대한민국 100대 상권 탐험 ④
홍대역세권

홍대역세권은 서울에서 대학상권을 대표하는 곳이다. 서울시 서북부지역만 보면 이화여대와 함께 대표적인 2대 상권으로 꼽힌다. 아울러 홍익대가 미술특화 대학으로 지정된 후 다양한 시도가 이뤄지고 있다. 상인단체가 다양한 문화행사를 실시하고 있다. 거리와 건물들의 리모델링이 진행되면서 다른 상권과 차별화된 모습을 갖추게 됐다. 패션과 문화의 1번지로 꼽히는 홍대역세권 상권을 살펴본다.


서울의 대표 상권인 홍대역 상권은 마포구 서교동에 위치해 있다. 옛날 서교동의 명칭은 한강 소통을 위해서는 두 곳의 다리를 건너야 했는데 서쪽 다리를 줄여 부르면서 지명이 생긴 것으로 알려지고 있다. 일제시대 이전까지 서교동은 구릉 지대였다. 1957년 서교구획정리사업 지구가 고시되고 본격적으로 도시 형태를 갖추면서 대학상권으로 자리를 잡기 시작한다.

홍대상권은 1990년대 중반 큰 위기를 맞는다. 홍익대학교가 미술특화대학으로 지정되면서 인근 지역은 신촌 상권과 연계, 명품과 카페거리가 활성화됐다. 그러나 1996년 12월 성수대교 붕괴의 여파로 강남과 강북을 잇는 당산철교가 통제됐다. 이후 1997년부터 외환위기까지 겹치면서 상권은 크게 위축됐다.

2년 후 당산철교가 재개통되면서 상인들은 새로운 모색을 시작한다. 공연거리, 미술학원거리, 피카소 거리, 클럽 거리 등 상권을 세분화하고 특화거리를 조성한 것이다.


규모 크지 않지만 상권 차별화

상권의 입구인 지하철 2호선 홍대역입구에서 대학교로 연결되는 도로변에는 브랜드 대리점들이 즐비하게 들어서 있다.

홍대 상권은 동쪽으로 신촌, 서쪽으로 상암 월드컵경기장, 북서쪽으로 연희동, 남쪽으로 양화대교를 통해 당산동과 연결된다.

신촌과 상수역으로 길게 뻗은 ‘걷고 싶은 거리’에는 퓨전 요리집과 전통음식점들이 줄을 지어있다. 도로 중간에는 공연거리로 조성, 젊은 고객들을 끌어들이고
있다.

이곳은 지난 2001년까지만 해도 무허가 건물이 많았다. 걷고 싶은 거리로 조성되면서 일방통행도로, 중앙로터리, 가로수, 무대 공연장 등이 설치되면서 현재는 외부 유입인구가 가장 많은 곳으로 탈바꿈됐다.

홍익대학교 정문에서 동쪽으로 뻗은 와우산길에는 미술학원과 갤러리 등이 집중되어 있는 미술학원거리가 있다. 인디밴드들의 라이브 무대인 클럽거리 등은 홍대 상권이 단순히 먹고 마시는 상권이 아닌 즐기는 상권으로 변모시켰다.

걷고 싶은 거리 남쪽에 위치한 서교시장 인근에는 일본의 보세거리 형태의 소형 점포들이 독특하고 창의적인 아이템을 취급하며 차별화를 시도하고 있다. 현재 이곳에는 구제의류, 보세의류, 핸드메이드 액세서리점, 수입 의류 등 40여개의 점포가 패션거리를 채우고 있다.

홍대 상권은 구매력이 높은 젊은 층이 많이 찾는 이유로 이곳 상인들은 다른 상권보다 높은 매출을 올리고 있는 것으로 알려지고 있다.

게다가 2009년 인천공항까지 연결되는 지하철 9호선이 홍대입구역을 지날 것으로 보여 유동인구와 상권 규모는 더욱 커질 것으로 전망되고 있다.

한 상인은 “홍대 상권 내 매장은 다른 곳과 달리 규모가 작지만 차별화된 상품이 많아 짭짤한 매출을 올리는 곳이 많다”며 “입지를 찾기가 힘든 것이 이를 대변 한다”고 말했다.

홍대역 상권의 하루 평균 유동인구는 9만명이 넘는 것으로 추산되고 있다. 유동인구는 주로 저녁시간대에 집중된다.


유동인구 9만명, 비싼 임대료

소상공인진흥원이 조사한 지점별 유동인구를 보면 홍대역 인근 수 노래방 앞 도로의 평일 시간당 유동인구는 최고 1400여명이다.

주말이면 이곳 유동인구는 갑절이상 늘어난다. 토요일 저녁시간대 유동인구는 시간당 3100여명 수준이다.

화장품 전문점인 더 페이스샵 앞 도로는 평일 저녁시간이 되면 시간당 최고 3400명이 지나는 것으로 나타났다. 홍대 상권은 다양한 연령층이 분포하는 다른 역세권과 달리 20~30대가 전체 유동인구의 80%를 차지하는 등 집중 현상이 뚜렷하다.

홍대 상권의 점포 임대료는 비싸기로 유명하다.

소상공인진흥원이 부동산중개업자 인터뷰를 통해 조사한 임대 시세자료에 따르면 상급지는 보증금과 권리금이 각각 최고 3억원에 육박하고 있다. 월 임대료도 180만~700만원 수준이다. 중급지는 5평을 기준으로 보증금과 권리금 수준은 각각 4000만원과 5000만원 수준이다. 월 임대료는 지역과 층에 따라 다르지만 월 30만원을 넘는 것으로 나타났다.

상권 경계지역은 30평 기준으로 보증금이 4000만~1억원 수준이며 월 임대료는 150만원 이상이다.

홍대역 상권은 판매업이 많은 특징을 갖고 있다. 또 싸게 많이 팔아 이윤을 남기는 ‘박리다매’형이 꼭 성공을 하는 것도 아니다. 박리다매형 판매는 대형 복합쇼핑몰 등과 경쟁에서 살아남기 힘들다는 것이다.

때문에 창업 전문가들은 홍대입구역 창업은 아이템 선정과 위험 부담 요소를 미리 챙기는 것이 가장 중요하다고 충고하고 있다.


#서울 각 구별 상가 분양가 5% 상승

서울 각 구별로 분양중인 상가의 3.3㎡당 분양가를 조사한 결과 지상1층 평균 3.3㎡당 분양가가 가장 높은 지역은 서대문구로 ‘5721만원’인 것으로 조사됐다.

상가뉴스레이다(www.sangganews. com)가 서울에서 분양중인 상가를 대상으로 조사한 결과에 따르면 구별 3.3㎡당 분양가가 가장 높은 곳은 서대문구로 5721만원을 기록했으며, 그 뒤로는 △중구 5452만원 △강남구 4920만원 △송파구 4519만원인 것으로 조사됐다. 이는 서대문구 일대 분양상가가 많지 않은데 비해 특정 상가의 분양가가 높아 전체 상가의 평균가를 끌어 올렸기 때문인 것으로 파악된다. 실제로 서대문구는 아현동 M 상가 등 주요 테마쇼핑몰의 분양을 시작하기 전인 지난해 2006년 12월의 3.3㎡당 분양가는 3000만원이었다.

중구도 지난해 시작된 대규모 테마쇼핑몰의 분양이 올해까지 이어지면서 3.3㎡당 분양가 5452만원으로 2위를 기록했다.

3.3㎡당 분양가가 가장 낮은 지역은 금천구 (1300만원) 용산구(1800만원)로 서대문구의 3분의 1수준인 것으로 나타났다.

이 밖에 지난해 12월 대비 지상1층 3.3㎡당 분양가격이 가장 많이 상승한 구는 서대문구로 상승률 91%를 보였으며 그 뒤로는 △송파구 48% △강서구 15%를 기록했다. 반면 하락한 구는 △성동구 20% △중랑구 19% △마포구 9% 등이었다.

또 지난해 12월 대비 지하1층과 지상1층 3.3㎡ 분양가는 5% 상승했으며, 지상2층은 1%로 하락했다.

상가뉴스레이다(www.sangganews. com) 정미현 선임연구위원은 “이번 조사에 따르면 2006년 하반기 대비 2007년 상반기 서울 각 구별 분양가는 전반적으로 상승한 것으로 조사됐다.” “이중 구별 분양상가 3.3㎡당 분양가의 변동률이 컸던 서대문구나 송파구의 경우는 전체 상가의 전반적은 가격 상승·하락세보다는 분양가가 높은 특정 상가의 분양으로 인한 영향이 컸기 때문인 것으로 보인다”고 풀이했다.


##상권 입지 노하우=상권과 쇼핑거리 상관관계
‘고객 편익은 성공과 함수관계’


상권 입지이론에서 가장 기본적인 출발점은 쇼핑거리다. 산업입지에서는 생산지와 시장과의 거리가 중요하듯 서비스업의 입지요건 중 가장 중요한 요소는 바로 고객이 방문하는 거리다. 최근 자가용 사용이 발달해 거리개념이 희석되고 있지만 일차적인 통행수단은 도보다.

창업전문기업 비즈니스유엔은 1차 상권을 반경 350m로 규정하고 있는데 도보로 방문하는 시간이 대략 3~7분이기 때문이다. 이 시간대를 초과하게 되면 육체적인 피로감을 느낄 수 있고 다시 왕복으로 되돌아가는데 따르는 부담으로 쇼핑자체를 꺼릴 수 있다는 것이다.

이 때문에 집객시설을 중심으로 가능한 한 인접, 점포를 구하려고 한다. 정류장이나 횡단보도, 공공시설, 금융시설, 학교, 아파트단지, 위락시설 등 고객과의 거리를 최대한 좁히려는 시도가 치열하다. 하지만 모든 업종이 동일한 거리개념을 갖는 것은 아니다.

일반적으로 쇼핑거리가 짧아야 유리하지만 멀수록 유리한 업종도 있다. 단가가 높고 이용시간대가 긴 상품을 취급하거나 맛이나 상품의 질보다는 쾌적함이나 정서적 가치를 추구하는 고객은 방문 거리가 멀더라도 서슴지 않는다. 일식이나 카페, 근교 전통음식점이 대표적인 사례다.

판매자와 소비자입장에서는 교통비용의 여하에 따라 상권이 결정되어 진다.

교통비를 지불함에 따르는 경제적 효용가치가 균형점을 이룰 때까지 해당 점포를 방문하지만 편익보다 손실이 커지면 다른 점포를 방문하는 결과를 초래한다.

결국 점주가 선택해야 할 방법은 두 가지로 교통비용의 절감 대신에 다른 편익(인테리어, 사은품 등)을 주는 방법을 취하거나 주차장을 확장해 자가용을 편하게 이용할 수 있도록 하는 것들이다. 판매가격을 낮춘다면 상권의 범위가 확장될 수 있다. 하지만 매입비용을 낮추지 않고 자신의 마진감소를 감수하면서까지 가격을 낮추기란 쉽지 않다. 특히 가맹점사업자에게 있어서는 더욱 그러하다. 이와 같이 쇼핑거리와 상권은 밀접한 연관성을 맺고 있으며 반드시 점포설계를 함에 있어서 고객의 교통비용을 함수관계로 설정해야 한다.
<출처=소상공인진흥원>
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