변경사실을 실시간으로 확인 가능하다.

[제공 : 부동산114]