경기서부권의 ‘분당’ 꿈꾸는 한강 신도시

신영 지웰(위) 공사중인 상업지역

#1. “소형아파트 입주율이 상당히 높은 편입니다. 입주일로부터 3~4개월 된 아파트는 현재 80% 정도 입주했습니다.” 장기동 월드아파트 단지 내 상가에 위치한 J공인중개사 관계자의 이야기다. 미입주 단지가 많아 낮에도 썰렁하다는 소문과는 달리 장기지구는 입주 이사차량과 거리를 거닐고 있는 주민들로 활기를 느낄 수 있었다.

#2. “이제 막 태어난 도시입니다. 교통, 학군 등의 기반시설 및 편의시설 등이 들어서면 도시가 점차 모습을 갖춰갈 것으로 보입니다” 장기지구 내 K중개업소 관계자의 말이다. 입주 4개월 차에 들어섰지만 단지 내 상가를 제외하곤 이렇다 할 생활 편의시설이 없었기 때문에 아직은 주민들이 생활하는데 불편함이 따를 수 밖에 없는 상황. 하지만 중개업자는 “입주 이후 시간이 지나면 자연스레 해결될 것이라며 주민들 전반적으로 크게 신경 쓰지 않는 분위기다”라고 전했다.

분양 당시 많은 사람들의 관심을 모았던 장기지구가 올해 3월 입주한 이후 어느덧 4개월이 지났다. 장기지구는 제2기 신도시인 김포한강신도시의 시범단지 역할로 주변의 많은 기대를 모았던 곳. 이에 부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)는 한강신도시 장기지구 입주 현장을 다녀왔다.


장기지구 입주로
김포시 소형↑, 중대형↓

한강신도시의 시범단지 성격을 갖추고 있는 장기지구는 878,000㎡ 규모에 총 4680가구의 대단지로 2기 신도시중 하나인 김포신도시의 일부로 처음 공급된 물량이다. 기본적으로 아파트 물량이 적은 김포시에서는 매머드 급 규모라 할 수 있다.

장기지구 입주로 인한 눈에 띄는 변화는 바로 소형아파트 강세, 중대형아파트 약세 현상이 심화된 것이다. 장기지구 입주물량 상당수가 중대형에 집중되어있는데다 전용면적 25.7㎡이하 아파트의 경우 5년 전매제한에 걸려 기존 소형아파트의 희소가치가 더욱 높아진 것.

특히 경전철을 비롯한 교통환경 개선 기대감도 높아지고 있는 가운데 고촌면 일대와 경전철 역사 주변의 호가가 집중적으로 상승하면서 5월 이후 오름세를 유지하는 추세.

성남시(판교), 용인시(광교), 화성시(동탄) 등 2기 신도시기 위치한 지역들의 시장분위기가 입주물량 과다로 전반적으로 침체일로를 걷고 있는 점을 감안하면 꽤나 고무적인 분위기라 할 수 있다.

그러나 한강신도시 장기지구 역시 중대형아파트의 경우 물량증가로 좀처럼 약세를 면치 못하고 있다. 특히 바로 인근에 위치한 장기동 월드아파트 및 현대청송아파트의 경우 집중적인 하락세를 나타냈다. 월드6차 162㎡(49평형)의 경우 1년 간 무려 7750만원 하락한 3억8250만~4억6000만원 선.


입주율 기대에 못미쳐

한강신도시 장기지구는 분양가상한제가 적용되지만 사업승인 신청이 판교보다 빨라 전매금지기간이 10년이 아닌 5년으로 짧은 편이다. 전용면적 25.7㎡이하는 계약일로부터 5년, 25.7㎡초과 아파트는 원가연동제나 채권입찰제가 적용되지 않아 입주시점 등기 후에 바로 거래가 가능하다.

때문에 장기지구는 중대형 면적이 큰 인기를 몰 것으로 예상됐다.

하지만 지난 2년간 부동산 시장이 얼어붙으면서 대형아파트의 인기가 급감한 가운데 김포시와 장기지구도 예외는 아닌 모습. 중대형 아파트를 가진 입주 예정자들이 기존 아파트의 처분이 늦어지면서 입주가 늦어지고 있는 것이다. 때문에 현재 분위기는 소형아파트와 임대아파트가 중대형아파트보다 입주율이 높은 편이다.

아직 전반적으로 미입주 아파트가 많고 거래가 활발하지는 않다.

때문에 수요가 부족해 프리미엄은 아직 많지 않다. 거래가 가능한 전용면적 25.7㎡초과 아파트의 경우 현재 3000만~4000만원 정도 붙은 상황이다. 중개업자들은 “분양 비용 대한 이자와 취·등록세 등을 빼면 매도자 입장에서 보면 프리미엄은 사실상 없는 것과 마찬가지”라고 설명했다.

장기지구에서 가장 먼저 입주를 시작한 제일풍경채는 현재 90% 이상의 입주율을 나타내고 있다. 6월부터 입주를 시작한 반도 유보라와 우미린은 소형 면적이 없고 중대형 면적으로만 구성되어 있기 때문에 현재 입주율은 10~20%로 다소 저조한 편.

장기지구 내 한 중개업자는 “중대형의 경우 계약을 포기하는 경우도 종종 있지만 대부분 무난히 입주가 진행 중이다. 연말이면 입주가 대체로 마무리 될 것으로 본다”라고 말했다.

김포시의 가장 큰 약점은 서울과 인접해 있음에도 불구하고 교통여건이 미비해 접근성이 떨어지는 것이었다. 그러나 김포시 전역에 걸친 신도시와 민간도시개발사업지구 개발이 추진되면서 교통 환경 역시 좋아지고 있다


교통환경 개선 교통 지옥
이미지 벗어나는 중

이미 국도48호와 일산대교는 개통한 상황. 지난 5월 일산대교의 개통으로 김포와 일산 신도시와의 인접성이 좋아지며 20분 이상의 시간을 단축할 수 있게 되었다. 일산대교로 인해 김포는 파주 교하지구, 고양 덕이지구는 물론이고 인천 검단신도시까지 연결되는 교통의 요충지로 자리매김 할 것으로 보인다.

또 김포 고촌에서 운양IC까지 6차선 김포고속화도로가 놓여져 올림픽대로와 연결된다. 2009년 개통돼 올림픽대로와 신도시를 연결하여 그 동안 불편했던 서울 접근성이 한결 좋아질 것으로 예상된다. 2012년까지 김포로 가는 길목인 행주대교~방화대교 구간은 6차로에서 8차로로 확장된다.

경전철도 들어서게 된다. 총연장 23㎞로 2009년 착공을 시작해 2012년 개통예정이며 지하철 5·9호선 및 인천공항철도 환승역인 김포공항역과 김포지역을 잇게 된다.

김포한강신도시 개발과 비슷한 시기에 맞춰서 완공하므로 신도시 주민들은 한결 편리하게 경전철을 이용할 수 있다. 장기지구의 경우 장기역(미정)이 상업지구 앞에 조성될 예정.


향후 전망 및 투자 유의점

한강신도시는 2기 신도시의 심장 같은 역할을 하면서 경기 서북부 일대의 시세를 이끌어 갈 것으로 보인다. 실제로 대부분의 중개업자들은 2012년 김포한강신도시가 완성되면 가장 일찍 지어져 안정화된 장기지구의 가치가 더욱 커질 것으로 예상했다.

그러나 신도시로써 아직 1년도 채 되지 않아 당장은 부족한 면이 많은 편이다. 상업지역도 올 연말이나 되야 완공되기 때문에 학원이나 병원 등 생활 편의시설이 불편하다. 또 초·중학교는 통학 중이지만 장기고등학교도 내년 3월 개교로 고등학생 자녀를 둔 입주민은 현재 다른 지역으로 통학을 보내야 하는 등 당장은 불편함을 감수해야 하는 실정이다.

한강신도시 장기지구에 거주를 원하는 매수희망자들은 투자 타이밍에 많은 주의를 기울여야 할 것으로 보인다. 최근 침체된 부동산 분위기 속에 투자 타이밍을 찾기란 여간 쉬운 것이 아니기 때문이다.

최근 전반적인 부동산 및 경기 침체 분위기 속에 전국적으로 중대형 아파트 매매거래가 힘들다는 점을 감안하면 당분간 매물적체에 따른 보합세를 피해가기는 어려운 상황.

때문에 단기간 큰 폭의 상승세는 기대하기 힘들고 실거주 목적으로 중장기적인 관점에서 투자에 나서는 것이 바람직할 것으로 판단된다. 그러나 향후 편의시설과 교통시설이 보완되면 향후 장기지구의 시세도 변할 것으로 예상되므로 현재 프리미엄 가격은 거품으로 간주하기는 어렵다.

장기동 월드아파트 단지 내 상가에 위치한 J공인중개사는 “대부분 신도시에서 시범단지가 가장 높은 시세를 기록한 것처럼 김포한강신도시가 어느 정도 안정세를 잡아갈 때쯤이면 시범단지격인 장기지구의 인지도는 더욱 높아질 것으로 보인다”며 또 “현재 김포 아파트 시장이 전반적으로 저평가 받고 있는 점을 감안하면 향후 장기지구의 기대치는 더욱 커질 것”이라고 전했다.
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