A씨(남, 35세)는 아파트 한 채를 소유하고 있는 총각인데 이번에 B씨(여, 30세)와 결혼을 하게 되었다. 그런데 B씨도 지방에 빌라 한 채를 소유하고 있어 그 둘이 결혼하게 되면 1가구 2주택이 된다. 이 1가구 2주택이 되지 않으려면 결혼하기 전에 누군가 한 사람은 집을 처분해야만 하는가?
 
법에도 눈물이 있듯이 1가구 2주택임에도 양도소득세 면제되는 경우가 있다. 1가구 2주택 양도소득세 면제조건을 잘 알아두면 내지 않아도 될 세금을 절약할 수 있다. 대부분 본의 아니게 2주택자가 되는 경우가 이에 해당되는데 면제조건을 미리 확인하고 숙지해야 상황에 따라 합법적으로 절세를 할 수 있다. 그럼 1세대 2주택이라도 비과세 특례를 받을 수 있는 요건을 사안별로 살펴보면 다음과 같다.

① 먼저 가장 흔한 예로 매매로 인한 일시적 2주택의 경우가 있다. 새롭게 집을 매수하거나 아파트를 분양받았는데 기존 주택이 팔리지 않을 경우에는 일시적으로 2주택이 된다. 이 경우에는 3년 내에 기존에 보유하고 있던 주택을 매도하면 양도소득세를 내지 않는다. 단, 이 경우에도 먼저 보유하고 있던 주택을 매입한 날로부터 1년 이상 지난 후에 새로운 주택을 샀을 경우에 적용된다.

② 주택 상속으로 인해 2주택이 되는 경우가 있다. 예컨대 부모님께서 돌아가시면서 주택을 상속받아 2주택이 되는 경우이다. 이 경우에는 본인의 의지와 관계없이 소유하게 된 주택으로 기존 주택은 언제나 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 단, 매 도시 주택 보유기간이 2년 이상이어야 하고 매도가가 9억 원 이하여야 한다. 결국 상속받은 주택이 아닌 기존 보유 주택을 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

③ 주택 증여받아 2주택이 되는 경우가 있다. 즉 상속이 아니라 생전에 재산분배를 위해 증여를 받았다면 증여받은 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단, 이 경우에는 기존 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 증여받을 경우에 비과세가 적용될 수 있는데 결국 매매로 인한 일시적 2주택의 경우와 비슷한 경우이다.

④ 노부모 부양을 위한 합가하는 바람에 2주택이 되는 경우도 있다. 60세 이상의 부모님을 모시기 위해 집을 합쳐 2주택이 된 경우에는 5년 이내 한 채를 팔면 비과세 혜택을 받는다. 효를 장려하기 위해 정책적으로 혜택을 주는 것이다.

⑤ 취학이나 지방 발령으로 인한 2주택이 되는 경우도 있다. 만약 근무지 발령이나 취학으로 인해 지방 등지로 가족과 떨어져 작은 주택을 매매해 사는 경우가 있다. 이 경우에는 기존에 보유하고 있던 주택을 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 양도하는 경우에 비과세를 적용받을 수 있다.

⑥ 혼인으로 인한 2주택이 되는 경우도 있습니다. 집을 보유한 남녀가 혼인으로 2주택이 되었다면 결혼한 날로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있다.
사례로 돌아가 살피건대, A씨 부부의 경우 마지막 ⑥의 사례에 해당된다. 따라서 결혼한 뒤 5년 이내 누군가 한 사람만 집을 처분하면 양도소득세 중과세를 면할 수 있다.

[ 별장은 1세대 2주택에 해당되나? ]

우리는 위에서 1세대 2주택이라도 일정 기간 안에 한 채를 처분하면 양도소득세 중과세를 면하는 몇 가지 사례를 검토했다. 그럼 주택 중 한 채가 별장인 경우에는 어떨까? 만약 별장을 세법상 주택으로 본다면 1세대 2주택이 되므로 나중에 그중 한 채를 팔 경우 양도소득세를 많이 납부해야 한다. 하지만 그와 같이 해석하게 되면 결국 별장을 갖지 말라는 것과 다름없다. 그래서 세법상으로 별장은 주택이 아닌 것으로 취급된다. 예컨대 서울에 집이 한 채 있는 사람이 제주도에 한 채의 집이 더 있는데 제주도 집은 평소에 거주하지 않고 오로지 휴가때나 주말 등에 골프 치러 갈 때만 일시적으로 사용하는 경우에 그 제주도 집은 별장으로 보아 1세대 2주택에 해당되지 않는다. 따라서 두 집 중 어느 것을 먼저 처분할 경우 1세대 2주택의 양도소득세율이 적용되지 않게 된다(대법원 2008.5.29.선고 2008두4459, 서울행정법원 2016 구단59181판결).
여기서 별장의 개념이 매우 중요한데, 세법상 별장이라 함은 ‘주거용 건축물이지만 늘 주거용으로 사용하지 않고 휴양이나 피서, 놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 부속토지’를 말한다(지방세법 제13조 5항 1호). 따라서 만약 그 별장을 누군가에게 세를 주거나 관리인 등에게 상시 거주케 하였다면 이는 세법상 주택으로 취급될 수 있다(서울고등법원  2008.01.25.선고 2007누9206판결). 다만 어떤 건축물이 별장에 해당하기 위해서는 그 건축물이 사실상의 현황에 의하여 별장용으로 사용되고 있으면 족하고, 그 사용 주체가 반드시 그 건축물의 소유자임을 요하는 것은 아니며 그 건축물의 임차인이라도 무방하다. 따라서 별장으로 사용하던 주택을 타인에게 세를 놓았지만 그 세입자 역시 임대인과 마찬가지로 역시 별장으로만 사용하였다면 그 주택은 세법상 별장으로 취급된다(대법원 1988. 4.12.선고 87누932판결). 참고로 세무서에서는 사실상의 현황에 의해 별장으로 사용하고 있는지 여부를 판단할 때 그 주택에서 사용한 전기 및 수도료, 전화사용료 등을 조사하여 그 주택이 상시 거주용인지 여부를 살펴본다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

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