1. 경매의 유형

경매란 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과 매도계약을 체결하는 매매의 한 형태를 말한다. 경매는 목적물에 따라 부동산경매와 동산경매로 나뉜다. 또한 집행권원의 필요여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있다. 한편, 채권자가 자신의 권리를 충족하기 위해 행하는 ‘실질적 경매’와 공유물분할청구와 같은 ‘형식적 경매’로도 나뉜다.

2. 임의경매와 강제경매

가장 일반적인 경매의 형태는 채무자가 빚을 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 ‘법원경매’이다. 이 경우에도 집행권원에 의해 행하는 강제경매와 저당권 등 담보권행사로 진행되는 임의경매가 있다. 즉 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있다. 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본, 집행력 있는 공정증서 등이 집행권원의 대표적인 예이다. 임의경매와 강제경매의 효과 면에서 가장 두드러진 차이점은, 임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효한 점이다.

3. 경매와 공매의 구분 

한편 넓은 의미의 경매는 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로도 나눌 수 있다. 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시한다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 ‘법원경매’와 한국자산관리공사(KAMCO) 등의 공기관이 집행주체가 되는 ‘공매’가 있다. 세분해 보면, 공매의 경우도 조세채무를 확보하기 위해 국세징수법에 의거하여 하는 경우와, 국유재산법에 의거 국유재산을 처분하는 경우로 크게 나뉜다. 

공매를 대상 물건의 종류에 따라 구분하면, 체납세금 압류재산, KAMCO가 금융기관의 구조개선을 위해 취득한 재산,  KAMCO가 금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 비업무용재산을 취득한 재산, KAMCO가 국가소유 재산의 처분을 위탁받아 처분하는 경우 등으로 나뉜다. 흔히 신탁회사에서 행하는 매매를 ‘공매’라고 부르는데 이는 사실상 공경매가 아닌 사경매(私競賣)의 일종에 불과하다.  

4. 공매와 법원경매와의 차이점

가. 실시 방법 : 공매는 “온비드(www.onbid.co.kr) ”에 개인 내지 법인 회원으로 가입한 뒤 공인인증서를 등록하고, 전자입찰을 한다. 반면 법원경매는 입찰법정에 가서 기일입찰표에 입찰가격과 보증금액을 기재하여 제출하는 방식이다. 경매에 있어 입찰가격은 수정을 할 수 없고, 일단 제출된 입찰표는 취소, 변경 또는 교환이 불가능하다.

나. 농지 취득 자격요건 : 공매는 소유권이전 때까지만 자격요건을 갖추면 되나, 법원경매는 매각허가결정이 나기 전에 갖춰야 한다.

다. 입찰보증금 : 공매는 매수희망가의 10%를 내야 하나, 법원경매는 최저입찰가의 10%를 내면 된다. 결국 경매는 입찰보증금이 모든 참여자들에게 획일화 되어 있다.

라. 매각예정가격의 체감 : 공매는 2회차부터 최초매각예정가격의 10씩 체감하여 50%까지 진행되며, 법원경매는 전 최저매각금액의 20-30%씩 체감한다. 경매는 공매와 달리 가격체감에 대한 원칙이 없다.

마. 대금납부방법 : 공매는 유입. 수탁재산의 경우에는 일시불 또는 분할납부, 국세징수법상 체납 압류재산의 경우에는 그 방법을 공고하는데 통상적으로 1천만원 미만의 경우에는 7일 이내, 1천만원 이상의 경우 60일 이내 납부해야 한다. 반면 국유재산의 공매의 경우에는 일괄납부 원칙이나 예외적으로 분할납부가 허용되는 경우도 있다. 반면 법원경매의 경우는 반드시 일시불로 납부해야 하고 분할이 불가하다.

바. 명의변경 여부 : 유입, 수탁재산 공매의 경우는 명의변경이 가능하나, 압류재산 및 국유재산 공매의 경우에는 명의변경이 허용되지 않는다. 법원경매의 경우도 명의변경이 안된다.

사. 권리분석 : 유입, 수탁재산, 국유재산 공매의 경우는 권리분석이 필요하지 않다. 다만 대부조건만 유의하면 된다. 반면 체납 압류재산의 경우에는 대항력 있는 임차인의 존재 여부, 유치권의 존부 여부를 살펴봐야 한다. 법원경매의 경우도 체납압류재산 공매와 마찬가지로 권리분석이 필요하다.

아. 대금완납 전 사용 여부 : 유입, 수탁재산의 공매의 경우는 대금의 1/3이상 선납할 경우 일부 선 사용이 가능한 경우가 있으나, 압류재산과 국유재산 공매의 경우에는 불가능하다. 경매의 경우도 선사용이 불가능하다.

5. 명도책임은 누가 부담하나?

유입, 수탁재산의 경우는 매도자가 명도책임을 지므로 매수인은 부담이 없다. 한편 압류재산은 매수자가 부담하는데, 인도명령제도가 없으므로 명도소송을 제기해야만 한다. 한편 국유재산의 경우는 한국자산관리공사(KAMCO)가 부담한다. 반면 법원경매의 경우는 인도명령 제도가 있는데, 매수인은 경락대금을 납부한 후 6개월 이내 소유자나 채무자, 대항력 없는 임차인에 대해 인도명령을 신청할 수 있다. 인도명령은 매수인과 그의 상속인 등 일반승계인에 한해 가능하며 경락부동산을 다시 매수한 특별승계인은 신청자격이 없다. 정당한 점유권원이 있는 사람은 인도명령에 대해 자신의 점유권원을 입증하여 이를 거부할 수 있다. 이 경우 점유권자가 인도명령에 대해 이의신청을 할 경우에는 법원에서 심문해서 점유권원 여부를 결정한다.

6. 법원경매와 공매가 경합되는 경우

두 절차는 각기 다른 법령과 집행기관에 의하여 별도의 독립된 절차로 진행되고, 그 때문에 동일한 목적물에 대하여 법원경매와 공매가 경합하는 경우가 생기게 된다. 그리고 이러한 경합이 발생할 경우 먼저 매수대금을 납부하여 소유권을 취득한 자가 우선한다. 

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)