A씨는 최근 몇 년간 아파트 값이 계속 뛰기에 친구의 권유로 소유 말하는 ‘갭투자’를 하였다. A씨는 전세보증금을 안고 소액만 투자해 아파트를 매수했는데 그렇게 해서 구입한 아파트가 무려 5채나 된다. 그런데 최근 전세가격이 하락하면서 전세입자가 차액을 돌려달라는 사람이 생겼고 어떤 사람은 이사를 가겠다면서 전세금반환을 요구하기도 하는데 A씨는 막상 새로운 세입자를 찾지 못해  대출까지 받아서 전세금을 줘야 하는 사태가 발생하였다. A씨와 같이  이러한 갭투자를 할 때 주의할 점은 무엇인가?
 
지난 몇 년 동안 전세값과 집값이 동반상승함에 따라 갭 투자가 유행처럼 번지고 있다. 갭 투자는 주택시장에서 전세금이 꾸준히 상승하는 점을 이용한 것으로 매매가 대비 전세값이 비싼 지역의 주택을 전세를 끼고 소액으로 투자해 매입한 뒤 집값이 뛰면 곧바로 집을 팔고 시세 차익을 얻는 단기 투자를 말한다.

정부는 이러한 갭투자를 막기 위해 2017. 8.2. 강력한  부동산 정책을 발표하기도 했다. 갭투자는 전세가율(매매가격 대비 전세금)이 최소 70%를 넘는 지역에서 아파트를 사들여 매매가격이 오르면 이를 되팔아 이익을 내는 투자 방식이다. 전세를 안고 집을 살 경우 적은 금액으로 소유할 수 있어 향후 집값이나 전세가가 상승할 경우 차익을 볼 수 있는 것이 갭투자의 장점이다. 하지만 최근 정부의 규제정책이 나오고 집값 하락을 걱정하는 목소리가 커지면서 마땅히 들어오려는 세입자가 없어질 경우 세입자에게 전세금을 돌려주기 위해 추가 대출을 받는 최악의 상황으로 치닫게 될 수도 있다.

아파트 매매가 대비 전세가율이 80% 이상 되는 매물이 많은 지역으로 갭투자가 몰리고 있는데 추후 공급되는 물량이 많거나 정부의 규제책에 따라 변수가 발생할 수 있어 주변의 성공사례만 듣고 무작정 뛰어 들었다가는 큰 손해를 볼 수 있다. 즉 반드시 전세가율이 높다고 좋은 투자는 아니다. 오히려 전세금이 향후 오를 만한 집이 최적이며 전세가율은 높아도 매매수요 없으면 역시 위험할 수 있다. 세입자의 전세금도 집주인의 입장에서는 채무이므로 나중에 전세금을 반환해주지 못하면 집에 대해 경매신청이 될 수 있어 손해를 볼 수도 있으므로 충분한 여유자금으로 장기간 접근해야 한다.

한편 갭 투자의 경우 시세차익 대비 부대비용도 만만치 않다. 갭투자 시 취·등록세와 공인중개사 수수료, 법무사비 등 각종 비용도 만만찮고, 여러 채를 보유할 경우 종합부동산세 대상이 될 수 있다는 점도 고려해야 한다. 특히 이번에 발표한 정부의 8.2.부동산대책에 의하면 향후 3주택 이상의 다가구 주택의 경우 양도차익의 60%까지 과세가 가능하므로 갭투자를 한 사람들에게 폭탄이 아닐 수 없다. 또한 주택시장의 경우 이제는 전세보다는 월세가 대세인 만큼 향후에는 전세를 끼고 사는 갭투자의 입지가 갈수록 좁아질 가능성이 높아지고 있다. 부동산시장이 얼어붙고 있는 시점에서 섣부른 갭투자로 인해 오히려 큰 손해를 볼 수도 있으니 주의해야 할 것이다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
 

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