르 포 하남시 현장취재
#1.“하남시는 산과 강으로 둘러싸여 있어 굉장히 공기가 맑습니다. 산책로도 곳곳에서 어렵지 않게 볼 수 있고.. 사실 서울과 인접한 도시 중에는 자연환경이 이만한 곳을 찾는다는 것이 쉽지 않죠.” 하남시 일대에서 10년째 중개업을 하고 있다는 K씨는 하남시만큼 친환경적인 요소를 두루 갖춘 도시는 드물다고 말했다. 실제로 하남시는 시가지가 넓지 않고 산이 병풍처럼 펼쳐져 있어 아늑한 마을 같은 분위기를 풍겼다.
#2.잘 모르시는 분들은 하남시라 하면 서울과 굉장히 떨어져있는 변두리로 알아요. 사실 서울과 인접해 있어 차량으로 송파까지는 15분, 강남은 30분 이내로 주파가 가능한데 말이죠. 아파트 가격도 상당히 저렴하고.. 아무튼 여러모로 인지도가 낮다는 점이 상당히 아쉽습니다.” 신장동 B중개업소 관계자는 하남시는 여러 장점에도 불구하고 전반적인 가치가 다소 저평가되어있다고 전했다.
서울 동측에 인접해있는 하남시는 자연환경이 뛰어나고 교통 요지에 위치해 있음에도 불구하고 그다지 큰 주목을 받지 못하는 지역이었다. 하지만 최근 1~2년간 강남권 아파트 시장이 금융규제 및 세부담 등으로 좀처럼 약세를 면치 못하면서 지리적으로 가깝고 가격대도 상대적으로 저렴한 하남시에 관심이 조금씩 높아지고 있다.
현장 분위기는?
특히 풍산지구 택지개발과 중앙대학교 캠퍼스 유치 소식 등으로 외지인들의 발길이 과거 유례없이 늘어난 모습.
이에 부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)는 현장 분위기와 거래동향을 전하기 위해 하남시를 찾았다.
하남시는 대체로 매년 경기평균과 엇비슷한 수준의 변동률을 유지해 왔으며 수도권 아파트 값이 크게 오르기 시작한 2005년 이후에는 하남시도 함께 오름세를 이어오고 있다.
최근에는 비수기 여파와 물량 증가로 거래가 전반적으로 침체돼 있지만 기존 입주민들의 정착률이 높고 강남권 일대에서의 수요층이 비교적 두텁게 유지되는 탓에 올해도 미약하게나마 오름세가 지속되는 모습이다.
특히 인접한 서울 강동구, 송파구 및 경기 성남시 일대가 약세를 면치 못하는 점을 감안하면 꽤나 선전하는 셈.
하남시는 대부분 덕풍동과 신장동 일대에 단지가 밀집해 있고 단지간의 아파트값 편차는 다소 큰 편이다. 하남시 전체 3.3㎡당가는 1147만원(’08.08.09 기준) 선이지만 개별 단지로는 최저 600만원 선부터 최고 1600만원 선까지 차이가 난다.
하남시 대표격 단지인 신장동 현대에코타운의 경우 2단지 109㎡(33A평형)가 4억5000만~5억원 선으로 3.3㎡당 1439만원의 시세를 형성하고 있다.
덕풍동, 신장동 일원 노후 주택 밀집지역 58만6000㎡(17만7000여평)는 재개발이 추진 중인데 그다지 순탄하지는 않다. 하지만 일대 주민들의 기대심리는 꽤 높은 편. 지역에 따라 차이는 있지만 대체로 단독은 3.3㎡당 1100만~1300만원 선, 빌라는 2500만원 선 안팎에 시세가 형성돼 있다.
개발제한구역인 천현동 미군 캠프 콜번 부지에 중앙대학교 하남 글로벌 제3캠퍼스가 들어설 수 있는 법적·제도적 장치가 마련된 점도 큰 호재다.
시와 중앙대는 지난 달 말 캠퍼스 건립 추진단 현판을 걸었으며 캠퍼스가 2014년 부분 개교, 2018년 전면 개교되면 상당한 경제적 파급효과가 있을 것으로 예상된다.
하남시는 전체 면적의 97%가 개발제한구역으로 이뤄져 있다. 때문에 시가지는 시청을 중심으로 아담하게 형성돼 있다.
하남시청을 기준으로 동측에는 검단산이, 북측에는 한강이 자리잡고 있는 전형적인 배산임수(背山臨水)의 형태를 나타내고 있다.
덕풍천, 산곡천 등의 하천도 정비가 잘 되어 있어 수변경관이 깔끔하다. 또한 덕풍공원, 미사리유원지, 조정경기장 등의 편의시설도 이용 가능하다.
쾌적한 자연환경, 강남과의 접근성도 ‘OK!’
산책로망도 매우 잘 발달되어 있어 시내 곳곳에서 산책을 쉽게 즐길 수 있는 점도 큰 강점. 신장동 J중개업소 대표는 “산책로 만으로 하남시내 웬만한 지역은 모두 거닐 수 있다”면서 “산책로 주변으로 조경이 아름답게 형성되어 있어 주말에는 외지인들도 발길도 잦은 편이다”라고 전했다.
하남시의 큰 강점은 서울 강동, 송파, 강남 등 강남권과의 접근성이 매우 뛰어나다는 점이다. 특히 차량 교통여건이 매우 좋은데 강동 10분, 송파 20분, 강남은 30분 정도면 도착 가능하다. 때문에 강남권에 직장을 두고 있거나 좀 더 저렴한 매물을 원하는 강남권 수요층에게 인기가 높은 편.
또한 서울외곽순환고속국도, 중부고속국도가 모두 관통해 수도권 전역 및 충청권으로의 이동도 수월하다. 다만 지하철 및 철도가 없어 대중교통망이 버스에 국한돼 있는 점은 다소 아쉬운 점으로 남는다.
편의시설로는 신장시장, 이마트 등을 이용할 수 있고 하남초, 신장중, 남한고, 신장고 등의 학군이 형성되어 있다. 하지만 영화관, 문화센터 등의 편의시설이 대체로 부족하고 대학교를 비롯한 학군이 다소 미흡한 점은 약점으로 지적되는 부분.
위례신도시와 풍산지구 통해 강남권에 한 발짝 다가서
하남시, 서울 송파구 및 경기 성남시에 걸쳐 들어서게 되는 위례신도시와 관련해 주민들의 기대심리도 상당하다.
오는 2010년 10월쯤 첫 분양에 돌입하는 위례신도시는 2012년까지 4만6000가구가 공급되며 분양가격은 3.3㎡당 1000만~1100만원 선에 책정될 예정. 특히 하남시는 위례신도시 포함 지역 중에 시세가 가장 낮은 만큼 향후 상승여력이 있을 것으로 전망된다.
덕풍동 일대 중개업자 P씨는 “신도시 건설 호재는 이미 시세에 반영된 만큼 현재 시세에 큰 영향을 미치지는 않는다”면서 “하지만 중장기적인 측면에서 신도시가 하남과 강남권을 이어주는 가교역할을 해 긍정적인 효과가 더 클 것으로 기대된다”고 전했다.
올 3월부터 입주를 시작한 풍산택지개발지구에 대한 기대감도 높다. 개발제한구역을 해제해 총 5768가구의 대단지가 조성되는 이 곳은 인근에 한강, 조정경기장, 미사리까페촌 등이 가까워 컨셉을 ‘물과 음악이 흐르는 청정도시’로 잡았을 만큼 쾌적한 환경을 자랑한다. 특히 하남시의 초입에 있어 교통이 편리하다.
아파트 시세도 하남시 내에서 가장 높은 수준. 99~132㎡대(30평형대) 기준 3.3㎡당 1500만원 선 안팎에서 시세가 형성되고 있다.
올 3월 입주한 풍산동 동부센트레빌의 경우 105㎡(32평형)의 경우 5억~5억7000만원 선.
다만 현재 공사가 다 완료되지 못한데다 이마트를 제외하면 이렇다 할 생활편의시설이 없어 거래는 전반적으로 부진한 편이다. 따라서 정상적인 거래시장기능은 향후 대규모 근린공원, 시네마파크 등 기반시설이 들어선 이후에 회복될 것으로 판단된다.
하남시는 서울 강동 및 송파와 면해 있어 강남권으로의 접근성이 우수하고 인근에 한강, 검단산 등으로 둘러싸여 있어 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 개발제한구역이 시 전체 면적의 대부분을 차지하고 있어 발전을 가로막고 있지만 그만큼 미래 잠재력도 높은 곳이다.
향후 전망 및 투자 포인트
또한 위례신도시 건설, 풍산지구 입주 및 구시가지 재개발 등으로 향후 새로운 주거지로의 탈바꿈이 예상된다. 게다가 하남-강동-천호로 이어지는 BRT(간선급행버스) 체계가 2010년 구축될 예정으로 그간 취약점으로 지적됐던 대중교통 이용 문제도 어느 정도 해소될 전망이다. 전반적으로 향후 전망은 밝은 편.
하지만 하남시는 현재까지는 실수요자에게 적합한 환경을 지니고 있고 위에 언급한 호재들이 대부분 중장기적인 측면에서 사업이 진행되는 만큼 실거주 측면에서 투자에 나서는 것이 바람직할 것으로 보인다.
특히 환경 및 주거 측면에 비해 기반시설이 상당히 부족하고 학교가 많지 않은 점, 일부 단지들은 호재들이 선 반영돼 시세가 형성돼 있는 점은 반드시 감안해야 한다.
최근 부동산 시장의 전반적인 침체와 풍산지구 입주로 하남시 일대 매물이 다소 적체되는 점도 유념할 필요가 있다.
풍산지구 일대의 경우 입주를 마무리 하지 못한 단지들이 적지 않고 하남시청 부근의 현대에코타운 등 기존 아파트들도 시세보다 10~15% 가량 저렴한 매물들이 출시되고 있는 추세여서 하남시 입성을 원한다면 이러한 사항들을 꼼꼼히 따져보는 것이 좋겠다.