인천경제자유구역-송도, 영종, 청라
경제자유구역이란 국내의 타 지역 기업들이 선호하는 여건을 조성하기 위해 설정된 국제업무단지, 교육기관 및 주거단지 등이 다양한 기능을 수행하는 시설이 복합적으로 구비되어 자족성을 갖춘 새로운 도시 개념이다. 특히 송도, 영종, 청라는 지정학적 위치와 동북아 거점도시로서의 발전계획이 수립된 인천개발계획과도 맞물려 상당한 파급효과가 기대되는 지역이다. 하지만 인천 경제자유구역이 모두 같지 않다. 송도, 영종, 청라는 개발 목적, 지리적 특성을 반영하여 개별적인 특징이 반영돼 있다. 그렇다면 인천 경제자유구역은 어떤 컨셉으로 개발이 진행되고 있으며 어디를 주목해야 할까?
이미 인천 부동산 시장은 송도를 중심으로 흘러가고 있다고 해도 과언이 아니다. 인천 경제자유구역 중 가장 빠르게 사업진행이 이뤄지고 있는 송도신도시는 인천시민에게 서울 강남 이상의 존재감을 나타내고 있다.
동북아 허브도시
- 송도신도시
기본적으로 송도신도시는 경제자유구역 개발취지에 맞게 국제업무단지를 비롯한 첨단R&D환경, 비즈니스센터를 조성해 동북아 경제중심지로서의 도약을 꾀하는 지역이다.
현재 대부분의 수도권 신도시는 서울 출퇴근자의 수요를 흡수하기 위해 건설된 베드타운의 성격이 짙다. 따라서 핵심 추진 전략이 동북아 경제중심지로의 발전을 꾀하는 송도신도시는 기존의 수도권 신도시에 비해 사회경제적 파급효과는 높을 것으로 전망된다.
앞으로 경제자유구역의 개발이 가속화 할 경우 송도신도시는 필연적으로 청라지구와의 랜드마크 경쟁은 피할 수 없을 것으로 예상된다. 각각 송도는 국제적 IT,R&D 허브도시, 청라는 금융레저도시로의 개발 컨셉이지만 개발이 진행되면서 유사한 개발이 진행되고 있기 때문이다.
송도의 가장 큰 강점은 인천의 주요 거주지인 연수구와의 연계성이 높다는 점이다. 연수구 일대는 인천지역에서 가장 주거 선호도가 높은 지역이다.
청라지구가 위치하고 있는 인천 서구는 개발의 사각지대에 위치하고 있는 신흥 개발라인이다. 따라서 주거지로서의 안정성을 확보하기 위해서는 상당한 기간이 소요될 것으로 판단된다. 즉 사업속도도 청라지구에 비해 빠르고, 인근 환경이 안정적으로 갖춰진 송도신도시는 당분간 인천지역의 핵심적인 주거지역을 형성할 것으로 판단되며, 시세수준도 가장 높은 수준으로 유지될 것으로 평가된다.
하지만 2005년부터 입주가 진행되어 상대적으로 노후한 단지로 평가되고 있으며, 국제화 도시의 명성에 다소 손상이 가고 있는 것이 큰 단점이다. 외국계 병원 및 국제학교 등의 유치에 어려움을 겪고 있기 때문이다.
영종지구는 인천국제공항을 기반으로 동북아 최고의 국제교류도시를 목표로 하고 있다. 입지적으로 국제공항과 연계하여 배후지원기능을 수행하는 것이 기본적인 개발 컨셉이다. 특히 송도와 청라의 중간 기점에 위치하고 있어 인천경제자유구역의 핵심적인 기능도 수행할 수 있을 것으로 전망된다.
땅, 하늘, 바다 그리고
- 영종지구
인천경제자유구역 지정의 핵심적인 기능은 인천국제공항을 통한 동북아 허브도시로서의 역할이다. 따라서 인천공항을 배후로 삼고 있는 영종지구의 위상은 더욱 높아질 수 있다.
현재 영종지구의 경우에도 송도 및 청라지구에 버금가는 대규모 개발이 진행 중이다. 개발 면적은 송도신도시의 34배에 이를 만큼 대규모 사업지로 국제적인 기능과 문화, 레저, 주거기능을 포함한 복합 신도시가 개발된다.
영종지구가 대규모 개발 면적을 통해 복합적인 기능을 수행할 예정이지만, 개인 수요자는 대규모 주거 시설이 확보되는 영종하늘도시를 주목해야 한다.
영종하늘도시는 2009년 상반기부터 본격적인 공급이 있을 예정이며, 2020년 까지 단계별로 사업이 진행된다. 영종하늘도시의 가장 큰 강점은 항공 산업을 기반으로 한 탄탄한 수요층 형성이다. 동북아 지역에서도 물류의 허브를 담당하게 될 인천국제공항을 중심으로 수많은 일자리 창출이 예상돼 배후 주거지역으로서의 기능을 120% 담당하게 될 것으로 예상되고 있다.
현재 인천국제공항의 출퇴근 근로자는 인천 및 김포, 서울 강서구 일대까지 폭넓게 주거지역을 형성하고 있다. 하지만 영종하늘도시 개발이 이뤄질 경우 상당한 수요층 결집 현상이 예상된다. 따라서 서울 및 신도시와의 경쟁이 불가피한 송도 및 청라지구에 비해 안정적인 가격형성은 예상할 수 있다.
하지만 영종지구도 치명적인 위협요소가 존재한다. 현재 청라지구는 영종대교, 인천대교 (2009년 10월 완공예정)를 통해 송도신도시와의 연결이 이뤄진다. 따라서 영종지구의 개발이 원활하지 않을 경우 청라 및 송도신도시로의 수요층을 빼앗길 위험성도 높아진다는 것이다.
즉 영종하늘도시의 안정적인 개발 수혜를 기대하기 위해서는 필연적으로 송도 및 청라에 비견되는 개발이 수반돼야 하며, 만약 개발이 지지부진할 경우 경제자유구역 주거지의 패권은 송도나 청라에 넘겨줘야 상황이 올 수도 있다.
인천시 서구는 상전벽해(桑田碧海)라는 말이 가장 잘 어울리는 지역이다. 김포와 인접해 있는 인천 서구는 그간 인천의 개발라인과는 관계가 없는 지역이었다.
바다와 맞닿은 첨단 레저도시
- 청라지구
하지만 검단 신도시 지정, 인천국제공항철도(고속국도) 연결, 가정오거리 도심재생사업등 굵직한 호재가 쏟아지고 있다. 특히 인천시의 역점 사업인 청라지구 개발까지 연계되면서 향후 인천을 대표하는 고급 주거 문화지역으로 발돋움 할 것으로 기대되고 있다.
기본적인 청라지구의 개발컨셉은 금융과 레저가 결합된 복합도시다. 풍부한 해변 공간을 활용해 수도권에서 찾기 힘든 레저시설을 확보하고 이에 결합된 금융도시를 계획하고 있다.
우선 청라지구는 인천국제공항 고속도로, 공항철도와 연계돼 3개 경제자유구역중 서울과의 접근성이 가장 높다. 서울 접근성을 중시하는 인천 거주자에게는 청라가 송도보다 비교 우위에 설 수 있다. 또한 이미 2005년에 입주가 진행되고 있는 송도신도시에 비해 분양가격 수준이 낮아 가격경쟁력도 한층 확보할 수 있을 것으로 판단된다.
하지만 청라지구가 위치한 서구지역은 여전히 개발이 진행되기 위해서는 상당한 기간이 소요될 것이라는 점이 악재다. 청라지구 사업 인접지에 인천아시안게임 주경기장 건립에 따른 기반확보, 가정오거리 개발 등 호재가 잇따르고 있지만, 최소 5년 이상의 장기적인 계획뿐이다. 따라서 청라지구는 5년 이상 멀리 내다보며 접근하는 것이 바람직하다.
스피드뱅크 이준세 연구원
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