장경철의 상가 바로보기<2>

지금 상가 시장에서는 투자가치가 높은 상가와 그렇지 못한 상가 간에 선호도 차이가 더 벌어지고 있는 양상을 보이고 있다. 주택이나 토지는 일단 한번 투자열기가 달아오르면 투자가치가 낮은 상품에도 덩달아 투자자들이 몰리는 경우가 많다. 하지만 상가는 상품의 특성상 이 같은 현상이 나타나기 힘이 든다. 입지와
유동인구 등에 의한 상권전망에 따라 수익성에 편차가 크기 때문이다. 이에 따라 상가 투자자들의 임대수익도 제각각이다.

상가투자에 임할 때에는 반드시 현장답사를 통해 먼저 주변상권을 살펴봐야 하고 후(後)분양을 받았다 해도 분양받은 후 분양 시행사나 시공사가 부도가 나면 여전히 투자 원금 회수가 쉽지 않다.

오히려 신뢰감과 현실성을 고려한 시장분석만이 살아남는 방법이다. 이제 상가시장은 분위기상 투자자들의 선택을 받을 시기로 보여진다. 주택과 토지는 규제로 좀처럼 거래가 이뤄지지 않고 있고 규제가 철폐된 해외부동산의 경우도 투자 주의보가 내려지고 있다.

후분양제의 투자자에 대한 법적 보호 효과는 제한적이고 분양에 앞서 분양사와 시공사가 건실한 회사인지, 편법 분양은 아닌지 등을 유의해 봐야 한다. 상가를 사기 전에 가장 먼저 짚어 봐야 하는 것은 임차인을 쉽게 구할 수 있느냐 여부다. 직접 상가를 운영하지 않는 이상 임차인이 필요하다. 요즘같이 경기가 침체돼 있고 상가가 과잉 공급된 상태에서는 임차인 구하기가 어려워 관리비만 축내는 상황에 몰릴 수 있다. 상인의 입장에 서서 ‘장사하고 싶은’ 상가인지 생각해 봐야
한다.

상가투자에서는 예방이 최선이다. 분양회사의 화려한 광고와 감언이설에 속았을 때 마땅한 법적 보호장치가 없기 때문이다. 분양업체에서 구두로 ‘분양 후 전매를 해주겠다거나 프리미엄을 보장하겠다’고 약속한 것은 법적 효력이 없는 만큼 반드시 문서 계약을 요구해야 한다.

업종 변경이 잦은 상가도 요주의 대상이다. 임대인이나 업종이 자주 바뀐다는 것은 장사가 어려워 포기하고 나가는 상인이 많다는 뜻이다. 안정적인 임차인 관리가 그만큼 힘들어지게 된다.

주변 중개사무실에 들러 세입자 변동에 관한 내용을 상세히 알아보고 관리사무소 등에서 임차인 변동, 관리비 납부 상태 등을 점검해 보면 좋다.

상가를 구입하기 전에 주변 지역의 개발 계획을 꼼꼼히 살펴보지 않아 피해를 보는 투자자는 헤아릴 수 없이 많다.

상가는 주택보다 감가상각비가 크다. 반면 토지 가격은 대체로 시간이 지나면 오르게 마련이므로 장기적인 투자를 원한다면 상가 건물의 토지 지분과 가격을 체크하는 것이 좋다.

상가 분양 때 시행업체로부터 받는 금융 혜택은 수익률과 직결된다. 시행업체들은 물량 해소 차원에서 계약금 조건을 완화하고 중도금도 이자후불제나 무이자 융자 혜택을 주곤 한다. 무이자 융자 혜택은 금융비용을 줄이려는 수요자에게 매력적이다.

일반적으로 상가는 30% 내외의 융자를 고려하는 게 좋다. 이 때 이율은 6~7%가 되는데 이자가 만만치 않다. 또한 대부분 금리가 변동금리이고 금리가 오르는 추세이므로 체크를 요한다. 1억4000만원의 상가를 분양받으며 중도금 30% 무이자 융자 혜택을 얻는다면 연간 250만원의 수익이 발생한다. 중도금 무이자 융자는 입점 시기가 많이 남았고 중도금이 클수록 유리하다. 무이자 융자 혜택이 크면 자기 자본만으로 투자할 때 오히려 손해를 본다.

게다가 시행업체들은 무이자 융자를 지원해 주면서 자신들이 부담해야 할 이자를 분양가에 포함시키기도 하기 때문에 주변 시세 파악은 필수적 이다. 입점 시점에 지급해야 할 잔금과 융자 비용이 만만치 않기 때문에 자금 계획을 철저히 짜는 것도 잊지 말아야 한다.

100만~200만 원의 청약금도 투자 결정 이전에 내서는 안 된다. 청약금은 계약금의 성격이어서 나중에 돌려받지 못할 수도 있다. 그래서 분양공고에 환불조건이 명기되어 있는지 확인을 해야 한다. 분양회사가 임차인을 확보한 상태에서 분양을 하는 임대분양의 경우, 임대계약서 제출을 요구해 실제 임대가 이뤄졌는지를 확인해야 한다.

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