부동산 초보들이 임장활동을 하면서 가장 어려워하는 것은 무엇일까? 바로 ‘임장보고서’다. 임장보고서는 임장 활동 이후 모은 정보를 기억하기 좋게 작성하는 문서다. 보고서라는 말로 시작 전부터 부담스러울 수도 있지만, 해당 지역에 대해 명확히 파악할 수 있고 이를 통해 투자 여부를 결정할 수 있는 중요한 작업이다.
등하교 주변환경·역세권·교통 여건 등 꼼꼼히 적는 게 좋아
지역에 대한 내용 작성 시 시·도·구청 홈페이지 참고해야
그렇다면 임장보고서는 어떻게 작성해야 할까? 많은 사람들이 자신만의 방식으로 다양한 임장보고서를 작성한다. 여러 번의 시행착오 끝에 자신만의 노하우가 담긴 임장보고서를 작성하는 것이다. “첫술에 배 부르랴”라고 했다. 처음부터 완벽한 임장보고서를 만들자는 생각보단, 어떤 정보를 넣으면 유용할까라는 생각으로부터 시작해 보자.
임장 목적에 따른 작성법
임장보고서를 작성하기에 앞서, 무엇을 써야 할지 잘 모르겠다면 지역 개요, 입지분석, 임장, 결론의 순으로 나열해 보자. 사람마다 임장의 목적이 다르기 때문에 목적에 따라 목차 또한 달라질 수 있다. 처음부터 잘 쓰려고 욕심낼 필요는 없다. 회를 거듭할수록 임장보고서의 수준 또한 자연스럽게 달라진다.
아이가 있는 30대 주부의 임장보고서를 예로 들어보자. 아이가 있는 집이라면 가장 우선적으로 보는 것이 ‘초품아(학군)’다. 아이의 안전한 등·하교와 주변 환경을 우선순위로 정하기 때문이다. 그다음으로 중요하게 여기는 것이 ‘역세권’의 여부다. 아이의 학업을 위해 이전할 계획이지만 추후 투자적인 요소도 배제할 수 없다는 심리가 적용된다.
지역이 선정되면, 지역에 대한 내용을 작성해 보자. 해당 지역에 관한 정보는 인터넷을 통해 쉽게 자료를 얻을 수 있다. 더욱 자세한 내용을 얻기 위해서는 해당 시·도·구청 홈페이지를 참고하면 개발계획 등의 파악이 가능하다.
입지 분석에는 학군, 편의시설, 교통, 주변 환경 등의 내용을 넣으면 된다. 인터넷을 통한 정보 및 직접 임장활동을 통해 얻었던 내용을 추가로 넣어 작성해 주면 된다.
다음으로 임장활동을 했던 내용을 넣는다. 희망하는 단지의 매물 현황 및 시세, 지역 이슈 등을 일목요연하게 정리해 적는다. 단지별, 위치 등 분류해서 정리해 놓으면 좀 더 보기 쉽다.
작성할수록 실력도 늘어난다. 한 번에 이해할 수 있는 보고서를 만들어라. 임장보고서에는 정답이 없다. 화려한 이미지, 많은 분량에 현혹되지 말고 꼭 필요한 말, 요점을 정리해 한눈에 이해할 수 있는 보고서를 만들어 보자. 보고서가 한 장 한 장 늘어날수록 부동산을 보는 관점 또한 나날이 발전해가는 모습을 발견할 수 있을 것이다.
[제공 : 부동산114]
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역전세, 지방 넘어 수도권으로 북상하나? 전세가격이 2년 전보다 떨어져 집주인이 세입자에게 보증금을 제때 내주지 못하는 ‘역전세난’이 지방을 넘어 수도권으로 확산되고 있다. 특히 2017년부터 2020년까지 매년 10만 가구 이상 입주가 예정된 경기지역의 역전세 우려가 커지는 분위기다. 부동산114가 경기지역의 아파트 가구당 평균전세가격(2019년 4월 19일 대비 2017년 4월 21일)을 분석한 결과, 2년 전보다 전세가격이 하락한 지역은 총 31개 시 중 16곳으로 조사됐다. 지역별로 ▲의왕시(-2080만 원) ▲화성시(-1990만 원) ▲안산시(-1885만 원) ▲안성시(-1295만 원) 순으로 떨어졌다. 의왕시는 올해 5월까지 의왕백운밸리(3968가구) 입주가 이어지면서 전세가격이 큰 폭으로 내렸다. 특히 의왕백운밸리와 인접해 있는 내손동은 평균전세가격이 2년 전보다 4452만 원 떨어져 낙폭이 가장 컸다. 내손동 반도보라빌리지1단지(560가구) 전용 84㎡의 경우 2017년 1분기에는 3억5000만~3억7000만 원에 계약됐으나 2년이 지난 올해 1분기에는 3억2000만~3억5000만 원에 거래가 이뤄졌다. 화성시의 아파트 가구당 평균전세가격은 ▲능동(-3798만 원) ▲영천동(-3284만 원) ▲반송동(-3177만 원) 순으로 떨어져 동탄신도시의 하락세가 두드러졌다. 여전히 지난해 2만2431가구 입주에 이어 올해 1만3519가구가 입주하면서 전세공급이 크게 늘어난 탓이다. 동탄2신도시 내 한 중개업소 관계자는 “지난해 말부터 역전세가 나타나면서 만기 때 전세입자에게 보증금을 반환하려고 은행에서 돈을 찾아오는 집주인들이 늘었다”라고 말했다. 실제로 동탄 능동 자연앤데시앙 전용 84㎡는 올해 1분기 2억~2억5000만 원선에 전세 거래돼, 2017년 1분기 거래가격인 2억7000만~2억8500만 원에 비해 큰 폭으로 떨어졌다. 영천동 이지더원 전용 84㎡도 올해 1분기에 2년 전보다 평균 4000만 원 하락한 2억3000만~2억7000만 원선에 전세 거래됐다. 안산시는 상록구보다 단원구의 역전세 우려가 크다. 6월 입주 예정인 원곡동 초지역메이저타운푸르지오(4030가구)의 전세물건이 쏟아지면서 인근 아파트 전세가격을 끌어내렸기 때문이다. 안산8차푸르지오 전용 84㎡는 1분기 기준으로 2년 전 거래가(2억7000만~2억8000만 원)에 비해 크게 내린 2억~2억3000만 원에 전세계약이 이뤄졌다. 이같이 역전세 위험지역이 속출하면서 전세보증금을 지렛대 삼아 신도시 아파트를 매수한 갭투자자들의 고민도 깊어지는 모습이다. 현금흐름이 원활하지 않은 갭투자자들은 대출을 받아 전세보증금을 내줘야 하는데 다주택자에 대한 규제 강화로 대출이 어려워졌기 때문이다. 집주인들의 전세보증금 반환이 지연되면 그 피해는 고스란히 세입자들에게 전가되기 마련이다. 따라서 역전세 위험지역에 거주하는 세입자라면, 전입신고와 확정일자로 자신의 권리를 지키는 것은 당연하거니와 전세보증금 반환보증보험에 가입해 보증금을 돌려받지 못할 경우에 대비해 두는 것이 좋겠다. |