최근 전국 각지에서 도시정비사업이 활발히 진행됨에 따라 수요자들의 관심도 높아지고 있다. 도시정비사업은 노후화된 기존 아파트나 지역을 재탄생시키는 것으로 주거환경이 정비되고 높은 가치 상승도 기대할 수 있어 실수요자 및 투자자들에게 고른 인기를 얻는다.

그런데, 도시정비사업을 통해 새 아파트를 분양하고 수요자들에게 선보이기 위해서는 조합설립, 시공사 선정 등 복잡한 절차가 우선되어야만 한다. 특히 이 과정에서 사업의 성패를 좌우할 만큼 중요하다고 평가받는 것이 바로 시공사 선정이다.

도시정비사업은 절차가 복잡하고, 사업진행에 따라 다양한 변수가 발생할 수 있어 난이도 높은 사업으로 꼽힌다. 그런데, 사업을 시작하기 위해 모인 사업주체인 조합은 비전문가 집단으로 구성됨에 따라 실질적으로 사업을 이끌어갈 시공사의 역량이 매우 중요한 것이다.

이에 따라 조합은 시공사 선정 시 까다로운 기준을 적용해야만 한다. 특히 사업성이 높다고 평가받는 사업지의 경우 다수의 건설사가 시공권을 따기 위해 경쟁을 벌이기도 하는 만큼 더 나은 건설사를 선택하기위해 더욱 신중을 기해야 한다.

그렇다면 조합은 시공사 선정 시 어떤 것을 기준으로 해야할까? 일단 전문가들이 한 목소리를 내는 가장 중요한 기준은 바로 ‘아파트를 잘 짓는 곳’이어야 한다는 점이다. 도시정비사업의 기본 목적은 일단 기존에 살던 오래된 주거시설을 아파트 중심의 새 주거지로 정비하는 것이다. 따라서 기본 목적인 아파트를 짓는 능력, 즉 시공능력이 뛰어나야 한다는 것이다.

다음으로 중요한 포인트는 바로 ‘도시정비사업의 경험’이다. 사업절차도 복잡하고, 사업진행에 따라 세입자 문제, 현금청산자 문제, 비대위 등 다양한 변수 발생이 많은 만큼 이를 해결하는데 있어 시공사의 축적된 경험과 노하우에 따라 원할 사업진행에 큰 영향을 미치기 때문이다.

특히 시행자가 하나인 일반 시행사업과 달리 조합설립에 동의한 조합원 전원이 시행자로, 각각의 이해관계도 다른 만큼 이들의 의견을 수렴하고 조율하기 위해서는 다양한 실행 경험이 있는 조언자 역할을 할 수 있는 시공사를 선정해야 하는 것이다.

최근 시공사 입찰을 마감하고 시공사 선정을 앞두고 있는 구로구 고척4구역 재개발사업에 두 곳의 건설사가 도전장을 내밀어 이목이 집중되고 있다. 전통적인 도시정비사업 강자인 대우건설과 현대엔지니어링이 주인공이다.
 
그렇다면 앞서 언급한 도시정비사업 시공사 선정 시 가장 중요한 조건으로 꼽은 ‘시공능력’과 ‘경험’을 고려할 때, 어떤 곳을 선정하는 것이 유리할까?

일단 시공능력부분을 살펴볼 때, 양 사 중 우위에 선 곳은 대우건설이다. 대우건설은 2018 시공능력평가 아파트 부문에서 2위(4조1630억원)를 치지했다. 반면 현대엔지니어링은 11위(1조358억)를 기록했다.

게다가 같은 현대자동차 그룹의 현대건설도 종합시공능력평가에서는 2위를 차지했지만, 아파트 부문에서는 5위를 기록, 전체 그룹사로 따져도 아파트 시공능력은 대우건설이 다소 앞서는 것으로 나타났다.

수상실적을 통해 살펴본 아파트 시공능력도 대우건설이 앞선다. 대우건설은 살기 좋은 아파트 대상 7회 수상을 비롯해 아파트 부분에서만 다양한 수상실적을 가지고 있다. 반면 현대엔지니어링은 주로 토목과 플랜트 부문에서 수상 이력이 있었을 뿐, 아파트 관련해 주목할 만한 수상실적이 없다.

도시정비사업의 경험면에서도 양 사간 격차가 크다. 대우건설의 최근 3년간 정비사업 준공 실적은 총 6만6868세대인데 반해 현대엔지니어링의 정비사업 준공실적은 ‘0세대’다.

이 같은 측면에서 바라볼 때, 업계에서는 고척4구역 시공사 선정에서 대우건설이 한 수 앞서고 있는 것으로 분석하고 있다.

한 업계 전문가는 “도시정비사업은 시공사가 내놓은 제안 조건도 중요하지만 그것과 함께 시공사의 경험과 능력을 따져봐야 한다”며 “양 사간 지표를 볼 때, 압도적인 아파트 준공 실적과 도시정비사업 경험을 가진 대우건설을 선정하는 것이 원활한 사업진행과 사업성 면에서 유리할 것으로 예상된다”고 말했다.