장경철의 상가 바로보기

최근 상가시장의 변화가 몇 가지 있는데 그 중 하나가 분양가의 상승을 꼽을 수 있겠다. 물론 지가의 상승과 기반시설부담금의 부담, 후분양제의 실시 등 이유가 있겠지만 상가투자자들과 상담을 하다보면 분양가에 어느 정도의 거품이 있음을 알 수가 있다. 불과 얼마 전 뉴스에는 상가의 분양가 신기록이 연일 나오고 잠실의 한 아파트 단지 내 상가는 1층 기준 평당 1억3천만원이라는 최고치를 경신하였다. 이 상가의 전용률이 60%인 것을 감안하면 수익률이 얼마나 나올까는 의문이다. 상가시장의 거품론이 나온 것은 어제의 일은 아니지만 지난해 동탄신도시 몇몇 단지 내 상가와 중심상업지 근린상가 분양 열풍이 본격적이라고 볼 수 있겠다. 상가투자에서의 흔히 블루칩은 1층이라고 한다.

최근 상가의 1층과 2층 이상 층간(이하 상층부라 칭하겠음)의 차별화가 진행되고 있다. 경기가 불황일수록 이러한 차별화는 뚜렷해 져 1층의 선호도가 높아지고 있다. 그러나 이러한 또 다른 이면에는 1층의 분양가가 결국 상가투자에서 거품의 주범임을 알 수 있다.

층별 분양가를 상가의 가치로 볼 때 1층 가치가 100이라면 과거에는 2층이 50, 3층이 40, 4층 이상은 35 정도 수준을 보였다. 하지만 최근에는 2층이 35 이하, 3층은 30 이하, 4층 이상은 25 이하로 떨어졌다는 분석이다. 그러면 1층 상가에 투자를 하면 무조건 올바른 투자인가 라는 질문의 답변은 예가 아니고 반드시 그렇지는 않다가 정답일 것이다.

상가투자에서 층은 또 동선에 따라 영향을 받는다. 그렇지만 1층에 있는 상가라고 할지라도 후면에 있다든지 이면인 상가나 기둥에 가린 경쟁력 없는 상가보다는 전용 엘리베이터나 계단이 있는 상층부상가가 훨씬 낫다. 상층부 상가에 투자할 때는 시세차익보다 임대료를 우선적으로 검토해 투자해야 한다. 상층부는 시세가 크게 오르지 않기 때문이다. 또 상층부는 상가라고 해도 판매시설이나 근린생활 업종보다 업무용 사무실로 사용되는 경우가 적지 않다. 때문에 주변 상가보다 사무실 임대가와 매매가를 비교해 투자해야 한다. 일반적인 상가의 층별 차이를 극복할 수 있는 것은 상권이다. 상권이 좋은 상층부 상가에도 관심을 가져볼 만하다. 지금까지 상가 투자는 주로 1층 코너 또는 전면, 주출입구를 선호했다.

하지만 가격상승으로 인한 수익성 저하로 오히려 상층부를 택하는 업종이 늘어나고 있다. 상층부 선호도가 예전보다 훨씬 높아질 수도 있게 된 것이다. 다음호
에는 사례를 통해서 경쟁력이 있는 2, 3층이 경쟁력 없는 1층 상가보다 경쟁력이 있음을 살펴보기로 하겠다.
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