입주물량 홍수난 화성, 세입자 구하기도 힘들어
제2기 신도시의 첫 테이프를 끊은 동탄과 각종 택지지구 아파트 공급으로 새롭게 주거 지역으로 주목을 받고 있는 화성. 화성시는 동탄2신도시 예정과 함께 택지지구 공급량도 꽤 많은 편이다.
특히 2008년은 경기지역 가운데 입주물량이 가장 많은 것으로 조사됐다. 올 하반기에는 동탄지구와 향남지구에 집들이가 몰려있고 특히 향남지구는 9월을 시작으로 단계적으로 입주가 예정돼있다. 입주가 시작되기 전 화성 일대 부동산 시장에는 어떠한 모습들이 나타나고 있는지 부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 이들 지역을 찾았다.
화성 지역,
수도권 남부 주거벨트로
“화성이 얼마나 발전하고 있는데 아직도 그런 이야기가 나오는지 모르겠네요. 동탄 신도시에 새 아파트도 많고... 다른 지역도 아파트가 많이 들어서고 있어 옛날 같지 않아요.” 화성이 갖고 있는 어두운 이미지에 대해 말하자 이곳에 사는 주민은 딱 잘라 말했다. “여기 사는 사람은 그런 생각 안 해요. 다 밖에 사람들이나 그렇게 생각하지.” 다소 억울하다는 표정이었다. 실제로 동탄신도시나 택지지구 지역은 범죄라는 부정적인 이미지와는 거리가 먼 보통 지역 주거공간과 다를 바 없었다.
화성 지역은 최근 4~5년 간 아파트 공급이 많았다. 현재 입주한 지역도 많은데다 특히 동탄신도시는 4만1000가구, 동탄2신도시는 11만3000가구(예정)로 조성될 예정이다. 이에 화성은 수도권 서남부권 분당-판교-광교-동탄의 주거벨트의 한 역할을 담당할 것으로 전망되면서 많은 관심을 모았었다.
아파트값은 2007년 동탄2신도시 발표 이후 반짝 상승세를 나타낸 이후 가격은 약보합선을 유지하고 있다. 2006년 가을에는 수도권 전반에 가격 폭등이 일어나 화성 지역도 가격이 크게 오른 적은 있지만 이 때를 제외하고는 아파트 값은 큰 움직임은 없었다. 현재는 경기 침체와 더불어 공급 물량 과다로 약세를 나타내고 있다.
아파트 공급 너무 많다
화성시는 향남지구를 비롯, 동탄신도시, 동탄2신도시, 봉담지구, 태안지구 등 아파트 공급이 많이 이뤄졌고 예정물량도 상당한 수준이다. 특히 2008년에는 총 2만3426가구가 입주(예정)에 있어 경기도 지역에서 가장 많은 입주 물량을 쏟아낸 상황이다. 경기권의 다른 지역에 비해 상당히 높은 수치이고 두번째로 입주물량이 많은 수원(9292가구)과도 2배 이상 차이가 난다.
화성은 연간 입주 물량도 올해가 최대다. 동탄신도시와 향남지구의 새 아파트 집들이가 9월 이후 대거 예정돼 있기 때문이다. 특히 향남지구는 9월부터 입주가 시작돼 연말까지 순차적으로 새 주인을 맞을 전망이다.
향남지구 집들이 잘될까?
올 하반기 입주 물량을 쏟아내면서 집중 조명을 받고 있는 향남지구는 총 5889구 집들이 예정에 있다. 분양 당시 미분양이 물량이 있었지만 현재는 100% 분양이 완료된 상태다. 66~99㎡(20평대) 아파트는 없고 모두 99~195㎡(30~50평대) 면적으로만 구성됐다는 것이 특징이다. 또 전매제한으로 인해 매매 거래는 되지 않고 전세 위주로만 거래가 가능한 상황이다.
향남지구 과연?
택지지구 내 중개업소 관계자는 “입주를 앞두고 현재 99~132㎡(30평대) 전세 매물이 많이 나오고 있다.”며 “112㎡(34평)는 8000만~1억원 정도에 가격이 형성돼있지만 물량이 많아서인지 손님이 뜸하다.”고 말했다. 혹시나 대형아파트 전세를 찾는 사람이 있느냐는 질문에 “99~132㎡(30평대) 물건이 쌓여있는데 대형을 찾는 사람이 있겠냐”며 “다른 곳과 마찬가지로 이 곳 역시 대형은 인기가 없다.”고 전했다.
향남지구는 서해안고속도로 발안 IC가 인접해 있어 평택, 오산, 화성, 수원으로 접근성이 높다. 또 향남2지구가 개발되면 1지구와 함께 대규모 주거지로 조성될 전망이다. 그러나 동탄2신도시 개발 확정과 함께 향남지구는 다소 선호도가 준 것은 사실이다. 기본적인 수요층이 있기는 하나 모든 기반이 동탄으로 몰린다는 점을 간과할 수 없기 때문이다.
동탄신도시는 토공의 야심작으로 공모전 1위작을 모델 삼아 꿈의 도시로 계획된 바 있다. 그런 동탄 역시 입주율이 떨어지고 가격상승이 미미한 상황에 경부축에서도 상당히 거리가 떨어져있고 강남접근성 면에서도 열위인 향남지구는 수원의 배드타운으로 전락할 가능성도 배제할 수 없다.
그러나 비교적 임대 비중이 낮고 일부(제일오투그란데, 신영지웰, 한일유엔아이)는 등기 후 매매가 가능하다는 장점이 있다.
하지만 현재 수도권 전매제한 완화방침이 발표된 상황에서는 큰 이점으로 작용하기는 어려울 것으로 보인다. 또 동탄2신도시 규모가 큰 만큼 시세 상승으로 연결되기는 무리가 있을 것으로 판단된다.
앞으로 전망은?
화성시는 경기도 내에서 5번째로 면적이 넓은 지역으로 개발 잠재력이높은 지역이다. 동탄신도시와 동탄2신도시로 경기 서남부권의 대표적인 주거 지역으로 위상을 높이고 있다. 또 발안산업단지 등의 배후 산업단지들의 수요를 충족시킬 만한 여력을 갖고 있다.
그러나 이 지역은 투자 보다는 실수요자들에게 적합한 지역이라고 할 수 있다. 강남권과 가까워 인기를 누리는 판교나 광교와는 달리 동탄이나 향남지구는 강남권과 접근성은 떨어지는 편으로 투자만으로는 다소 적합하지 않다.
교통여건이 많이 개선되고 있는 상황이지만 지하철을 이용할 수 없는데다 향남지구의 경우에는 강남권으로 한번에 가는 대중교통은 없는 실정이다. 자가용을 이용하지 않을 경우에는 환승을 여러 번 해야 하는 불편함이 있다. 강남권에 진입하는 데 걸리는 시간의 장벽은 투자 요인에서 감점 사항이다
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화성시의 모든 중심은 신도시인 동탄으로 모아지는 상황이다. 그러기에 화성시 내에 있어서 향남지구의 선호도는 다소 떨어지는 것이 사실이다.
때문에 이러한 점을 따져본다면 향남지구는 수요층은 주변 지역인 수원, 오산, 평택이나 해당 지역 거주자들로 한정될 것으로 보인다.
또 화성은 발안산업단지, 장안첨단산업단지 등 대규모 배후 산업단지가 있고 신도시가 들어서면서 첨단 비즈니스 클러스터를 구축할 것으로 보여 이들의 수요층 역시 흡수 할 수 있을 것으로 기대된다.
#※ 향남지구는
수도권 서남부에 위치한 향남지구는 경기도 화성시 향남면 행정리, 방축리, 도이리 169만7000㎡(약 51만3000평) 일대에 조성된 택지지구다. 1997년 택지개발예정지구로 지정된 이후 2002년 개발계획 승인을 받아 2005년에 착공이 이뤄졌다. 총 11개 건설사의 5889가구로 이뤄졌으며 올 9월부터 연말까지 단계적으로 입주가 예정돼있다.