무작정 투자는 금물…따져보고 구입해야


2010년은 주식 시장과 채권 시장 둘 다 뜨거운 한 해였다. 그러나 그 동안 우리들에게 재테크 공식의 하나로 여겨졌던 부동산은 맥을 못 춘 한 해이기도 하다. 하지만 모든 부동산이 하락하거나 제자리걸음을 한 건 아니다. 그 속에서도 빛을 발한 부동산이 있었고 그것이 바로 오피스텔 투자였다. 이는 저출산·고령화의 메가트렌드로 인한 1인 가구의 증가로 투자는 2011년에도 지속적으로 소형의 아파트 및 도시형 생활 주택과 더불어 각광을 받을 것으로 전망된다. 상황이 이렇다 보니 일부 투자자들의 경우 아무런 계획 없이 무작정 투자에 뛰어드는 사례가 종종 벌어져 손해만 보는 낭패를 보기도 한다. 성공적인 오피스텔 투자를 위해 꼭 알아둬야 할 유의사항은 무엇인지 짚어본다.

오피스텔 투자를 위해서는 생활권의 수요가 탄탄한지 파악하는 것이 첫 번째 과제다.

계산상 아무리 수익률이 좋더라도 공실이 있다면 그 수익률은 아무 쓸모없다. 보통 수익률에만 혹해서 인근 생활권의 수요를 파악하지 않고 투자하고 난 뒤 정작 공실기간을 줄이기 못해 저조한 수익을 올리는 사람들이 많다.

두 번째는 소형 평형과 역세권을 공략해야 한다.

1인~2인 가구가 증가하고 있고 바쁜 직장인들이 편리하게 출퇴근 할 수 있도록 역세권에 위치한 오피스텔이 탄탄한 수요를 위한 필수 조건들이다.

이런 소형 역세권 단지는 그렇지 않은 단지에 비해 수요층이 두터워 상대적으로 임차인 유치나 환금성 모두 좋다. 기타 아파트 단지 내 혼재되어 있는 오피스텔은 단지 내 상권이나 커뮤니티 등을 이용할 수 있기 때문에 선호도가 높으므로 같은 조건이라면 단지 내 오피스텔에 투자하는 것이 좋다.

세 번째는 관리비가 월 임대료에 포함되는 지 확인하여야 한다.

관리비를 월 임대료에 포함하여 받는 경우 관리비가 상승하면 월 임대료를 높여 받아야 하기 때문에 그만큼 수요가 줄어들 뿐만 아니라 수익률 자체에도 영향을 주게 된다.

반면 관리비를 따로 받는 경우는 전자보다 관리비 상승에 대한 체감도가 낮다.

쉽게 말하면 임차인들은 대개 임대료 자체에 포커스를 맞춰 판단하기 때문에 임대료가 상승하지 않는 한 관리비가 약간 상승하더라도 감내하는 경우가 많다.

네 번째는 3.3㎡ 당 가격 및 전용률을 따져봐야 한다.

오피스텔은 아파트와 달리 전용률이 낮은 경우가 많다. 보통 광고에 나오는 분양 면적을 전용 면적이라고 오해하는 분이 적지 않은 데 분양 면적과 전용 면적과는 보통 차이가 많이 난다. 그러므로 3.3㎡ 당 분양가를 따져보고 비교를 해보아야 한다.

다섯 번째는 경매나 급매물을 통해 매입자금을 최소화해서 수익률을 극대화 하여야 한다.

오피스텔에 대한 관심이 높아지면서 오피스텔 가격이 점점 상승하고 있다. 이에 따라 투자금 대비 수익률이 상대적으로 떨어지는 현상이 나타나고 있어 무엇보다 매입자금을 최소화 할 수 있는 방안을 모색하는 것이 중요하다.

여섯 번째는 바닥 난방 가능 여부에 대한 확인이다.

바닥 난방에 대한 규제가 완화되어 바닥 난방이 수요자들의 관심을 끌기는 다소 어려워졌다. 85㎡ 이하 오피스텔에의 투자를 고려한다면 되도록이면 바닥 난방이 되는 매물에 투자를 하는 것이 추후 매물의 보편성을 생각 했을 때 보다 나은 선택이다.

2009년과 2010년을 거치면서 오피스텔 투자에 대한 수요가 늘어나면서 가격이 많이 올랐다. 현재에도 지속적으로 증가 하는 추세이기 때문에 꼼꼼히 따져보지 않으면 은행 예금 금리보다도 낮은 실망스러운 결과를 얻을 수도 있다.

그러므로 위의 유의사항을 꼭 참고해 안정적이면서 지속적으로 현금흐름을 창출할 수는 있는 오피스텔 투자가 되기 바란다.

김 기 성 <포도설계재무 개인 재무 상담사>


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