공급 확대! 잠자던 시장 깨어날까?
정부가 발표한 부동산 대책의 취지는 거래활성화와 공급확대다. 안정세로 접어든 부동산 시장이 침체 양상을 나타내자 다소 활력을 불어 넣겠다는 것. 그러나 신도시 확대 정책이 포함됨에 따라 도심 개발을 통해 공급을 늘리겠다는 정부의 기존의 방침과는 거리가 있어 의아하다는 반응도 나타나고 있다. 하지만 전매제한과 재건축 규제가 다소 완화되는 대책이라는 데에 시장은 다소 기대감이 형성된 상태. 실제 대책 발표 후 강남 재건축 단지는 일부 호가 상승이 감지되기도 했다. 하지만 아직까지 거래 성사가 이뤄지거나 뚜렷한 반응은 없는 상태다.
신도시 추가로 공급물량 풍성
미분양 우려 공존
먼저 신도시 확대 정책을 보면 지자체의 택지지구 및 신도시 확대 요구를 수용한 것으로 오산 세교와 인천 검단을 포함하면 6만 가구에 이를 것으로 예상된다.
송파신도시가 4만6000가구라는 점을 감안하면 오산 세교와 검단에서 나올 물량이 적지 않은 규모이며 이에 따른 공급확대 효과가 클 것으로 예상된다.
신도시 지정에서 기존에 조성중인 신도시와 택지지구에 추가적으로 확대한 것은 신도시 신규 지정에 따른 주변 부동산 가격 상승을 막고 공급 효과를 얻기 위한 방안으로 분석된다.
하지만 서울에서 50km정도 떨어져 서울 접근성이 떨어지는 단점으로 지금처럼 부동산경기가 위축될 경우 대규모 미분양이 발생할 가능성이 높을 것으로 전망된다. 따라서 오산 세교 및 인천 서부지역, 김포 등 주변 지역 아파트 투자 시 이들 물량 감안해 느긋하게 전략을 짜는 것이 바람직할 것으로 분석된다.
신도시 확대에 부정적 의견을 내비쳤던 이명박 정부가 신도시를 확대한 이유에 대해서는 도심의 재개발, 재건축개발을 통한 공급을 강조해왔으나 이번에는 도심 개발과 외곽 신도시 개발을 병행(양날개 전략)하겠다는 것으로 분석된다.
또 정부가 주택 정책의 ‘이상’과 ‘현실’에서 결국 ‘현실’을 선택한 것으로 풀이된다.
‘이상’적으로 볼 때에는 지식정보화시대에 교통여건이 좋고 주택 수요가 많은 도심에 주택을 늘려야 하는 것은 맞은데 도심에서 주택공급을 늘리는 방법은 대체로 재건축, 재개발로 현실적으로 조합원간 갈등 등으로 집을 새로 짓는데 시간이 많이 걸리고 기존에 살던 사람들이 있기 때문에 순증 가구가 많지 않기 때문이다.
이런 추세라면 연간 수도권 30만 가구 목표 달성이 어려울 수밖에 없고, 실제로 올해는 20만가구도 채 안될 것으로 예상된다. 공급 확대 효과에는 신도시만한 게 없는 데 이런 현실적인 고민 때문에 신도시를 확대한 것으로 분석된다.
또 상한제 도입 이후 민간들이 공급을 기피하고 있는 상황인데 이대로라면 2-3년 뒤에 수급 불안에 의한 가격 불안 가능성이 커질 수 있으니 미리 대비하자는 구상 인듯하다. 침체돼 있는 건설주택 경기도 살리자는 측면도 있다.
대책 이후 분양시장은 지방의 경우 이번 대책이 미분양 촉진책인 반면 수도권은 신규 분양 촉진책으로 정책의 효과가 서로 달리 나타날 것으로 예상된다.
먼저 수도권은 공공택지 미분양 가운데 전매제한 기간이 긴 일부 단지는 악성 미분양으로 남을 가능성이 높다. 정부가 전매제한 단축 대상 단지를 8월 21일 분양승인 신청분부터 적용하기로 했기 때문이다. 따라서 기존의 남양주 진접, 양주 고읍, 파주 운정, 김포 양곡 등 분양단지 중 계약자들은 형평성을 제기하며 반발할 것으로 예상된다.
전매제한 축소된 신규분양 도전할 만
수도권 전매제한 기간이 과밀억제권역보다 짧은 비 과밀억제권(성장관리권역, 자연보전권역)이 혜택을 볼 것으로 예상된다. 예컨대 동두천,안산,오산,평택,파주,남양주,용인,양주,김포,화성이나 이천,광주,안성 등 성장관리권역이나 자연보전권역 일대가 수혜를 입을 것으로 보인다.
분양시장의 경우 전매제한 기간이 짧아진 만큼 유망 택지지구에선 중소형을 중심으로 경쟁률이 치솟을 가능성이 크다.
특히 하반기 분양 예정인 판교, 광교(이의), 광명역세권 등 인기지역의 경우 큰 인기가 예상되며 입지여건이 떨어져 인기를 끌지 못했던 비 과밀억제권에서는 짧아진 전매기간 덕에 선전할 가능성이 있다. 따라서 청약가점이 높은 장기 무주택자들은 기존 주택보다는 분양가가 저렴하고 전매기간도 짧은 공공택지 분양 물량을 적극적으로 노려보는 것이 바람직할 것으로 예상된다.
지방의 경우 광역시 미분양 취득자에 대해서 2주택자 양도세 중과대상을 상향 조정(공시가격 1억 초과에서 3억 초과)하고 매입 임대 사업자 자격 완화, 지방 미분양 환매조건부 매입으로 극심한 침체에서 다소 온기가 돌 것으로 예상된다. 특히 광역시 일부 입지가 좋은 역세권 소형 미분양은 팔려나갈 것으로 예상된다. 그러나 지역경제 침체, 인구감소, 공급 과잉 등이 겹쳐 이번 대책이 분위기를 확 바꿀 정도는 아닌 것으로 분석된다. 더욱이 지방 전매제한은 종전대로 공공택지 1년을 유지하기 때문에 신규 분양단지에서는 다소 실망할 수 있다.
재건축 반짝 상승 가능성,
추가대책 지켜봐야
재건축 시장은 조합원 지위양도금지 및 후분양제 사실상 폐지, 층수제한 완화, 안전진단 절차 간소화 등으로 시장이 ‘반짝 거래’가 이뤄질 것으로 예상된다.
재건축은 현재 사용가치에 대한 투자가 아니라 미래 개발가치에 대한 투자인데, 규제완화를 하면 미래가치가 높아지기 때문에 시세가 상향조정될 수 있다.
그러나 중소형의무건축비율과 임대주택공급의무화제도(개발이익환수제), 개발부담금제 등 개발이익환수와 관련된 제도는 그대로 유지되기 때문에 급반등하기는 어렵고 효과는 제한적으로 보인다.
특히 최근 집값과 반비례 관계인 금리가 크게 오르고 대출규제도 여전하기 때문에 이번 대책의 효과는 시장의 기대에 못 미칠 수 있다. 더욱이 재건축 규제완화가 추가적으로 이루어지지 않을 경우에는 재상승을 하지 못하고 추석 이후에는 가격이 주춤해질 수도 있다.
스피드뱅크 부동산 연구소 기자
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