지난해 6월부터 올해 6월까지 서울 분양가 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 57.4%에 비해 약 3.7배 높았다. 이 같은 급격한 분양가 상승은 인근 기존주택 가격을 높이고 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 이에 정부는 주택시장 안정 및 실수요자 내 집 마련 부담 완화를 위해 분양가상한제를 민간택지에도 확대 적용하기로 했다.

분양가상한제 적용기준은 ▲민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건을 완화 ▲재건축, 재개발 사업 등도 최초 입주자모집공고 신청분부터 적용 ▲수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 확대(최대 10년) ▲전매제한기간 내 매각주택, 한국토지주택공사(LH) 우선 매입 활성화 등 4가지 내용이다. 이는 이르면 올해 10월 초까지 주택법 시행령을 개정해 시행될 예정이다.

민간택지 분양가상한제
지역 지정요건 개선

개선 기준에 따르면 분양가상한제는 투기과열지구 전 지역으로 확대될 전망이다. 현재 투기과열지구인 서울 전역과 경기도 과천 · 광명 · 분당 · 하남, 세종시와 대구 수성구가 그 대상이다. 투기과열지구이면서 ▲직전 12개월 평균분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과 ▲직전 2개월 청약경쟁률이 5대 1(전용 85㎡ 이하는 10대 1) 초과 ▲직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 등 3개 조건 중 1가지를 만족했다면 분양가상한제가 적용된다. 정부는 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 고려해 구체적인 지정지역을 정할 예정이다.

민간택지 분양가상한제
지정효력 적용시점 개선

분양가상한제 적용 시점도 최초 입주자모집승인 신청 시로 일원화된다. 현재 재건축·재개발 사업의 경우, 일반주택사업과 달리 분양가상한제 적용지역으로 지정하더라도 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지는 상한제 적용에서 배제돼 왔다. 하지만 적용 시점이 입주자모집승인 신청 시로 변경되면 분양가상한제 적용지역 내 모든 사업지들이 분양가 규제를 받게 될 전망이다. 

수도권 분양가상한제
주택 전매제한기간 개선

분양가상한제와 더불어 전매제한도 5~10년으로 강화된다. 그간 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 3~4년으로 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에 한계가 있었다. 이에 정부는 인근 주택 시세 대비 분양가 수준에 따라 전매제한기간을 5~10년으로 확대할 예정이다. 만약 분양 받은 사람이 불가피한 사유로 전매제한기간 내 매각하는 경우 한국토지주택공사(이하 LH)의 우선매입 제도를 이용할 수 있다.

LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급하고 필요 시 수급조절용으로 활용할 계획이다. 이와 함께 주택법 개정(안)을 발의해, 수도권 공공분양주택의 거주의무기간(최대 5년)을 금년 중 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진할 계획이며, 불가피한 사유로 전매제한기간 중 매각할 경우 일정 기간이 경과한 후 보유기간이 길어질수록 LH 매입금액도 상향 조정하는 방안도 추진할 예정이다. 전매제한과 거주의무기간이 강화되면 장기적으로 실수요만 진입하는 청약환경이 조성된다. 이에 투자자들이 분양가상한제의 적용을 받지 않는 투기과열지구 외 대전, 광주 등으로 눈을 돌릴 가능성도 커졌다.

이 밖에도 후분양 관련해 건축공정 기준을 개정할 계획이다. 현행 분양보증을 받지 않고 아파트 후분양을 할 수 있는 시점은 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후여서 소비자 보호에 미흡한 실정이다. 따라서 분양보증 없이 후분양 가능시점을 공정률 80% 완료 시점으로 개정하기로 했다. 단, 이 경우도 등록사업자 2 이상의 연대보증이 필요하다. 

분양예정 사업지
선분양으로 선회

그렇다면 이번 민간택지 분양가상한제가 시장에는 어떤 영향을 미치게 될까. 우선 분양가상한제가 실시되면 HUG의 분양가 통제를 피해 후분양을 검토했던 분양예정 사업지들이 선분양으로 다시 선회할 것으로 보인다. 민간택지 분양가 상한제 적용 시점이 ‘최초 입주자모집공고’로 일원화됐기 때문이다. 부동산114에 따르면 투기과열지구 내 올 8~11월 민간택지 분양예정 아파트는 20개 단지 2만2892가구로 집계됐다. 이들 연내 분양이 예정돼 있는 사업지들은 분양일정을 시행일(10월) 이전으로 앞당겨 공급할 가능성이 높아졌다.

또한 지금까지 고분양가로 인해 주변 집값이 자극을 받아온 점에 비춰볼 때, 분양가상한제 적용 확대로 서울의 아파트값 상승세 확대에 제동이 걸리고 상승 속도를 늦추는 효과가 있을 것이다. 특히, 수익성과 직결되는 재건축 단지들의 경우, 투자수요가 줄면서 가격 상승세가 주춤해질 것으로 보인다. 집값 상승을 견인했던 재건축 단지가 타격을 입으면서 서울의 아파트 가격 안정에도 영향을 미칠 가능성이 있다.

다만, 수급측면에서 보면 여전히 서울의 주택공급 부족에 대한 인식이 크기 때문에 신축·준신축 아파트들은 오히려 희소성이 부각돼 반사이익을 볼 수 있다. 때문에 가격 안정 효과(집값 하락)에는 한계가 있을 것으로 예상된다. 주택 대기 수요자들의 관심이 신규 분양시장으로 쏠리겠지만, 가점이 높지 않은 수요자들은 당첨 확률이 더 희박해지면서 기존 아파트 시장으로 돌아서는 움직임도 예상된다.