부동산 9월부터 어떻게 바뀌나?
오는 9월부터 분양아파트 중 당첨자가 부적격 처리된 주택은 건설사 자체의 임의분양 없이 모두 예비 당첨자들에게 공급하도록 의무화된다. 건설교통부는 최근 주택 분양 후 당첨자 결격사유가 적발돼 계약 해지된 물량을 예비 당첨자에게 공급하도록 주택공급 규칙을 개정했다. 이에 대한 파장을 살펴본다.


감사원이 지난 2월 9일 발표한 주택공급제도 및 토지거래허가 실태에 대한 감사결과(2006년 3~5월까지 건설교통부와 경기도 고양시 등 12개 기관 대상)는 분양시장의 부적격 당첨자 확인체제가 얼마나 미흡했는지에 대한 보고서였다.


떴다방ㆍ시행사 분양브로커 역할 못해

특히 2만6000가구에 대한 표본조사 결과 332명이 무주택기간 부족 또는 유주택자로서 무주택우선공급에 당첨되는 등 부적격 당첨자인데도 아파트를 공급받는 맹점이 노출됐다.

또한 부적격 당첨돼 다시 분양해야할 아파트에 대한 법적규제까지 전무하다보니 건설업체가 부적격 당첨 주택을 예비당첨자가 아닌 특정인에게 공급하는 문제가 발생된 것이다.

건교부는 9월부터 미계약분과 부적격 당첨자 분 주택의 동·호수를 동시에 공개한 후 예비당첨자들에게 추첨을 통해 공급하도록 할 방침이다. 따라서 이러한 고질적인 문제들이 해결되며 청약시장이 좀 더 투명하게 관리될 것으로 기대가 모아지고 있다.

우선 사업자가 입주자를 직접 모집하지 못하도록 적발된 부적격 당첨 주택의 입주자 선정절차가 투명화됐다는 점이다. 그간에는 시행사나 분양대행사가 부적격 처리된 분양권을 인근 떴다방과 은밀히 거래하는 관행이 많았다. 이를 통해 분양시장을 교란하는 문제가 컸다.

건설사로서는 분양률 100% 마감을 통해 브랜드를 알릴 수 있고 떴다방들은 실수요층이나 2차 투자층을 대상으로 분양가에 프리미엄을 붙여 단타로 팔 수 있었기 때문에 음성적인 이해관계가 맞물린 상태였다.

그러나 오는 9월부터는 이러한 악순환 고리를 끊을 수 있게 될 전망이다.

또한 추후 입주자 선정업무의 은행 대행 의무 전국화까지 합쳐지면 건설업체들이 청약률을 미화해 포장하거나 하는 등의 관행도 함께 사라질 수 있을 것으로 전망되고 있다.

또한 종전엔 건설사(시행사)가 주택소유 전산검색업무를 종종 누락하는 등 당첨자 관리가 허술해 중복청약이 가능했을지 몰라도, 앞으론 이러한 편법이 발을 붙일 수 없게 됐기 때문이다.

그러나 미분양적체가 심각한 지방 분양시장에는 이 같은 조치가 오히려 분양률 제고에 악영향을 미칠 가능성도 있다. 가뜩이나 청약자 찾기가 별따기인 지방시장은 당첨자 선정절차가 까다로워지는 것이 반가운 소식은 아니기 때문이다.


청약자들 주의할 사항은

청약자들이 주의해야 할 사안은 우선 부적격 당첨 물량을 분양받은 경우 지금은 당첨자로 분류하지 않고 있으나 9월부터는 이러한 주택을 분양받기 위해 추첨에 참가하기만 하더라도 최종 계약여부에 관계없이 당첨자로 관리하고 있다는 점이다.

또한 부적격 처리된 물량의 당첨자가 되면 청약통장을 사용한 것으로 분류되고 투기과열지구에서는 5년 동안 1순위 자격이 제한되며 또 재당첨금지조항도 적
용받게 된다는 점도 주의해야 한다는 지적이다.

부동산정보업체 부동산써브는 이런 물량을 추첨받을 땐 우선 미래가치를 잘 따져봐야 한다고 조언했다.

이어 부동산써브는 9월부터 입주자모집업무의 은행대행 의무화와 연계해 은행 전산망을 활용한 인터넷 청약이 전국으로 확대 시행됨에 따라 예비 청약자들은 미리 전자공인인증서를 발급받아 두는 것도 좋다고 전했다.

또한 주택소유 및 과거당첨사실 확인업무가 금융결제원으로 일원화되기 때문에 과거의 청약과 당첨사실을 잘 기억해 둘 필요가 있다고 설명했다.


#청약가점제 시행‘청약통장 이상징후’ 5월 말 현재 지난해 동기 대비 0.5% 감소

오는 9월부터 기존 추첨방식에서 부양가족 수, 무주택기간, 청약통장가입기간의 점수로 순위를 매기는 청약가점제가 시행됨에 따라 청약가점 점수가 낮은 수요자들이 청약통장 가입을 주저하는 것으로 조사됐다.

부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 2007년 5월 말 현재, 청약통장(예금,부금,저축) 가입자는 총 723만1935계좌로 작년 동기간(726만8327계좌)에 비해 0.5% 감소한 것으로 나타났다.

통장가입자수 분석 결과 청약예금 가입자는 293만9806명으로 작년 5월에 비해 2.1%(6만608계좌) 가량 증가했다. 청약저축 가입자는 257만7457계좌로 지난해에 비해 12.4%(28만3904계좌)로 큰 폭 상승했다. 그러나 청약부금 가입자는 171만4672명으로 2006년보다 -18.2%(38만904계좌) 감소했다. 광교신도시, 송파신도시 등 대규모 신도시 분양이 다가옴에 따라 무주택자만이 소유할 수 있고 청약 예·부금에 비해 상대적으로 당첨확률이 높은 청약저축 가입자 수는 늘어나고 있는 셈이다.

월별 청약통장 가입자 수를 살펴보면 작년 동기간 726만8327계좌에서 5월 현재 723만1935계좌로 3만6392계좌가 줄었다.

청약예금은 ▲1월 295만7832 ▲2월 295만9597 ▲3월 295만8750 ▲4월 295만3622 ▲5월 293만9806계좌로 점차 가입자 수가 감소했다. 3월부터 감소된 수치로 정부의 청약 가점제 발표로 청약이 불리한 청약자의 수요 감소와 분양성수기의 청약통장 당첨자로 인한 감소로 조사됐다.

청약부금은 ▲1월 184만35 ▲2월 181만2808 ▲3월 178만165 ▲4월 174만8934 ▲5월 171만4672계좌로 한달 평균 3만 계좌 이상이 줄어든 것으로 나타났다.

청약저축은 ▲1월 244만3609 ▲2월 248만6578 ▲3월 252만3369 ▲4월 255만6766 ▲5월 257만7457계좌로 평균 3만3000계좌 이상이 매달 신규 가입하여 청약예·부금에 비해 큰 폭으로 늘었다.

스피드뱅크는 “공영개발 확대로 신도시 및 택지개발지구 당첨기회가 높은 청약저축 가입자는 늘고 그 결과 민간 중소형 평형의 공급 위축이 예상돼 당첨확률이 낮아지는 청약부금의 경우 급격한 감소를 보이고 있다”고 전했다.



역세권 상가 6가지 체크포인트
동선ㆍ수급 원칙ㆍ대형시설물ㆍ교통수단 연계 살펴라

상가투자에 있어 역세권 상가는 최상 입지 중 하나로 손꼽힌다. 또 지하철·전철 개통은 ‘부동산 시장의 영원한 호재’로 불린다. 주변에 지하철·전철역이 들어서면 출퇴근 교통이 편리해져 상가를 포함한 부동산 매매와 전세, 임대 수요가 자연스럽게 늘어나 가격도 오르기 마련이다. 역세권 상가를 볼때 우선 고려해야 할 6가지 점검 사항이 있다.

먼저 역세권에서도 상가의 목을 고를 때 눈여겨봐야 할 것은 사람들이 이동하는 동선이다. 이를 쉽게 알 수 있는 방법은 노점상이 역을 중심으로 얼마나 있는 가 살피는 것이다. 특성상 노점상은 장사가 잘 될 만한 곳에서 영업을 하기 때문이다.

또 유명 의류 대리점이 입점한 곳도 상가의 투자성이 높은데 그 이유는 보통 유명대리점은 본사에서 위치가 좋은 곳이 아니면 허가를 내주지 않는다. 따라서 의류 대리점이 몰려 있는 곳은 목이 좋아 장사가 잘 되는 곳으로 봐도 된다는 뜻이다.

두 번째, 상가가 대표적인 출구에 있는가를 살펴야 한다.

역세권의 이점에도 상가 활성화에 실패한 상가는 역 주변 유동인구의 나뉨 현상에 적절히 대응하지 못했다고 볼 수 있겠다. 요즘 역 출구는 한 자리 숫자에서 역 규모에 따라 두 자리를 넘기는 경우가 있다.

특히 출구에 따라 상권의 규모가 분류되어 상권의 나뉨 현상이 나타나고 있다. 상층부 주거부분 분양이 성공리에 끝난 일부 주상복합 상가들의 경우 무늬만 역세권일 뿐 상가 내 유입인구가 적어서 실패한 대표적인 사례로 볼 수 있다.

세 번째, 수요와 공급의 원칙을 고수하라. 이미 역세권내 수많은 상가들의 입점으로 공급 점포의 수가 한계를 넘었음에도 흡입력 없는 신규상가의 등장은 상권 존립을 어렵게 한다. 앞으로 역세권 상가투자에 있어 세밀한 분석 없이 풍부한 유동인구에만 현혹된 투자는 버려야 한다.

따라서 사람들이 많이 모이는 곳이면 장사가 잘 된다는 상가투자의 기본 공식과 변수로 작용할 세부공식의 결과 값을 가지고 투자에 임해야 리스크를 줄일 수 있겠다.

네 번째, 사람들이 모이는 자리인가. 동선에 따라서 입지는 천차만별의 현상을 보인다.

출근길에 있는 상점보다는 퇴근길에 있는 상점이 더 잘된다. 이유는 출근길 아침에는 정신없이 역세권 주변의 상점을 지나친다. 그러나 퇴근길에는 여유를 갖고 상점에 들어갈 확률이 높다.

수도권에만 400여개 이상의 역이 있다고 한다. 이 모두를 역세권이라 부르기는 힘들다.

따라서 역세권으로서 상권이 번성을 하려면, 사람이 모이는 자리인지 확인해야 한다. 단지 출퇴근의 수단이 되는 역인지 하나의 흡수력으로 고객을 끌어당길 수 있는 역인지 꼭 점검해야 하겠다.

다섯 번째, 집객 역할을 할 대형 시설물이 있어야 한다.

대형 멀티영화관이나 할인점 등은 특정지역의 상권과 소비 트렌드를 바꿀 만큼 영향력이 높다. 따라서 역 주변 대형편의시설을 고려하여 그 길목에 자리를 잡는다면 좋다.

여섯 번째, 타 교통수단과의 연계가 높아야 한다.

근처에 버스정류장이 있어야 좋다. 지하철과 버스의 연계로 동선은 양 방향으로 흐른다. 동선 길목에 자리를 잡으면 좋다.

그 만큼 유동인구가 많고 상권이 번성한다. 역세권은 유동인구가 많아 다양한 업종으로 접근할 수 있다.

그러나 상가투자는 느낌이나 몇 가지의 법칙만으로 결과를 판단할 수 없다. 역세권 상권에서 가장 중요한 요소는 접근성과 가시성이라 볼 수 있다.

하지만 무엇보다도 상가투자에서 성공하기 위해서는 많은 발품을 파는 것이 중요하다.

위에서 보았듯이 상가투자에는 고려할 부분이 많은 만큼 전문가의 조언이나 체크포인트를 연구하여 투자에 임해야 할 것이다.

분위기상 상가투자에 관심을 많이 가지고 계신 분들이 많으신 것으로 안다. 부디 좋은 투자로 결실을 맺기를 기원한다.

<부동산 칼럼니스트·3M 컨설팅 대표>
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