세금규제 완화 부동산거래 활성화

강남구에 위치한 고가 아파트들이 플레카드를 내걸로 종부세 폐지를 요구하고 있다.

대통령직 인수위원회는 지난 13일 열린 1차 국정과제 보고 회의에서 위축된 부동산 거래를 활성화하기 위해 장기보유 1가구 1주택자의 양도세에 대해 공제 폭을 확대하는 방안을 2월 임시국회에서 처리하기로 했다. 따라서 이처럼 장기보유 특별공제 혜택 확대를 비롯해 비과세 거주 요건 등 양도세제가 일부 완화될 경우 주택시장에는 어떤 영향을 미칠 지 귀추가 주목되고 있다.

1가구 1주택자의 장기보유 특별공제를 최대 80%(4% X 20년)로 할 경우 6억원 초과 고가주택 1주택자들이 수혜를 볼 것으로 예상된다. 따라서 고가주택이 몰린 강남 등 ‘버블세븐’지역의 1주택 보유자들이 혜택을 많이 받을 가능성이 높다.


양도소득세 장기보유 특별공제 확대할 경우

특히 1970~1980년 강남 개발로 들어선 강남, 서초, 송파구 아파트나 여의도, 목동, 동부이촌동 일대 고가 아파트 한 채를 장기간 보유한 고령자들은 큰 수혜를 받을 것으로 보인다. 이와 함께 방배동, 논현동, 성북동, 한남동, 구기동, 평창동 등의 고가 단독주택들도 수혜 대상이 될 전망이다.

하지만 지방이나 수도권 외곽 6억원 이하 한 채 보유자는 영향이 없을 것으로 보인다. 지금도 6억원 이하 1주택자의 경우 3년만 보유하면 양도세를 비과세 받을 수 있기 때문이다. 장기보유 특별공제는 3년 이상 보유한 1주택자에게만 해당되는데, 6억원 이하는 어차피 비과세 대상이기 때문에 장기보유특별공제를 적용하지 않아도 세금을 내지 않는다.

또 서울 및 수도권이나 지방광역시의 소형 주택 2채 보유자들은 상대적으로 불이익을 받을 전망이다. 2주택자의 경우 첫 집을 팔 때, 공시가격 1억원 초과면 양도세가 중과세(50%)되며 장기보유특별공제도 받을 수 없다.

이에 따라 2005년 8.31대책 이후 나타났던 ‘똘똘한 집 한 채’를 보유하려는 움직임이 다시 나타날 가능성이 있다. 비싼 집을 갖고 있더라도 장기간 보유를 하면 양도차익을 상당부분 공제받을 수 있기 때문이다.


2년 거주 요건 폐지할 경우

올 하반기 주택 종부세 대상을 축소하는 법안을 추진하고 대출규제(LTV나 DTI)까지 완화할 경우 이런 현상은 더 뚜렷해질 수 있다.

또 지난 2006년 가을부터 2007년말까지 수도권 주택시장에 나타났던 ‘소형 강세-중대형 약세’나 ‘외곽 강세-버블세븐지역 약세’기조가 역전될 가능성도 있다. 주택 규제완화로 대부분 고가주택, 대형, 강남 등 버블 세븐지역 순으로 많이 수혜를 입어 가격탄력성 커질 수 있기 때문이다.

현재 서울이나 수도권 5대 신도시(분당, 일산, 중동, 산본, 평촌), 과천의 경우 1주택자가 양도세를 비과세 받으려면 6억원 이하에 3년 보유 및 2년 거주요건을 채워야 한다.

그동안 산본이나 중동 지역 주민들은 개발재료가 몰린 용인 등 수도권 일부 지역 집값이 산본이나 중동지역보다 가격이 비싼 데에도 불구하고 2년 거주요건을 적용하지 않는다며 형평성 문제를 제기하고 있던 상황이다.

따라서 2년 거주 요건이 폐지될 경우, 강남 저층 재건축 단지나 재개발 및 뉴타운 예정지 단독주택과 빌라 등이 많은 수혜를 입을 것으로 예상된다.

직접 살지 않아도 3년만 보유하면 비과세를 받을 수 있어 개발 예정지나 인기지역에 집을 사놓고 비인기지역에서 전세로 사는 사람들이 늘어날 수 있다. 특히 강남 저층 재건축단지나 강북 재개발 및 뉴타운 추진지역에서 투자수요가 늘어날 수 있다.

저층 재건축단지 등은 그동안 자녀 교육여건이나 주거여건이 열악해 2년 거주 요건을 채우기 어려워 투자수요를 위축시키는 요인으로 작용했다.

하지만 이번 조치로 저층 재건축단지에서 2년 거주 요건을 채우기 위해 주소만 몰래 옮겨놓는 위장전입도 사라질 전망이다.


,B>부동산 시장 전망 및 투자전략

강남 등 버블세븐지역에서 세제완화를 기대한 매도자들이 호가를 올리거나 매물을 거둬들일 것으로 예상돼 당분간 거래 없는 호가장세가 이어질 가능성이 높다.

그러나 시중 금리상승, 대출압박, 전 세계적인 주택가격 하락현상, 자금의 펀드쏠림 현상 등으로 주택시장 체력이 저하돼 있는 상황이라 과거와 같은 급등장세는 연출되기 힘들 것으로 전망된다. 따라서 매도자의 경우 1주택자 중에서 집을 오래 갖고 있었거나 3년 이상 보유자 중 2년 거주요건을 채우지 못한 사람은 양도세 관련 법안 국회 통과돼 법이 시행(상반기 예상)될 때까지 매도를 보류하는 것이 유리할 것으로 보인다.

다만 주택 종부세가 부담이 되는 경우 비과세를 활용해 5월말 이전에 매도하는 것도 고려해 볼 만하다. 매수자의 경우, 취·등록세 인하 이후에 살 것이냐, 아니면 더 내고 지금 매입을 할 것이냐에 대한 고민이 커질 수밖에 없다. 지방이나 수도권 외곽 등은 굳이 서둘러 매입할 필요는 없을 것으로 보인다.

특히 수도권 외곽의 경우 지난해 가격이 많이 올라 가격 메리트가 크지 않고 지방은 주택공급과잉, 지역 경제침체, 인구감소 등 악재가 많아 신중해야 한다. 각종 규제의 혜택을 입게 되는 강남 등 버블 세븐지역에서는 추격 매수보다는 급매물을 중심으로 매수를 고려해 볼 만하다.


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