우리가 일상을 곰곰이 생각해 보면 대부분의 일에는 계약이라는 법률상 문제가 존재한다. 어떤 업무나 사업을 성공하려면 계약을 잘 맺어야 한다. 계약을 잘하려면 그 내용을 숙지하고 있어야 함은 물론이다.
세금 신고 현장에서 양도소득세에 대한 상담을 하다보면 문의가 많은 부분이 필요경비에 관한 것이다. 대부분의 납세자는 필요경비가 많으면 양도소득세가 작아진다는 사실은 잘 알지만 그 구체적 내용과 증빙서류에 대해서는 그렇지 못한 것이 현실이다.
현행 소득세법에서 규정하고 있는 양도비용은 부동산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용과 법령의 규정에 의거하여 매입한 채권의 매각차손 등을 말한다.
먼저, 부동산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용이라고 함은 토지 등을 양도하기 위한 비용으로서 사회통념상 그 지출이 타당하다고 인정되는 것을 의미한다. 따라서 위비용 중에는 매수인이 확정된 이후에 지출되는 계약서 작성비용 · 공증비용 · 인지대 · 소개비 등과 매수인이 확정되기 이전에 불특정다수인을 매수자로 유인하기 위한 신문광고 비용 등으로 그 지출이 불가피한 것으로 인정되는 비용이 포함된다.
예를 들어 토지의 양도를 유리한 조건에 신속히 처리하기 위해 중개를 의뢰하면서 보다 높은 가액을 받기 위한 종합적인 컨설팅을 의뢰한 경우, 그 비용이 포함된다.
양도비용 중 논란이 되고 있는 것이 임차인에 대한 명도비용이다. 명도란 건물, 토지 등을 실제 비워주거나 원상 복구해 다른 사람에게 임대 가능한 상태에 이르도록 하는 행위이다. (이하에서는 이에 관련된 비용은 명도비용이라고 한다.) 이러한 명도비용은 계약 조건에 따라 인정여부가 달라진다. 양도계약의 내용에 따라 명도를 받는 경우, 임차인과의 계약해지에 따른 손실보상금 등의 피해액을 양도자가 지급한 사실이 명백하다면 양도비의 범주에 포함된다. 그러나 건물 명도전에 임차인을 내보내기 위하여 지급된 시설비 변상액 등은 양도인과 임차인들과의 관계에서 발생한 비용이므로 필요경비에 포함되지 않는다.
법령의 규정에 의거하여 매입한 채권의 매각차손도 필요경비에 해당된다. 채권의 매각차손이라 함은 부동산을 취득함에 있어서 불가피하게 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 손실을 말한다.
채권의 매각차손을 인정받기 위해서는 해당 채권을 금융기관에 매각을 하여야 하고 이때 금융기관이라 함은 증권거래법에 의한 증권회사 및 은행법에 의한 인가를 받아 설립된 은행을 말한다.
따라서 금융기관에 매각하지 않고 개인사채업자 등에게 매각하는 경우에 발생한 매각차손은 원칙적으로 필요경비에 산입할 수 없다. 왜냐하면 채권을 개인에게 매각할 경우에는 그 매매가격의 진정성이나 투명성을 확보하는데 어려움이 있기 때문이다. 다만 채권을 금융기관 이외의 자에게 양도하여 발생한 매각차손으로 납세자가 증빙서류로 이를 입증한 경우에 한하여 같은 날 금융기관에 양도한 경우 발생하는 매각차손을 한도로 필요경비로 인정한다. 토지초과이득세법은 유휴 토지를 과세대상으로 보유 중 발생한 초과이득에 대해 과세했던 세목이다. 1990년 1월 1일부터 시행하였으나 과세상 문제점과 부동산가격의 안정으로 1998년 12월 28일자로 폐지되었다.
국세청은 이미 과세된 토지초과이득세에 대해 인별, 과세대상자산별로 납부세액 등을 전산관리하고 있다. 따라서 부동산을 양도하는 납세자들은 1993년 이전에 나대지 상태로 보유한 토지에 대해 토지초과이득세를 납부한 사실이 있는지 확인해 볼 필요가 있다. 토지초과이득세가 과세된 토지를 양도한 후 자진신고를 하면 납부 사실이 검색되어 기납부한 세금을 공제받도록 국세청이 안내하므로 경정청구 방법에 의하여 공제받을 수 있다.