A씨는 경매를 통해 건물을 건축 중인 토지를 취득하였다. 건축 중인 건물은 아직 미완성으로 독립된 건물이 아니어서 법정지상권이 성립되는 건물이 아니었다. 그 결과 그 건축물은 토지의 부합물로 취급되어 A씨가 소유권을 취득하게 되었는데 문제는 건축허가가 원 소유자인 B씨와 C씨 공동 명의였다. A씨는 건축허가 명의를 원 소유자들의 동의 없이도 자신의 이름으로 변경할 수 있을까?
 
경매에 의하여 건축 중인 건물을 포함한 토지를 취득한 경우 기존 건축주의 동의 없이 건축주 명의를 변경할 수 있는지 문제가 된다. 건축법에는 건축물의 건축 허가를 받거나 신고를 한 자로부터 건축 중인 건축물을 양수한 사람은 건축 관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)하면 건축주 명의를 변경할 수 있다(건축법시행규칙 11조 1항 1호). 통상적으로 건축주 명의변경동의서에 양도인의 인감증명을 찍고 인감증명서를 첨부하여 변경신고를 한다.
 
그런데 만약 양도인이 건축주 명의변경동의를 해주지 않는 경우에는 어떻게 해야 하나? 경매로 땅을 낙찰 받은 경우, 그 땅의 원주인은 낙찰자에게 건축 중인 건물의 건축허가 명의변경 동의를  거부하거나 막대한 보상을 요구하는 경우가 종종 있다. 이렇듯 건축 중인 건물을 양도한 자(경매당한 자도 양도한 자에 포함됨)가 건축주 명의변경에 동의하지 아니한 경우에 양수인으로서는 그 의사표시에 갈음하는 판결을 받을 필요가 있다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2012다23863 판결). 결국 그 승소판결문이 위에서 말하는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당되는 것이다.

한편 허가 등에 관한 건축주 명의가 수인으로 되어 있을 경우에는 공동건축주 명의변경에 대하여는 변경 전 건축주 전원으로부터 동의를 얻어야 한다.38)

건축허가는 토지의 소유권과 별개로 양도가 되는 것이므로 단순한 토지소유권의 취득과 관련된 서류가 있다고 해도 당연히 건축허가 명의 변경 동의를 받았다고 단정할 수 없다. 즉 건축허가서는 허가된 건물에 관한 실체적 권리의 득실변경의 공시 방법이 아니며 그 추정력도 없다. 그 결과 건축허가서에 건축주로 기재된 자가 그 소유권을 취득하는 것은 아니며, 건축 중인 건물의 소유자와 건축허가의 건축주가 반드시 일치하여야 하는 것도 아니다(대법원 2009. 3. 12. 선고 2006다28454 판결). 따라서 경매에 의하여 매수한 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물(부합된 구조물의 경우에는 토지)에 대한 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등만으로는 건축 관계자 변경신고에 관한 건축법의 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'라고 볼 수 없다.

사례로 돌아가 살피건대, A씨는 원 건축주들인 B씨와 C씨로부터 건축허가 명의변경 동의서를  받거나, 그것이 어려울 경우에는 그들 전원을 상대로 건축허가 명의변경 동의절차이행 소송을 제기하여 그 승소판결문으로 변경동의서에 갈음하여 건축허가명의 변경을 신청하면 된다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)