Q. 보증금 500만원에 월 35만원을 받기로 하고 기간을 2년으로 하고 2001년 5월에 세를 놓았습니다. 세입자가 들어와 월세를 처음 3개월은 제대로 주더니 갑자기 월세도 주지 않고 집에도 들어오지 않습니다. 저희가 그 사람을 내보낼 수는 없는지요?
A. 건물 임대차계약에 있어 임차인이 2개월 분의 차임을 연체한 경우에 이를 이유로 계약을 해지할 수 있으며, 임차인은 임차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무 불이행 책임을 면할 수 없습니다. 이 경우에 계약의 해지는 임차인에 대한 이행의 최고 절차가 필요 없으므로 임차인이 2개월치에 해당하는 (임대인은 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달할 때 해지권을 행사할 수 있다. 여기에 2기의 차임액이라함은 계속해서 2기에 걸칠 필요는 없고 연체액이 2기분 이상 달하면 됨) 차임을 내지 않은 이상 계약해지의 요건이 되므로 임대인은 연체된 월세부분을 입증하여 임차인을 상대로 가옥명도청구의 소를 제기할 수 있습니다.
Q. 월세로 이사 왔습니다. 이사 오면서부터 보일러에 말썽이 생겨 몇 번 수리하였는데 설치한지 8년이나 되어 보일러 회사에서는 더 이상 수리는 불가능하다 하여 주인에게 말하고 우리가 일단 85만원을 들여 교체하였습니다. 주인에게 보일러 교체비 85만원을 요구하였더니 사는 사람이 부담하는 것이라며 비용상환을 거절하는데 제가 그 돈을 받을 수는 없는지요?
A. 임대인은 임차인의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하기 위하여 수선 등의 보존행위를 할 의무를 부담한자이므로 이에 필요한 비용은 임대인의 부담이다. 민법 제626조에서는 “임차인이 임차물 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하의 경우에 그 집의 기본적인 시설에 해당하는 보일러가 노후하여 교체를 하게 되어 세입자가 지출한 경우에 그 비용을 임대차기간 존속중이라도 즉시 임대인에게 상환청구를 할 수 있습니다.
임대인이 그에 불응할 경우에는 법원에 필요비 상환 조정 신청이나 필요비 상환청구의 소를 제기할 수 있습니다. 주의할 것은 필요비를 지출한 경우 임차인이 임차목적물을 명도하고 나서 6개월이 지나면 임대인에게 그 상환 청구를 할 수 없으므로 서둘러서 돌려받을 수 있는 방법을 강구하는 것이 좋겠습니다.
참고로 임대차계약을 체결하면서 임차목적물에 대한 수선, 유지의 의무에 대하여 임대인과 임차인 사이의 특약으로서 이를 임대인이 면할 수는 있으나, 이러한 특약이 있다 하더라도 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나, 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 경우에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성 부분에 대한 대수선, 기본적인 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담해야 한다는 취지의 대법원 판결이 있습니다.
자료제공=서울시 주택국