종부세 ‘일부 위헌’ 실질적 사망선고

헌법재판소는 13일 종합부동산세법과 관련한 총 7건의 안건 가운데 세대별 합산 부과에 대해 ‘위헌’ 판결을 내리고 나머지 6건에 대해 ‘합헌’ 결정을 내렸다. 종부세 자체에 대해서는 ‘합헌’이 인정됐지만 ‘세대별 합산 부과’에 대해서는 ‘위헌’으로 결정돼 사실상 종부세 제도가 유명무실해질 가능성이 커졌다.

헌재는 “종부세 부과는 평등권 및 생존권 침해에 해당되지 않으며, 미실현 이득 과세가 아니다"고 했으며, “이중과세가 아니며 원본잠식문제로 위헌이 아니다"고 밝혔다. 또 “자치재정권 훼손이 아니다"고 결정했다.

하지만 세대별로 합산해 부과하는 것에 대해서 헌재는 “종부세 세대별 합산 부과는 목적은 정당하나 위헌"이라며 ‘위헌' 판결을 내렸다. 헌재는 “세대원 각자의 재산을 공유 재산으로 볼 근거가 없고, 기혼 부부가 미혼자보다 불리해 헌법에 나와 있는 평등에 어긋나기 때문에 ‘위헌'판결을 내렸다"고 판결 배경을 설명했다.

이로써 종부세 납부 대상자는 크게 줄어들게 될 것으로 보인다.

특히 세대별 합산이 위헌으로 결정됨에 따라 종부세 환급 요구를 위한 경정청구와 절세를 위한 부부 및 세대간 증여가 봇물을 이룰 것으로 예상된다.

특히 지속적인 보유세인 종부세보다는 일회적인 증여세 부담을 택할 가능성이 높기 때문에 세대원에게 증여하는 사람들이 늘어날 전망이다.

더구나 최근 세제 개편으로 증여세 부담이 크게 줄어듬에 따라(6억원까지 증여세 비과세, 초과시 증여세율 내년 7-34%, 2010년 6-33%) 비용면에서도 혜택을 입게 됐다.

다주택자인 경우도 여러명의 세대 구성원 이름으로 증여할 가능성이 높다.

부부 공동 명의로 된 고가주택 보유자들은 공시가격 18억원 이하면 남편과 아내가 각각 9억원 미만인 경우로 간주되기 때문에 납부 대상에서 제외된다.

이번 선고로 이번 종부세 완화 조치에 따라 강남권을 비롯한 고가주택 보유자 가운데 굳이 서둘러 팔지 않고 관망하려는 사람들이 나타날 수 있을 것으로 보인다.

특히 매수자보다는 매도자들에게 영향을 미쳐 중대형-고가주택 매물 출회 압박을 줄여주는 효과를 기대할 수 있다.

원론적으로 볼 때 종부세는 주택을 보유하는 데 드는 비용으로 종부세 부담이 없어지거나 낮춰질 경우 보유비용 감소로 투자 수익률이 올라가는 효과를 가져온다.

즉 강남 일대 여유층을 중심으로 지금 시장에 중대형-고가주택을 매물로 내놓기 보다는 시장 회복 때까지 매도하지 않고 관망하는 보유심리 욕구가 커질 수 있다.

하지만 일부 지역에서 매물 회수가 나타날 수 있으나 경기침체, 구조조정 등으로 매도해야 할 처지에 있는 사람들도 많아 매물 회수에 따른 호가 상승은 나타나기 힘들 것으로 예상된다.

그러나 매수자에게는 큰 영향을 미치지 못할 전망이다.

경기불황기에는 실속소비 경향이 뚜렷해 중대형-고가주택 선호도가 떨어진다. 또 경기 침체로 소득이 크게 늘어나지 않는 상태에서 최근 4-5년 간 중대형-고가주택 가격이 급등해 수요자들이 가격 부담을 느끼고 있어 단기적으로 중대형-고가주택 소비확대로 이어지기는 역부족으로 보인다.

따라서 이번 선고에도 불구하고 강남을 비롯한 중대형-고가주택 가격이 상승탄력을 받기 힘든 구조이다.

극심한 경기침체, 실질 구매력 감소, 글로벌 주택가격 하락, 단기간 급등에 따른 후유증, 집값 추가 하락 기대 등으로 매수세가 위축돼 있어 활황세 회복까지는 시간이 걸릴 것으로 전망된다.

이번 선고는 강남일대 중대형-고가주택 보유자들이 수혜를 받게 되는데, 이럼에도 불구하고 최근의 주택가격 하락폭을 둔화시킬 수 있으나 하락세를 멈추게 하기는 역부족이다.

다만 장기적으로 경기가 호전될 때 고가주택 회복세에 도움을 줄 전망이다. 한 채를 10년 보유할 경우 장기보유특별공제를 80%까지 받을 수 있는데다 보유비용도 많이 줄어 ‘똘똘한 한 채’를 장기 보유하려는 트렌드가 나타날 수 있다. 또 경기회복 때에는 작은 집에서 큰 집, 비인기지역에서 인기지역으로 갈아타기 수요가 늘어날 수 있다.

분양시장도 중대형-고가주택 수요에 다소 온기를 불어넣을 수 있으나 아직까지 본격적 매수세로 이어지기는 힘들 것으로 보인다.

중대형 아파트가 상대적인 고분양가로 소비자들이 거부감을 갖고 있는데다 경기 침체로 수요 여전히 위축돼 있기 때문이다.

이번 선고로 저가주택이 수혜를 받기는 힘든 구조다. 다주택자 양도세 중과(50-60%)제도가 폐지되지 않는 한 양도세제상 여러 주택에 투자하면 불리하기 때문이다.

종부세 선고에 따른 영향만을 분석했을 때 주택을 여러 채 보유한 ‘집부자’에게 종부세 부담을 덜어줄 수 있지만 다주택자 중과 규정으로 저가주택 신규 투자수요 발생으로 이어지긴 어려울 것으로 분석된다.
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