잘하면 복덩이, 실수하면 패가망신
주택매매는 집이 전재산이나 다름없는 일반 서민들에겐 ‘큰 일’이다. 목돈이 오가므로 집을 사고팔 때 실수하면 자칫 낭패를 보게 된다. 특히 실거래가 신고, 과세표준 현실화, 관인계약서 작성 등 주택거래 환경이 크게 바뀐 만큼 매수와 매도에 관한 정보를 잘 익힌 뒤 거래하는 게 상책이다. 집을 사고 팔 때 꼭 알아둬야 할 7가지를 소개한다.
① 계약 전 주택 등기부등본 확인은 가장 기본
얼마 전 새로 지은 집을 사고 거래 대금을 모두 건네준 서울 역삼동의 이영준 씨(51)는 황당한 일을 당했다. 집짓기 공사에 참여했던 건설업체 대표가 “전 주인에게서 공사대금 1억 원을 받지 못했다” 며 이 씨에게 대신 내어 줄을 요구해온 것.
얼마 뒤 공사업체는 법정 저당권을 내세워 이 씨 집을 경매하겠다고 알려왔다. 다급해진 이 씨는 자취를 감춰버린 매도자를 백방으로 찾아 나섰지만 헛일이었다. 주택을 사고 팔 땐 관할 등기소에서 등기부등본을 떼어보는 것이 주택매매를 위한 첫 걸음이다. 먼저 등기부등본에 적혀있는 이름과 주민등록번호가 파는 사람과 같은지 꼭 확인하고 소유권 이외 권리 관계부터 파악해야 한다. 또 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 근저당권 설정 등 민사상 권리관계가 복잡하게 얽혀 있다면 계약 전에 풀거나 집이 비록 마음에 들더라도 계약을 재검토하는 게 좋다. 아파트가 아닌 단독주택이라면 시ㆍ군ㆍ구청에서 토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원도 열람해보아야 한다. 열람과정에서 무허가 건물, 철거대상 여부, 과세 완납 여부, 물리적 문제 여부 등을 확인할 수 있다.
본인이 등기부등본을 떼지 않았을 때는 등본 발급 일자를 꼼꼼히 살펴야 한다. 발급일과 계약 날짜 사이에 다른 저당권이 설정될 수도 있는 까닭이다.
② 계약서 작성은 치밀하게
부동산거래 계약서엔 등기부등본과 토지대장상의 목적물 표시, 대금 액수, 지불 시기, 매수ㆍ매도인 성명, 주소, 주민등록번호, 부동산 명도시기, 부동산 소유권 이전ㆍ매매 물건 멸실ㆍ훼손 등 매도인 책임사항을 기재한다. 등기부등본 상의 면적과 실제면적에서 차이가 났을 때 매매금액 정산방법 등도 따로 약정한다. 계약 뒤 저당권이 설정됐을 때는 해약하거나 위약금을 얼마나 물어줄지에 대해서도 특약사항에서 밝혀 공증을 받아두는 게 좋다. 소유권에 제한이 가해지는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인하고 앞으로의 처리방법에 대한 약정도 분명히 해야 한다. 또 계약서 작성은 조작 위험성이 있다. 따라서 아라비아 숫자보다는 한자(또는 한글)로 적고 내용도 알기 쉽게 써야 한다.
특약란에는 분쟁이 일어날 수 있는 사안을 다 적어도 좋다. 계약서 작성 뒤 이상이 없으면 기명ㆍ날인한 뒤 계약금을 주고 영수증을 받으면 된다. 계약서는 매도인, 매수인, 입회인이 각 1부씩 보관한다.
③ 소유자와 직접 계약이 원칙
부동산 등기부등본 상의 소유자와 계약하는 게 가장 안전하다.
소유자 자녀나 친·인척이 위임장을 위조하거나 인감을 훔쳐서 집을 파는 사례가 더러 생긴다. 대리계약에 따른 분쟁이 부동산거래 다툼 중 상당 부분을 차지하고 있어 주의가 요구된다.
어쩔 수 없이 대리인과 계약할 땐 주민등록증, 인감증명 첨부 여부를 확인해 적절한 대리인인지를 확인하고 계약해야 한다. 또 계약 전에 집주인에게 전화해서 계약 위임 여부를 확인해 보는 게 바람직하다. 부동산 중개 사고를 막기 위해선 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어 있는 공인 중개업소를 이용하는 게 상책이다. 업무보증서 유효기간이 지났는지 도 확인할 필요가 있다.
④ 반드시 현장에 가봐야
매매 계약 전엔 반드시 현장에 가서 확인하는 게 좋다. 집의 △ 위치 △지목 △면적 △인접 주택 및 토지와의 경계 △학교 · 교통관계 등을 두루 살펴야 한다. 아파트 구조가 같다고 옆집을 보고 계약하면 나중에 발견된 문제 때문에 분쟁이 생길 수 있다. 그 땐 전적으로 집을 산 사람에게 책임이 따라 피해를 보게 된다.
법조계 관계자는 “임차인이 있는데 본인이 살고 있는 것처럼 속여 집을 넘기는 사례도 허다하다. 따라서 임대차 관계가 있을 때 새 주인이 계약 사항을 이어 받아야하는 만큼 집주인이 실제 살고 있는지 꼭 확인할 필요가 있다”고 강조했다.
⑤ 잔금 줄 때도 부동산등기부등본 확인은 필수
집을 계약하기 전 등기부등본을 확인했더라도 잔금을 치르는 시점에 다시 살펴봐야 한다. 당사자 사이에 계약을 맺은 뒤 중도금과 잔금을 치르는 사이 새 저당권이 설정되거나 이중계약으로 다른 사람에게 소유권 이전 등기가 되어 있을 수도 있는 까닭이다.
잔금을 줄땐 매도자에게서 등기이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전등기를 하는 데 불편이 없도록 해야 한다. 되도록이면 법무사가 동참해서 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 하고 이전 등기도 빨리 하는 게 좋다.
⑥ 융자금 승계는 신중히 하는 게 안전
만약 매수인이 융자금을 이어 받을 때는 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하는 게 중요하다. 또 해당 구청에 전화를 걸어 제세공과금이 완납됐는지 알아보는 것도 필수다. 매도자가 부동산 양도신고 대상자라면 잔금일 전까지 세무서에 양도신고를 하고 부동산 양도신고확인서를 받아 매수인에게 줘야한다. 재산세를 비롯한 지방세가 밀렸는지도 확인해야 한다. 집주인이 지방세를 내지 않았을 땐 계약서를 관할 시ㆍ군ㆍ구 지적과에서 검인받을 수 없기 때문이다.
⑦ 집을 살 때인지 잘 따져 보라
집을 살 때 부동산 시장 흐름상 적정한 매수 시점인지부터 잘 따져보는 게 재테크와 내 집 마련의 지혜다. 부동산 전문가들은 올 11월을 집값이 바닥을 찍는 시기로 보고 전세보다 내 집을 마련할 수 있는 ‘기회’라는 의견을 내고 있다. 내년부터 양도소득세가 중과될 것을 염려한 매물들이 11~12월께 잇따라 시장에 나올 것이라는 이유에서다.
한 부동산 전문가는 “매수자는 매매협상에서 우위에 있다는 점을 감안, 이를 잘 활용해야 한다. 매도자가 급히 팔 생각이 있을 땐 확실하게 매입 의사를 밝히면 시세보다 더 싸게 살 수 있다”고 조언했다.
정혜영 기자
jhy@ilyoseoul.co.kr