[일요서울 | 조택영 기자] 최근 정부가 고강도 부동산 정책을 발표했다. 문재인 정부의 18번째 부동산 대책이다. ‘12.16 부동산 대책’으로도 불리는 정책은 대출과 세제, 청약 등을 총망라한 초고강도 대책이다. 세 부담을 올리고, 대출을 조여 ‘더 이상 빚을 내서 집을 사지 말라’는 주택시장을 향한 강력한 경고인 셈이다. 그러나 정부의 전방위적 규제 대책으로 실수요자들이 억울하게 피해를 볼 수 있다는 지적도 잇따랐다. 과연 과거 정부에서는 어떤 해법으로 집값을 잡으려 했을까. 일요서울은 연말을 맞아 역대 정부의 주요 부동산 대책을 살펴봤다.

‘12.16 부동산 대책’ 전까지 참여정부 닮은꼴

盧, 30번 넘게 정책 바꿨지만 집값 안정 실패

李‧朴 집값 안정···전국 아파트 가격 변동률 각각 16%, 10%

서울 주요아파트 20년 사이 6배 증가···강남은 7배까지

최근 부동산 업계에 따르면 문재인 정부의 부동산 정책은 12.16 부동산 대책 발표 전까지 노무현 정부(2003년~2008년)의 부동산 정책을 대다수 반복하는 수준에 그쳤다는 평가가 나온다.

전문가들 사이에서는 ‘노무현 정부 시즌2가 되는 것 아니냐’는 우려까지 나오는 실정이다.

노무현 전 대통령은 5년동안 30번이 넘는 부동산 정책을 쏟아냈다. 문재인 대통령도 2년 반동안 18번의 부동산 정책을 내놨다.

총부채상환비율(DTI), 주택담보대출비율(LTV) 규제, 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 시행 등 문재인 정부와 노무현 정부는 비슷한 대책을 내놨다. 종합부동산세는 참여정부 당시 처음 도입됐다. 참여정부 시절 종합부동산세 도입에 결정적인 역할을 했던 ‘김수현 전 청와대 사회수석비서관’은 문재인 정부 임기 절반의 부동산 정책을 총괄했다.

어느 정부보다 고강도의 부동산 규제책을 펼친 참여정부는 집값을 잡는 데 실패했다. 30번이 넘는 정책 발표에도 말이다. 당시 각종 규제 정책에도 불구하고 ‘강남불패’라는 말이 나돌 정도로 서울, 특히 강남지역의 집값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 전국으로 보면 임기 중 6.62%가 올랐다.

물론 종합부동산세를 첫 도입한 2003년 10.29 부동산 대책 이후 주택시장이 일시적으로 안정세를 보였으나 2005년 2월부터 집값은 다시 상승세를 탔다. 또 강력한 대책의 효과력은 점점 짧아졌다. 2005년 8.31 대책이 나온 후 두 달도 안 돼 집값은 올라갔고, 2006년 재건축 초과이익환수제를 도입하는 등 강력한 규제책에도 불구하고 당시 서울 아파트 매매가격은 24.11%나 급등했다. 결과적으로 강력한 규제 성격의 부동산 정책이 성공을 거두지 못한 셈이다.

문재인 정부도 굵직하고 강력한 규제 성격의 부동산 정책을 연달아 발표했다. 18차례의 부동산 대책에도 안정세는 오래가지 못했고 지난 7월 상승세로 전환, 지속적으로 오르는 모습을 보인다.

이명박 정부

규제 완화‧공급 병행

이명박 정부는 2008년 글로벌 금융위기 후폭풍 속 위축된 부동산 시장 활성화를 위해 규제 완화책을 펼쳤다. 이와 함께 반값 아파트 등 서민 주거용 주택 공급을 확대하면서 규제 완화와 공급책을 함께 썼다는 평가가 나온다.

양도세 일시적 2주택 2년 연장, 지방과 미분양 LTV 완화 등을 골자로 한 2008년 6.11 대책, 재건축 안전진단 완화, 분양권 전매제한 완화 등을 진행한 9.1 대책 등이 있다. 보금자리 150만 가구를 포함한 주택 공급 대책도 함께 진행했다. 부양책에도 불구하고 글로벌 금융위기 여파로 전국 집값은 침체였다. 2008년부터 2013년까지 전국 아파트 가격은 올랐지만 서울 아파트 가격은 오히려 더 떨어졌다. 이명박 정부 당시 아파트 가격 변동률은 전국 16%, 서울 -3%였다.

박근혜 정부

규제 완화→강화

박근혜 정부는 규제 완화와 공급 억제 정책을 펼쳤다. 주택 시장 거래 정상화를 위해서다. 기존주택 양도세 5년간 면제 등을 골자로 한 2013 4.1 대책, 취득세율 영구인하 등이 포함돼 있는 8.28 대책 등 강력한 완화 정책을 실시했다. 2014년에는 DTI와 LTV를 70%까지 허용해 주고 민간택지 분양가 상한제를 사실상 폐지하는 단계를 밟았다. 이때 당시에는 빚을 내서 집 사라는 분위기까지 형성돼 주택 거래량이 증가했고, 가격도 상승으로 전환됐다.

그러나 정권 말에 가계 부채가 급격하게 증가하면서 위기를 겪자 중도금 대출 보증 강화 등 규제 강화로 정책 방향을 바꿨다. 문재인 정부 들어서도 주택 시장 과열과 가계 부채 증가세는 멈추지 않고 있다. 박근혜 정부 시절 아파트 가격은 전국, 서울 각각 10%씩 증가했다.

서울 아파트 값

가장 빠르게 오른 시기는?

최근 1999년 이후 역대 정권 가운데 문재인 정부 들어서 서울 아파트값이 가장 빠르게 상승했다는 조사결과가 나왔다. 서울 주요 아파트는 1999년과 2019년 사이 6배나 오른 가운데 강남 소재 아파트 기준으로는 7배가량 올라 상승 폭이 더 컸다.

민주평화당(이하 평화당)과 경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 지난 10월 1일 국회 본청 계단 앞에서 기자회견을 열고 서울 아파트 값 20년 가격변화 분석결과를 공개했다.

평화당과 경실련 분석에 따르면 IMF 체제 이후 지난 20년간 서울 주요 34개 아파트 값은 평당 780만 원에서 4800만 원으로 6배나 올랐다. 강남 17개, 비강남 17개 등 총 34개 단지의 20년 간 아파트 값 변화를 추적한 것이다.

1999년 평당 780만 원으로 25평 기준 1억9500만 원이던 서울 주요 아파트 평균가격이 올해 8월 기준으로는 평당 4800만 원, 25평 12억 원까지 상승했다. 강남권 아파트는 2억2000만 원에서 16억2000만 원으로 1채당 14억 원, 7배가 넘게 올랐으며 비강남 아파트는 1억7000만 원에서 7억7000만 원으로 6억 원, 약 4.5배가 증가했다.

정 대표와 경실련은 분석결과를 공개하며 문재인 정부에서 집값 상승이 가장 높다고 지적했다. 강남권 기준으로 노무현 정부 때 평당 2300만 원, 박근혜 정부 900만 원, 문재인 정부 2000만 원이 올랐다. 연간으로는 문재인 정부가 810만 원, 노무현 정부가 450만 원으로 1.8배 차이가 난다고 설명했다. 비강남권을 살펴보면 노무현 정부 연 183만 원, 문재인 정부 371만 원으로 2배 높다고 덧붙였다.

이들은 이러한 아파트 가격 상승이 강남과 강북 간 차이 때문이라고 밝혔다. 집을 가진 자와 그렇지 않은 자, 강남에 집을 가진 자와 그렇지 않은 자 사이에 막대한 자산 격차가 발생했다는 지적이다.

20년 전부터 서울에 25평 아파트 한 채를 보유한 사람을 기준으로 보면 강남 아파트 보유자는 자산이 14억 원 늘었으며, 비강남권 아파트 보유자는 자산이 6억 원 증가해 아파트 보유자 간에도 8억 원의 차이가 발생했다고 설명했다.

해당 기간 무주택자가 소비한 전월세 비용은 전세 2억6000만 원, 월세 4억 원으로 파악된다. 이를 기준으로 유주택자와 비교하면 강남권 아파트 소유자와 전세입자는 16억5000만 원, 월세입자는 18억 원의 격차가 나타났다. 비강남권은 전세입자 7억7000만 원의 차이를 보였다.

한편 이번에 정부가 발표한 12.16 부동산 대책은 초고강도 대책이다. 주택시장에서는 수요가 많은 서울지역에서 실수요자들을 위한 공급 대책은 없고, 대출 규제까지 강화하면서 내 집 마련이 물거품 될 수 있다는 우려가 적지 않은 상황이다.

또 대출 규제로 인해 주택시장에서 실수요자보다 현금 부자의 주택 구입 기회가 더 많아질 수 있다는 지적도 함께 나온다.

금융당국 ‘부동산대책 FAQ’ 모음 금융위원회와 금융감독원은 관계부처 합동으로 지난 16일 12.16 부동산 대책을 발표한 직후 후속조치를 시행했다. 금융당국은 금융위원장 주재 금융권 간담회를 통해 금융회사 일선에서 후속조치들이 차질 없이 시행될 수 있도록 각 금융협회에 당부했다. 특히 금융회사 일선 창구에서 대출상품을 취급할 때 참고할 수 있도록 질의응답을 만들어 배포했다. 다음은 주요 질문에 대한 금융당국 답변. - 아파트의 기준은? ▲ 건축법 시행령에서 정하고 있는 아파트를 말하며, 주상복합 아파트를 포함한다. - 시세 15억 원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주담대 금지는 언제부터 적용되나. ▲ 행정지도 시행일인 (지난) 17일 이후 신규대출 신청분부터 적용한다. 다만 전날까지 ‘주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주’, ‘금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주’에 대해서는 종전규정을 적용받는다. 집단 대출의 경우 전날까지 입주자모집 공고(입주자모집 공고가 없는 경우 착공신고)된 사업장에 대한 집단대출은 종전 규정을 적용한다. - 주택가격 15억 원인 주택을 담보로 생활안정자금 대출은 가능한가. ▲ 생활안정자금 대출인 경우 주택담보대출이 가능하다. - 예외 사항은 없나. ▲ 재개발‧재건축 등 정비사업의 원활한 진행 및 실수요 보호를 위해 재개발‧재건축 조합원이 1주택 세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정 기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외적으로 취급한다. - 초고가주택을 담보로 임차보증금 반환용 대출이 가능한가. ▲ 임차보증금 반환을 위한 주택담보대출은 ‘주택구입 목적’이 아닌 ‘생활안정자금 목적’ 주택담보대출로 취급되며, 종전 9.13 대책에 따른 감독규정대로 담보인정비율(LTV) 범위 내에서 대출 취급이 가능하다. - 만기연장‧대환 때는 어떻게 되나. ▲ 단순 만기연장‧대환대출의 경우 신규 주택취득 목적 대출이 아니므로 동 규정은 적용되지 않는다.