[일요서울 | 신유진 기자] 문재인 정부가 들어서면서 부동산 정책은 쉴 새 없이 쏟아져 나왔다. 정책만 20여 가지가 넘었지만 정부의 ‘집값 잡기’는 버거운 것으로 보인다. 전세 매물의 경우 안정화는커녕 전세 거래는 매주 최고가를 찍으며 신기록을 세우고 있다. 올해가 끝나기 전 정부가 부동산 정책을 또 발표할 것으로 예상되는 가운데 일요서울은 정부가 지금까지 발표한 부동산 정책을 짚어봤다.

‘대출 규제’, ‘다주택 보유자 규제’… 규제만 하다 끝?

집값 잡으려다 사람 잡는 정부… 귀해진 전세·최고가 경신

문 정부는 2017년부터 본격적으로 부동산 정책을 발표했다. 2017년 ‘6.19 대책’, ‘8.2 대책’, ‘9.5 후속조치’, ‘10.24 대책’, ‘11.29 대책’, ‘12.13 대책’, 2018년 발표한 ‘7.5 대책’, ‘8.27 대책’, ‘9.13 대책’, ‘9.21 대책’, ‘12.19 대책’, 2019년에 발표한 ‘1.8 대책’, ‘4.24 대책’, ‘5.7 대책’, ‘8.12 대책’, ‘10.1 대책’, ‘11.6 대책’, ‘12.16’ 대책, 2020년에는 ‘2.20 대책’, ‘5.6 대책’, ‘7.10 대책’, ‘임대차 3법’ 등이다.

줄줄이 나오는 부동산 정책
집값 상승만 부추긴 꼴

▲첫 대책인 6.19 대책은 조정대상지역 추가와 전매 제한·대출, 재건축 규제를 강화하는 내용을 담았지만 이러한 대책에도 불구하고 집값 상승 폭을 키웠다. 집값 상승을 맛 본 정부는 절치부심하며 8.2 대책을 내놓았다. ▲8.2 대책은 투기지역·투기과열지구 지정 외 다주택 양도세 중과, 대출 규제 강화, 재건축 초과이익환수 부활, 청약요건 강화 등 강한 규제를 대거 포함했다. 한 달간은 효과가 보이는 듯했으나 결국 다시 강남을 중심으로 집값이 급등해 실질적인 대책이 필요하다는 지적이다. 다주택 보유자에 대한 규제가 강화되자 시장 수요자는 ‘보유 가치가 낮은 주택 등은 정리하고 보유 가치가 높은 주택만 살리자’ 라는 전략을 선택했다. 이 같은 전략은 열풍으로 번져 투자 수요가 서울로 더 몰린 꼴이 됐다. ▲이에 대한 후속 조치로 ‘9.5 후속대책’이 나왔다. 규제지역 확대와 민간택지 분양가상한제가 바탕으로 성남시 분당구와 대구시 수성구는 투기과열지구로 추가 지정됐다. 또한 민간택지 분양가상자한제 적용기준을 주택가격, 주택분양가격, 청약경쟁률, 주택거래량에 따라 일정수치를 상회할 경우 상한제 적용이 가능하도록 요건을 완화했다.

가계부채 종합대책인 ▲10.24 대책은 당시 정부가 가계부채 증가율 추세가 과거에 비해 2배 이상 빠른 속도로 증가한다며 가계부채를 줄이기 위한 금융대책이다. 주택시장 관련해서는 대출을 통한 수익형 부동산투자를 규제하는 방안이 나왔다. 정부는 규제지역(투기지역·투기과열지역·조정대상지역)에 대한 새로운 DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)을 도입해 대출상환능력 검증을 강화했다. 또한 소득산정기간 확대와 산정방식 변경 등으로 주택대출 활로를 축소했다. ▲주거복지로드맵을 제시했던 11.29 대책은 정부가 무주택 서민과 실수요자의 내 집 마련을 위해 주거공공성 강화에 나선 것으로, 2023년까지 공적지원 주택 100만호를 공급하고 청년·신혼부부·고령자·저소득층에 대한 주거지원을 확대하는 것을 목표로 제시했다. ▲그해 마지막 달인 12월에는 정부가 임대주택등록 활성화를 위해 12.13 대책을 발표했다. 임대차시장 안정화를 위해 발표한 대책으로 지방세·양도소득세·종합부동산세 등 세제감면 혜택을 확대했다. 집주인의 임대주택등록을 활성화하고 이를 통해 임대차시장 데이터를 확보·분석해 전세금반환보증 활성화 등 임차인 권리 보호에 나선다는 대책이다.

투기 지역과 전쟁
임대주택관리 강화

2018년 신혼부부와 청년들의 주거를 지원한다고 발표했던 ▲7.5 대책은 5년간 88만 쌍의 신혼부부와 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족 6만 가구에 공동주택과 금융자금을 지원한다는 계획이다. 또한 청년 75만 가구에는 임대주택과 맞춤형 금융을 지원한다고 밝혔다. ▲그 다음 달 정부는 규제지역을 더욱 옥죄기 시작했다. 일부 지역을 중심으로 과열현상이 나타나자 규제지역에 대한 조정방안인 8.27 대책을 발표했다. 투기 과열지구였던 서울 4개구(서울 종로구, 중구, 동작구, 동대문구)를 투기지역으로, 조정대상지역인 광명과 하남은 투기과열지구로 격상했다. 또한 구리와 안양, 동안구 등은 조정대상지역으로 추가 지정됐다. 반면 안정세로 전환된 부산 기장군의 경우 조정대상지역에서 해제했다. 이후 정부는 1차와 2차를 거쳐 수도권 주택공급 계획을 발표했다. ▲1차는 9.21 대책 ▲2차는 12.19 대책이다.

▲2019년에는 임대주택관리를 강화한다며 1.8 대책을 발표했다. 정부는 전월세 임대차시장 안정성 강화를 위해 임대주택관리시스템 구축과 세제감면 혜택에 따른 임대인의 의무조건을 제시했다. 임대료 증액제한과 등록임대주택 부기등기제 의무화 등이 임대인 의무조건으로 제시됐다. 5월에는 3차 수도권 주택공급을 계획한 5.7 대책을 발표했다. 1차와 2차 주택공급계획에 이어 11만호에 달하는 3차 공급계획이 발표됐다. ▲민간택지 분양가상한제를 적용한 8.12 대책은 서울 아파트 가격이 상승세로 전환되자, 국토부가 민간택지 분양가상한제 적용 기준을 확대하고 나섰다. 먼저 상한제 적용요건을 투기과열지구로 확대하고 상한제 지정효력 시점을 관리처분인가 신청에서 최초 입주자모집 승인신청일로 앞당겼다. 또한 분양가상한제 주택 전매제한 기한을 3~4년에서 5~10년으로 확대했다. ▲이후 집값 상승을 이유로 또 다시 규제대책을 강화했던 10.1 대책은 1주택 보유자도 고가 주택 보유자라면 공적보증이 제한됐다. ▲이어 민간택지 분양가상한제 적용지역을 발표한 11.6 대책 등 줄줄이 부동산 대책이 발표됐다. 2019년의 마지막 달이었던 12월, 역대 부동산정책 중 최고 규제정책으로 불리는 종합규제대책인 ▲12.16 대책이 발표됐다. 규제책은 총 30여 개에 달했으며 내용은 9억 원 초가분에 대한 LTV(주택담보대출비율) 규제비율 강화, 초고가(15억 원) 주택구입 주담대 금지, DSR 한도 하향조정, 규제지역 주택처분 및 전입 기한을 2년에서 1년으로 단축, 사업자 주담대 제한지역 확대, 사적보증 전세대출보증 규제강화 등 부동산과 금융뿐만 아니라 행정, 제도를 총 아우르는 종합 규제대책이다.

2020년 들어서는 ▲경기도권을 금융규제한다며 2.20 대책을 발표했다. 경기지역 집값 상승세를 규제하기 위해 조정대상지역 내 LTV규제가 강화됐다. 또한 주택가격 9억 원 이하는 LTV 50%를, 초과분은 LTV 30%로 변경(기존 60% 일괄적용)돼 대출 규제가 강화됐다. 이와 더불어 사업자의 주담대 제한지역이 조정대상지역까지 확대됐다. 또한 1주택자 주담대 실수요 요건에 신규 주택 전입 의무 조건이 추가됐다. ▲이후 공공재개발 활성화를 위해 마련됐던 5.6 대책은 2023년 이후 수도권 주택 공급을 위한 방안으로 현 정부 최초로 정비사업을 활성화한다는 내용이 담겼다. 공공이 주도적으로 재개발 사업을 추진한다는 대책이다. 반면 민간 정비사업에 대해서는 조합정관 투기방지조항 명시, 정비구역 지정에 따른 지가변동 모니터링 강화 등의 규제안을 같이 제시했다.

이후 ▲다주택자에 대한 양도세·취득세 등은 강화하고 실수요자 세금 부담은 낮추고 주택공급은 확대한 7.10 대책과 ▲그 달 7월31일 시행됐던 임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)을 발표했다. 임대차 3법이 시행한 지 석 달이 됐지만 집값을 잡기는커녕 전세 대란은 수도권을 중심으로 지방까지 퍼졌다. 업계 전문가들은 임대차 3법을 두고 “매물 품귀현상을 가속화했다”고 입을 모았다. 전셋집이 귀해진 상황에서 세입자들이 계약갱신청구권을 행사하면서 시장에 나올 매물이 잠겼다는 것이다. 이어 “매물이 귀하면 가격은 결국 오를 수밖에 없다”고 우려를 표했다.