A씨는 최근 재테크를 위해 경매학원에 다니고 있다. A씨는 경매법정에 가서 입찰에 직접 참가하여 부동산을 싼값에 사고 싶은데 입찰에 들어갈 때 꼭 유의해야 할 점은 무엇이 있나?

부동산 경매절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시 결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 → 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환 → 법원의 매각허가 결정 → 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당순으로 진행된다.

입찰 시 입찰자는 사건번호와 부동산의 표시, 입찰자의 이름과 주소, 대리인의 이름과 주소, 입찰가격 등을 적은 입찰표를 작성하여 입찰보증금과  동시에 제출해야 한다. 입찰보증금은 최저매수가격의 10%(단, 재경매 등 특별매각조건이 있는 경우에는 20∼30%)에 해당하는 금액을 입찰보증금란에 기재하고, 입찰가격은 최저매각가격 이상이면 유효하다. 입찰금액 및 입찰보증금액의 수정은 절대무효이므로 만약 수정하고자 하는 경우에는 새로운 용지에 기입해야 하고, 입찰보증금은 1원이라도 부족하면 무효이다.

매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 일주일 후에 매각허가 또는 불허가 여부를 결정한다. 통상 이해관계인의 진술이나 심리 없이 매각 여부를 결정하지만 이해관계인의 진술을 듣고 이의 사유가 있는지 여부를 조사한 후에 결정하기도 하는데, 법원은 매각결정 기일을 변경할 수도 있다.

매수신고인이나 이해관계인은 법원의 매각허가가 부당하고 신청 요건에 해당될 경우 매각허가에 대한 이의신청을 할 수 있다. 매각허가에 대한 이의신청 요건으로는 ▲이해관계인이 강제집행을 허가할 수 없거나 계속할 수 없을 때 ▲최고가 입찰자가 부동산을 인수할 능력이나 자력이 없는 때 ▲부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가 입찰자를 내세워 매수신고를 한 때 ▲최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때 ▲천재지변, 그 밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실, 부동산에 대한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각절차의 진행 중에 밝혀진 때 등이다(민사집행법 제121조).

법원은 이의신청이 정당하다고 인정되면 매각을 허가하지 않고, 정당하다고 인정되지 않으면 매각허가 결정을 선고한다. 이 경우 이의신청의 배척에 대해서는 불복할 수 없고, 매각허가결정에 대해 1주일 내에 즉시항고를 해야 한다.

입찰에 참가할 경우 특히 주의할 것이 ‘제시 외 건물’인데 법원기록상 이것이 발견될 경우 등기부등본이나 무허가건물대장 등을 확인하여 그 소유자가 누구인지, 경매목적물에 포함되었는지를 반드시 확인해야 한다. 만약 감정평가가 되지 않은 경우에는 매수자는 그 제시 외 건물의 소유권을 취득하지 못하므로 토지매수인의 경우 그 제시외 건물에 대한 법정지상권을 인정해줘야 하는 경우가 있으므로 조심해야 한다.

또한 토지에 저당권설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물의 소유자가 동일인인 경우 매각으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우, 건물이 등기, 미등기, 무허가건물이든 불문하고 법정지상권이 성립되므로 매수자에게 뜻하지 않는 손해가 발생될 가능성이 있으므로 입찰참가 시 전문가와 상의해 권리분석을 하는 편이 좋다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

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