은평·서대문 북아현·용산 한남 등 16곳 도시재정비촉진지구 지정


은평, 서대문 북아현 등 뉴타운과 세운상가 등 시범지구 3곳을 포함해 서울시내 17곳(512만여 평)을 ‘도시재정비촉진지구’로 지정됐다.

이들 지역에선 빠르면 2008년 말부터 분당(10만 가구)의 2배 규모인 20만 가구의 아파트가 순차적으로 공급될 전망이다.

건설교통부는 지난 9월 서울시가 각 구청으로부터 신청을 받아 제출한 은평구 은평, 서대문구 북아현, 용산 한남 등 14개 뉴타운 지구와 3개 균형촉진지구를 재정비촉진지구로 각각 지정키로 했다.

촉진지구에선 층수 제한이 사실상 없어 타워팰리스 같은 40~50층 이상 초고층 아파트 건설이 가능하다. 전체 가구 수의 20%로 제한됐던 30평대 이상 중대형도 40%까지 늘릴 수 있다. 이에 따라 정부와 서울시는 강북 개발 가속화와 주택 공급 확대에서 큰 효과가 있을 것으로 기대하고 있다. 하지만 민간 주도에 따른 사업 장기화 가능성이 있고, 사업 성공에 필수적인 도로·공원 등 기반시설 확충을 위한 재원 대책이 불확실하다. 자칫 부동산 값만 올릴 수 있다는 지적도 나온다.

정부가 서울 17개 뉴타운 지역을 재정비촉진지구로 지정키로 한 것은 낙후된 도심 주거지역을 체계적으로 개발하기 위한 조치로 해석된다. 정부는 이들 낙후지역이 재개발되면 강남과 강북 간 주거환경의 격차가 크게 해소되고 서울지역 주택시장 안정에도 기여할 것으로 기대하고 있다.

재정비촉진지구로 지정된 곳은 용도지역의 변경이 비교적 쉽고 용적률과 층수를 국토계획법상 최고치까지 적용할 수 있다.

특히 주거, 상업지역 용적률은 최고 500%, 1500%까지 적용할 수 있어 높이 40~60층의 초고층 아파트와 주상복합, 비즈니스 빌딩이 대거 들어설 전망이다.

은평, 서대문 북아현, 용산 한남 등 16곳 재정비촉진지구 지정

이번에 지정된 촉진지구는 1차 시범 뉴타운지역인 은평구 은평, 성북 길음동, 2차 뉴타운 용산 한남 등이다. 또 3차 뉴타운지역인 ▲서대문 북아현(25만평) ▲ 영등포 신길(45만평) ▲ 동대문 이문·휘경(30만평) ▲노원구 상계(20만평) ▲성북 장위(56만평) ▲은평 수색·증산(27만평) ▲금천 시흥(19만평) ▲동작구 흑석(27만평) ▲송파 거여·마천(22만평) ▲관악 신림(16만평) 등도 재정비 촉진지구로 지정됐다.

그밖에 2차 균형발전촉진지구(중심상업지형)로 개발되는 곳은 ▲강동 천호·성내(8만평) ▲광진 구의·자양(12만평) ▲중랑 망우·상봉(15만평) 등 3곳과 추후 재정비촉진지구로 지정될 세운상가(13만평) 등으로 이곳에는 초고층 주상복합, 오피스빌딩이 집중 배치된다.

용적률 및 층고제한 국토계획법상 한도까지 해제

6평 이상 토지거래허가 촉진지구 지정으로 강북 뉴타운 개발은 한층 탄력을 받게 됐다.

건물 신축 때 각종 인센티브가 제공되기 때문이다. 우선 대지 면적 대비 건물 연면적 비율인 용적률 한도가 종전보다 50%까지 높아져 아파트를 더 많이 지을 수 있다. 층수 제한도 폐지된다. 15층으로 제한된 2종 일반주거지역에서도 40층이나 50층 이상이 가능해졌다.
그 중 가장 큰 것은 까다로운 용도지역 변경이 수월해지고, 용적률 및 층고 제한도 국토계획법상 한도까지 풀어진다. 2종 주거지의 경우 서울시 조례상 230%로 제한돼 왔지만 재정비촉진지구에서는 법정한도인 250%까지 가능해지는 셈이다. 또 전용주거지역이 일반주거지역으로, 일반지역이 준주거지역으로 바꿔 용적률 및 층고 제한이 완화된다. 다만 주거지역을 상업지역으로 변경하는 등 용도지역 간 변경은 자문위원회 자문을 거치도록 했다. 재개발사업의 구역지정 요건은 20%범위 내에서 완화된다. 또 부지정형화 등을 위해 필요할 경우 구역면적을 추가로 10% 확장이 가능토록 했다.

소형주택 의무비율은 전체가구 중 전용 25.7평 이상 중대형 주택의 건설비율을 재개발사업의 경우 40%, 주거환경개선사업의 경우 20%로 확대, 중대형 주택건설 확대가 가능해진다. 그밖에 재정비촉진지구 내 재정비촉진사업의 경우 지방세 면제. 과밀부담금 감면, 특별회계의 설치 등이 가능해진다.

세중코리아 김학권 대표는 “강북지역 통상 아파트 대지가 작아 높게 지어야 지상 공간을 공원 등으로 활용해 단지 쾌적성을 높일 수 있다”고 말했다. 반면 이들 지역은 토지거래허가구역으로 자동 지정돼 대지 지분이 6.05평(20㎡)이 넘는 토지나 주택을 거래할 경우 반드시 토지거래허가를 받아야 한다. 16개 뉴타운 지역에서 6.05평이 넘는 아파트를 사기 위해선 관할 관청의 허가를 받아야 한다.

실거주가 아닌 전세 등 임대목적의 거래는 원천적으로 불허된다. 건교부는 지난 10월18일 “재정비 촉진지구로 지정된 지역에서 대지 지분이 6.05평 이상의 아파트의 경우, 실제 거주하지 않을 사람들에게는 토지거래 허가를 내 주지 않을 것”이라고 밝혔다. 토지거래 허가 기준인 6.05평 이상 지분의 아파트를 산 뒤 거주하지 않고 전세나 월세를 줄 경우, 3년 동안 땅값의 7%가 매년 이행 강제금으로 부과된다. 토지가격은 실거래 가격 기준이며, 실거래가 산정이 어려우면 공시지가로 정해진다. 10평짜리 땅값이 2억 원이라면 연간 1400만원씩 3년간 4200만원의 이행 강제금이 부과된다. 3년이 지나면 이행강제금은 부과되지 않는다. 해당지역의 25~33평 이상 아파트는 대부분 토지지분이 6평을 넘어 토지거래 허가 대상에 포함될 전망이다.

또한 토지나 주택의 분할에도 불구하고 분양권은 지정 고시일 기준으로 결정했다. 건교부는 재정비촉진지구 지정 고시일인 10월19일 이후 ▲토지의 필지를 분할하거나 ▲단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환하는 경우에는 아파트 분양권을 주지 않을 방침이다. 한편 특별법의 특례로 인해 증가된 용적률의 일정비율은 임대주택으로 건설토록 의무화했다. 건교부 관계자는 “이번 재정비촉진지구로 인정되는 16개 지구의 사업추진이 본격화됨에 따라 이들 지구로부터 약 20만가구의 주택공급이 이뤄질 것으로 추정하고 있다”고 밝혔다.

종로 세운상가, 영등포 신길, 성북 장위 재정비촉진 시범지구 지정

건교부는 서울시가 지난 9월에 신청한 13개 뉴타운과 3개 균형발전촉진지구, 세운상가 등 17곳을 모두 촉진지구로 지정했다. 당초 건교부는 시범지구만 3곳을 선정할 계획이었지만, 주택공급 확대의 시급성 등을 감안해 일괄 지정했다.

건교부는 사업계획이 수립되지 않은 3차 뉴타운 10곳은 모두 촉진지구로 지정한 반면, 이미 사업이 진척된 2차 뉴타운은 한남지구만 포함시켰다. 13개 뉴타운은 아파트 등 주택개발 중심인 주거지형으로, 세운상가와 균형발전촉진지구 3곳은 주거와 업무·상업시설이 복합된 중심지형으로 각각 개발된다.

관심을 모았던 시범지구로는 종로 세운상가, 성북 장위지구, 영등포 신길지구 등 3곳이 선정됐다. 세운상가는 면적이 13만2896평으로 현재 계획 수립중이다. 또 성북 장위지구(55만9931평)는 총 3만2000가구 건립을 목표로 삼고 있으며, 영등포 신길지구(44만4600평)는 1만7577가구 건립을 추진 중이다. 이들 지역은 도시재정비 촉진 특별법상 각종 인센티브 이외에 국민주택기금 융자 지원이 가능하다고 건교부는 밝혔다.

공급 확대효과 있지만 부작용 우려

정부는 17개 촉진지구에서만 향후 20만 가구의 주택이 공급될 것으로 추산한다. 단순 물량으론 분당(10만 가구)의 2배가 넘는다. 또 현재 서울에서 연간 분양되는 주택이 2만~3만 가구인 점을 감안하면 7~8년치 물량에 해당한다.

RE멤버스 고종완 대표는 "중대형 확대와 특목고 유치로 주거환경이 좋아지면 강남 수요도 상당부분 흡수할 수 있을 것“이라고 말했다.

하지만 사업 자체가 민간 주도로 이뤄질 예정이어서 기존 재개발에서 나타났던 조합원 간 갈등에 따른 사업 장기화가 우려된다. 동시다발적인 사업으로 전세난이 확산될 가능성도 없지 않다.

제공:부동산신문
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