[부동산114] 보유세 기준일 지났지만, 서울 전체는 하락세 유지
[부동산114] 보유세 기준일 지났지만, 서울 전체는 하락세 유지
  • 신유진 기자
  • 입력 2019-06-14 19:27
  • 승인 2019.06.14 20:28
  • 호수 1310
  • 46면
  • 댓글 0
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보유세 과세 기준일 이후 서울 매매가격 변동률은 2014년 이후 5년 만에 마이너스를 기록했다. [뉴시스]
보유세 과세 기준일 이후 서울 매매가격 변동률은 2014년 이후 5년 만에 마이너스를 기록했다. [뉴시스]

2019년 보유세 과세 기준일(6월 1일)이 지나면서 세금과 관련된 불확실성은 사라졌지만, 서울 매매가격은 여전히 하락세를 나타냈다. 보유세 과세 기준일 이후의 서울 매매가격 변동률은 2014년 이후 5년 만에 마이너스를 기록했다. 세금 증감과 관련된 이슈가 올해에만 그치지 않을 전망이어서 당장의 시세에는 큰 영향력을 행사하지 못하는 분위기다.

보합 수준에서 팽팽한 줄다리기 국면 지속될 전망
중구·성동구 등 상승 흐름 동참… 추세 전환 지켜봐야

부동산114에 따르면 금주 서울 아파트 값은 0.01% 떨어졌다. 이번 주에도 일반아파트(-0.03%)와 재건축아파트(0.11%) 움직임이 상반되게 나타났다. 중구와 성동구 등 강북권 몇몇 지역도 상승 흐름에 동참한 분위기지만 아직 추세 전환까지는 쉽지 않은 분위기다.

신도시는 0.05% 하락해 낙폭이 커졌고 경기·인천 매매가격은 보합(0.00%)을 나타냈다. 한편 전세가격도 마이너스 추세가 계속됐다. 서울이 -0.01% 변동률을 기록했고, 신도시와 경기ㆍ인천이 각각 0.02%씩 떨어졌다.

[매매]

서울은 ▼강서(-0.14%) ▼노원(-0.11%) ▼동대문(-0.09%) ▼성북(-0.09%) ▼양천(-0.06%) ▼은평(-0.06%) ▼마포(-0.05%) ▼용산(-0.05%) 순으로 하락한 반면 ▲강남(0.08%) ▲송파(0.07%) ▲중구(0.05%) ▲성동(0.03%) ▲강북(0.02%) 등은 상승했다. 강남권 재건축아파트를 중심으로 급매물이 거래되면서 강북권 일부 지역도 상승 대열에 동참하는 분위기다.

다만 강서, 노원 등 하락폭이 커진 지역도 있어 아직은 양쪽의 힘이 팽팽하게 맞서는 분위기다. 강서는 수요자가 급매 위주로만 매수 의향을 나타내면서 호가가 떨어졌다. 화곡동 강서힐스테이트가 500만 원~1000만 원, 등촌동 주공5단지가 2500만 원 하락했다.

노원은 소형면적 위주로 일부 거래됐지만 전반적인 거래는 부진한 상황이다. 상계동 상계주공9·10단지가 500만 원~1500만 원 떨어졌다. 반면 강남 일대는 주요 재건축아파트가 시세상승을 이끌고 있다. 개포동 주공1단지가 1000만 원~4000만 원, 일원동 개포우성 7차가 1000만 원 올랐다.

송파는 잠실동 주공5단지가 2000만 원~5000만 원 상승했다. 중구는 신당동 삼성이 500만 원 올랐다. 신도시는 ▼산본(-0.10%) ▼분당(-0.07%) ▼일산(-0.05%) ▼동탄(-0.05%) ▼판교(-0.04%) ▼평촌(-0.04%) ▼중동(-0.03%) 등 대부분이 약세를 나타냈다. 정부의 3기신도시 공급 확정 영향으로 신도시 중심으로 거래가 끊긴 상황이다.

산본은 산본동 세종주공6단지가 500만 원~1000만 원 떨어졌다. 분당은 분당동 장안건영이 500만 원~2500만 원 하락했다. 일산은 백석동 백송3단지우성한신, 주엽동 문촌16단지 뉴삼익 등이 250만 원~750만 원 떨어졌다.

경기·인천은 ▼하남(-0.07%) ▼파주(-0.06%) ▼평택(-0.05%) ▼안성(-0.05%) ▼오산(-0.04%) ▼화성(-0.03%) 순으로 하락한 반면 ▲구리(0.09%) ▲광명(0.07%) ▲성남(0.01%) 등은 상승했다.

하남은 급매물이 아니면 쉽게 거래되지 않는 분위기다. 신장동 대명강변타운, 하남 유니온시티에일린의뜰이 500만 원~1000만 원 떨어졌다. 파주는 탄현면 유승앙브와즈 1·2단지가 250만 원~500만 원 하락했다.

한편 구리는 8호선 연장 호재로 가격이 뛰었다. 수택동 구리수택주공이 1000만 원 올랐다. 광명은 광명동 월드메르디앙과 하안동 e편한세상센트레빌이 500만 원~1000만 원 상승했다.

[전세]

서울 전세가격은 ▼동대문(-0.16%) ▼성북(-0.06%) ▼서대문(-0.06%) ▼은평(-0.05%) ▼마포(-0.03%) ▼강동(-0.01%) 순으로 하락했다. 동대문은 저렴한 전세물건이 꾸준히 나오고 있지만 인근 대단지 신규아파트 입주 여파로 거래가 쉽지 않은 분위기다. 장안동 장안 1차 현대홈타운이 1500만 원, 회기동 신현대가 1500만 원~5000만 원 빠졌다.

성북은 정릉동 경남과 석관동 래미안아트리치가 500만 원~1000만 원 떨어졌다. 서대문은 홍제동 청구1차와 인왕이 1000만 원 하락했다. 반면 ▲노원(0.02%) ▲송파(0.01%) ▲동작(0.01%) 등은 상승했다. 노원은 상계동 동양메이저가 2500만 원 올랐다.

신도시는 ▼평촌(-0.13%) ▼산본(-0.09%) ▼위례(-0.07%) ▼일산(-0.06%) ▼판교(-0.01%) 순으로 하락한 반면 ▲파주운정(0.11%) ▲중동(0.06%) ▲동탄(0.04%) 등은 상승했다. 평촌은 주변 지역 대규모 입주 여파가 지속되는 분위기다. 호계동 샘대우한양이 500만 원~1500만 원 떨어졌다. 산본은 산본동 한라주공4단지가 500만 원 하락했다.

반면 파주운정은 와동동 가람마을 8단지 동문굿모닝힐이 500만 원 올랐다. 경기ㆍ인천은 ▼의왕(-0.12%) ▼하남(-0.11%) ▼화성(-0.11%) ▼군포(-0.11%) ▼평택(0.06%) 순으로 하락한 반면 ▲구리(0.09%) ▲광명(0.01%) ▲안양(0.01%)은 상승했다. 의왕은 지역 내의 대규모 입주 여파가 계속됐다.

내손동 포일자이와 의왕내손 e편한세상이 500만 원 떨어졌다. 하남은 신장동 하남 유니온시티에일린의뜰 전세가격이 500만 원~1000만 원 하향 조정됐다.

한편 구리는 수택동 구리수택주공과 갈매동 갈매역 IPARK가 500만 원 올랐다. 서울 아파트 값이 0.01% 떨어졌지만 강남권 재건축 아파트를 중심으로 상승세가 이어지면서 추가적인 약세는 방어하는 분위기다.

특히 이번주에는 강북권 일부 지역(중구, 성동, 강북, 도봉, 광진)도 상승 흐름에 동참하면서 국면 전환의 시그널도 일부 나타나는 모습이다. 다만 신도시를 중심으로 한 매매가격 약세도 심상치 않은 상황이다.

보유세 부과와 신도시 공급 등 몇몇 불확실성이 해소됐지만 정부의 대출규제가 여전하고, 이른 무더위로 인해 전세가격 반전도 쉽지 않다. 보합 수준에서의 팽팽한 줄다리기 국면이 더 이어질 전망이다.
 

월세 미납 대응방법은? 차임 연체와 계약의 해지

우리는 신용의 사회에 살고 있다. 신용이 확실하면 큰돈을 빌리거나 외상거래도 가능하다.

반대로 신용이 나쁘면 대출을 거절당하거나 구직이 힘들어지는 등 다방면에서 불이익을 받게 된다. 임대차계약에 있어서도 신용의 중요성은 동일하게 작용한다. 서로간의 신뢰를 바탕으로 계약이 이루어지기 때문이다.

만일 집주인이 월세를 상습적으로 미납하는 ‘악덕 세입자’를 만난다면? 또는 세입자가 월세를 독촉하는 ‘악덕 집주인’을 만나게 된다면 어떻게 될까? 각자의 입장에서 생각해보면 상당히 피로한 상황이 아닐까 싶다.

월세를 잘 내면 좋지만 피치 못할 사정으로 인해 제때 내지 못하는 경우도 발생할 수 있다. 보통은 어느 정도 융통성을 발휘하기 마련이다. 임차인이 월세를 제때 내지 않는 것을 ‘차임 연체’라고 한다.

상가의 경우 상가임대차보호법상 차임 연체액이 3기에 달하면 계약을 해지 할 수 있다는 조항이 있으나 주택의 경우는 관련 규정이 존재하지 않으므로 민법 제640조에 따라 차임 연체액이 2기에 달하면 계약을 해지할 수 있게 규정 되어 있다. ※ 민법 제640조(차임 연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. "2기에 달하면"이란 2회 이상 연체한 경우를 말한다.

집주인(임대인)은 차임 연체와 계약의 해지에 따라 임대차 계약을 해지할 수 있게 되고 세입자(임차인)은 임차물을 반환할 의무(명도)가 생기게 된다.
만일 4월에 연체 후 그 다음달인 5월에 2개월분을 모두 납부한 뒤 6월에 연체 후 다시 7월에 2개월치를 납부한 경우는 어떻게 될까? 실제로 연체 횟수는 2회지만 7월 기준 월세가 2개월치 연차가 되지 않았으므로 계약 해지 사유가 되지 않는다.

또한 연체 횟수가 중요한 것이 아닌 ‘차임액’ 즉 연체금액이 중요한 것이므로 월세가 200만 원일 경우 연체액수가 400만 원에 달하게 된다면 계약해지가 가능하다.

만약 2회의 연체가 있었으나 세입자가 100만 원씩이라도 월세를 지불했다면 차임액은 200만 원 이므로 임대차계약 해지를 할 수 없다. 그러나 집주인 입장에서는 제때 월세를 받지 못할 경우 물리적, 심적으로도 고통이 발생할 수 있는 법. 새로운 세입자를 구하기를 희망한다면 연체가 2회 발생한 경우 신속하게 내용증명을 통해 계약 해지를 통보하는 것이 좋다.

집주인이 연체 통지를 하기 전에 세입자가 연체금을 갚거나 2개월분이 안 되도록 연체금액을 지급할 경우 임대차 계약을 해지할 수 없기 때문이다. 세입자는 월세 납부가 어려운 상황이 발생한다면 미리 양해를 구하거나 차임액이 2기액에 달하지 않도록 일부를 우선 납부하는 것이 좋다.

간혹 월세가 밀리더라도 "보증금에서 공제하면 되니까 연체가 성립하지 않을 것이다"라는 생각을 하는 경우가 있다. 그러나 보증금이 존재한다 해서 연체한 차임이 당연하게 공제되는 것이 아니다. 이 경우에도 집주인은 2회 이상의 월세 미납이 발생하였을 경우 "명도소송"을 낼 수 있다. 그러므로 사전에 협의된 사항이 아니라면 "보증금에서 공제하면 된다"라는 생각은 접어두는 것이 좋다.

누구에게나 저마다의 사정이 있다. 그렇지만 자신만의 입장만 생각하고 행동하기에 앞서 원만한 타협을 통해 신뢰감 있는 임대차관계를 유지해나가는 것이 가장 중요하지 않을까
 

 

 

신유진 기자 yjshin@ilyoseoul.co.kr


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