종로도로의 길이는 2.8㎞에 이른다. 을지로, 청계천로, 퇴계로와 함께 서울의 중심부다. 서울 상권의 1번지인 셈이다. 종로는 조선시대 가장 넓은 도로였다. 세종로 동쪽 끝에서 2가 YMCA건물에 이르는 구간과 종로 2가 사거리에서 남대문로 1가 광교에 이르는 구간의 T자형 도로를 모두 일컬었다. 1946년 10월 황토현 사거리에서 동대문까지 1.18㎞를 정식으로 지정한 후 1952년 2월 확장을 계획, 1974년 지하철 1호선 공사 때 오늘의 모습을 갖추게 됐다. 종로는 우리나라의 유명 기관들이 모두 들어선 곳이다. 청와대, 광화문 우체국, 국세청, 동대문경찰서, 중부 교육청, 등의 공공기관과 교보문고, 종로서적, 영풍문고 등 대형서점, 피카디리극장, 서울시네마타운 등 극장가, 동대문시장, 광장시장 등 대형 전문 도매시장도 바로 연결돼 있다.
현재의 광화문에서 종로3·4가에 이르는 구간을 운종가라 불렀다. 보신각은 종로의 상장으로 옛터 그대로 자리를 잡고 있다. 종로는 조선시대부터 상업의 중심이었다. 육주비전 등의 궁중에 납품하는 상점들이 들어서 있었다.
우리나라 최초의 백화점으로 불리는 화신상회가 1929년 9월 종로 2가에 입지하기도 했다. 종로구는 조선의 건국이후 한양천도와 함께 600년의 역사를 갖고 있다. 정부 주요기관, 각종 언론사, 대형업무 시설 등이 밀집 우리나라의 심장부를 일컬을 때도 종로를 먼저 떠올린다.
우리나라 상권의 심장
종로상권은 평일과 주말할 것 없이 하루 유동인구가 20만명 이상에 이른다. 강북지역의 최대 상권으로 젊은 층을 중심으로 전국의 패션과 유행을 주도하고 있다.
예전에 주거지와 상가가 조화를 이루던 지역이었지만 개발이 진행되면서 주택가가 없어지고 고층빌딩과 상가가 자리를 잡고 상점시설과 업무시설이 더욱 많아졌다.
때문에 야간보다는 주간의 유동인구가 더욱 많다. 하지만 대형 학원가가 개발 초기부터 진출해 있어 대학생층을 중심으로 하는 유동안구는 밤낮을 가리지 않는다. 그러나 워낙 밀집된 상권이기 때문에 포화상태라는 단점도 갖고 있다. 종로상권은 면적이나 위치상 관철동을 둘러싸고 있는 4면 도로로 인해 타지역으로 지역적인 확대는 진행되지 못하고 있다.
종로에서 소자본 창업을 시도할 수 없는 이유도 이 때문이다.
소상공인진흥원에 따르면 최소 2억원 이상을 갖고 있어야 YMCA 대로변 15평 정도의 물량을 점쳐 볼 수 있을 정도다. 1억원 미만의 창업은 청계천 고가 주변 방향의 먹자골목에 점포를 얻을 수 있지만 10평 내외의 허름한 곳이 고작이다.
유동인구 많아 하급지가 없는 땅
종로는 10대 청소년뿐만 아니라 30~40대 청장년층도 애용하는 상권이다. 고객의 폭이 크기 때문에 다양한 음식업종이 성행하고 있다. 골목마다 독특한 성격도 지니고 있다. 대형서점가 인근은 한식당이 많고 주변에는 젊은 층이 간단한 요기를 할 수 있는 분식집과 커피숍이 많다. 코아아트홀 주변은 만남의 자리인 만큼 대형 패스트푸드점이 유망해 보이지만 종로 전체에 걸쳐 비슷한 업종군이 많아 철저한 시장조사가 먼저다.
창업전문가들은 종로가 밀집형 상권이기 때문에 점포 간 경쟁이 심하고 서민층이 이용하는 거리라는 점 때문에 명동에 비해 음식값이 싸다는 것을 명심해 창업을 고려해야 한다고 입을 모으고 있다.
종로는 상중하로 뚜렷하게 나뉘는 다른 상권과 달리 전체적인 유동인구가 많아 하급지라고 부를 수 있는 땅이 없다.
최고의 입지조건을 자랑하는 곳은 종로대로변이다. 주로 지하철을 이용하는 약속장소로 애용되고 있다. 워낙 복잡한 모습을 보이기 때문에 많은 유동인구의 점포 흡입률이 크다는 생각은 버려야 한다. 의류점이나 은행 등이 주로 분포하고 있다.
종로대로변과 함께 청국외국어학원 주변도 상급지다. 부도심과 비교할 수 없는 유동인구를 자랑한다. 20~30대의 직장인과 대학생들이 많아 이들이 이용할 수 있는 업종이 많은 특징을 갖고 있다.
보신각 주변 상권도 연인들과 직장인들이 몰리는 지역이다. 최근 유학원과 여행사 등이 강남으로 이전하면서 대형 주점들이 빈자리를 메우고 있다.
YMCA주변은 인사동으로 이동하는 고객들을 잡을 수 있다. 이동 통로라는 특징을 살린 창업이 유리하다.
준비 안 된 창업은 금물
종로상권 내 지점별 유동인구는 국내 최다다. 점심시간대(낮 12~1시) 종로타워 앞 유동인구는 2000명이 넘는다. 한적한 시간대인 오후시간대 유동인구도 시간당 2200명에 이른다.
주말에도 유동인구는 줄어들지 않는다. 종로 OK매체안경 앞 주말 시간당 유동인구는 2000명이상이다. 저녁시간대에 접어들면 시간당 3000명에 이르는 유동인구를 자랑한다.
창업전문사이트 상가뉴스레이다에 따르면 보신각-국세청에 라인이 형성된 관철동 지역의 임대시세는 20~30평 단위의 1층 점포를 기준으로 보증금이 1억~3억원, 임대료 700만~1억2000만원, 권리금 3억~7억원 등이다. 일명 잘나간다는 부심권 상권의 시세보다 2~3배 수준이다.
코아아트홀 주변의 먹자골목은 호프, 바, 주점 등 술집이 많은데 25~40평 기준으로 보증금 1억~2억원, 임대료 400만~700만원, 권리금 2억~4억원 등이다. 밀집형 상권이기 때문에 워낙 매물이 없고 프랜차이즈도 업체간 이동이 많기 때문에 쉽게 자리를 찾기가 힘들다.
#“밀집형 상권 집객원리를 읽어라”
시내중심가는 무엇보다 교통의 편리성이 뛰어나야 한다. 지하철, 버스 등 대중교통이 발달돼야 함을 물론이고 주요 간선도로와의 연계망도 좋아야 한다.
대규모 인구유입이 가능한 집객시설도 있어야 한다. 백화점이나 극장, 학원가, 패션쇼핑몰, 먹자골목도 인구를 유입하는 요소가 된다.
방문주기가 빈번하지 않기 때문에 일반 방문하면 머무는 시간이 비교적 길다. 명동의 경우 한번 방문하면 3~4시간은 기본이다. 이처럼 장시간 체류하기 위해서는 쇼핑의 다양성과 연계성을 충족시켜야 한다. 동행인과의 약속을 위해 차를 마시고 쇼핑을 하고 식사를 마친 후 술자리를 함께하는 식의 연계성이 있어야 한다는 것이다.
이런 이유로 시내중심가가 주변으로 범위를 확장하게 된다. 예전에는 종로라 함은 종각역에서 종로2가만을 지칭하였는데, 최근에는 광화문역에서 종로3가에 이르는 3개 역사를 모두 종로상권에 포함시키는 것이 일반적인 견해다.
당일 상권 내에 1000여개가 넘는 점포가 있기 때문에 치열한 경쟁구도가 형성되기도 하지만 배후 수요가 워낙 커서 실제로는 경쟁으로 인한 손실보다는 집중으로 인한 이익이 크다. 실제로 종로의 경우, 주얼리 전문점이 몰려 있는데 인접점포가 생겨날수록 이곳을 찾는 방문객이 오히려 증가한다는 점을 유의할 필요가 있다.
신촌의 고기골목, 강남역의 패밀리레스토랑이나 토속주점 역시 매한가지다.
매장의 평수도 가급적 규모가 클수록 유리하다. 종로서적이나 교보문고처럼 대기업화 된 서점이 시내 중심가에 위치한 이유는 방문인구가 많기도 하거니와 다양한 수요를 만족시키기 위해 상품 종류수도 많아야 한다는 점을 감안한 결과다.
일단 방문하면 재방문까지 시간이 경과되기 때문에 가급적 1회 방문 시 구매율을 높이려는 시도가 저변에 깔려 있다.
다핵구조인 경우 상권의 특성이 동일하지 않고 개성화되는 경향이 강하다. 예를 들면 강남역은 디지털문화가 중심이 되고 종로는 전통적인 조직문화와 대학생의 문화가 혼재돼 있는 양상이 강하다.
반면 신촌은 만남의 장소로 인기가 높아서 외식관련 업종이 강세를 보인다. 이처럼 시내중심가라 할지라도 공통적으로 적용되는 집객원리를 찾아낸다면 점포개발에 상당한 도움을 받을 수 있다.
##부동산개발업법 시행 어떤 영향 미칠까
오는 11월부터 부동산개발업법이 시행될 예정이다. 연면적 2000㎡이상의 건축물을 지어 분양하거나 3000㎡이상 토지를 개발할 때는 등록을 해야 한다.이에 따라 상가시장에도 새로운 바람이 불 것으로 예상되고 있다.
상가뉴스레이다가 최근 조사한 자료에 따르면 현재 전국에서 분양중이 상가 1335곳 11만6100개 점포 중 건축물 연면적이 2000㎡이하의 상가는 333곳 3937개 점포로 분양상가의 25% 수준에 불과하다.
단지 내 상가를 제외한 75%의 상가 1002곳 11만2163개 점포가 부동산개발업법의 등록대상이 되는 규모를 갖춘 것이다.
또 현재 분양과 개발사업이 진행 중인 사업장은 법 적용대상이 되지 않겠지만 11월부터 시작되는 대부분의 상가 개발은 법 대상이 될 것으로 보인다.
때문에 부동산개발업법의 시행으로 자금력이 약한 업체들을 걸러내는 역할을 할 수 있을 것으로 분석되고 있다.
부동산개발업 등록을 하려면 자본금 5억원(개인은 영업용자산평가액 10억원 이상)이상, 부동산개발 전문인력 3인 이상, 33㎡이상의 사무실을 확보해야 하는 등 개발업체의 자금력 등에 대한 조건이 까다로워진다.
또 소비자 보호를 위해 등록사업자는 상호, 등록번호, 확정 수익률 여부, 인·허가 등에 관한 사항을 의무적으로 표시·광고해야 한다.
등록관청은 등록사업자의 상호와 성명, 등록연원일, 등록번호, 자본금, 사업실적, 영업정지, 등록취소에 관한 사항 등을 소비자가 알 수 있도록 인터넷 홈페이지에 게시해야 한다.
자본력 자격 제한으로 상가의 공급이 일정부분 감소될 것으로 예상되지만, 분양물량 감소는 그동안 과다한 물량 때문에 적체돼 있던 상가들의 소진될 수 있는 기회가 생길 것으로 보인다.
부동산개발업법 시행의 긍정적 기대와 함께 실효성 있는 시행에 대한 조언도 나오고 있다.
상가후분양제는 ‘쪼개팔기’ 등 각종 편법들이 난무하면서 별다른 효과를 거두지 못한 것에 따른 우려다.
정미현 상가뉴스레이다 선임 연구원은 “부동산개발업법의 등록대상이 되는 연간 개발 누적분 5000㎡이상이라는 규모는 사실상 별다른 의미가 없다”며 “하나의 사업이 끝나면 법인을 말소하기 때문”이라고 말했다.
또 “좀 더 세밀한 상가에 대한 이해가 법안에 반영될 때 실효성을 높일 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.