A씨는 서울에 있는 38평형 아파트에 4년 동안 전세로 살았다. 그런데 이번에 A씨 남편 직장이 지방으로 발령 나는 바람에 전세기간 만료 후 이사를 가게 되었다. 그런데 집주인 B씨는 A씨에게 그가 4년 동안 관리비와 함께 낸 장기수선충당금을 주지 않겠다고 한다. 알고 보니 B씨 측 공인중개사가 부동산임대차계약서 특약란에 “장기수선충당금을 세입자가 부담해야 한다”라고 조그맣게 적어 놓았는데 A씨가 이를 간과하였다. 이 경우 A씨는 그 특약에도 불구하고 B씨로부터 장기수선충당금을 받아 낼 수 있을까?
장기수선충당금은 아파트 등 공동주택의 주요시설을 보수하기 위해 적립해 놓는 비용이다. 예컨대, 승강기, 벽 도색, 배관 등과 같은 공동주택의 공용부분을 수리할 때 사용한다. 300가구 이상의 공동주택, 중앙집중식 또는 지역 난방방식 공동주택이거나, 엘리베이터가 설치된 공동주택의 경우 의무적으로 적립해야만 한다. 공동주택관리법(29조, 30조)에 의하면 집주인은 장기수선충당금을 적립하게 되어 있는데 통상 관리비에 포함되어 부과되므로 세입자가 살 경우 집주인을 대신하여 내게 된다.
따라서 나중에 세입자가 임대차계약이 종료되어 이사 갈 때에 아파트 소유자는 그동안 세입자가 대신 납부한 장기수선충당금을 세입자에게 돌려줘야 한다(공동주택관리법 시행령 31조 7항).
장기수선충당금은 면적에 따라 납부하는 비용이 다른데, 공동주택관리정보시스템에 따르면 2016년 11월 기준 전국 아파트의 장기수선충당금은 1㎡당 평균 131원이다. 만약 전용 84㎡ 아파트에 산다면 월 장기수선충당금은 1만 1000원, 2년 계약기간을 감안하면 세입자는 이사할 때 약 25만 원 이상의 돈을 돌려받을 수 있다. 아파트 관리주체는 세입자가 이사를 갈 때 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다(동조 8항).
만일 집주인이 계속 장기수선충당금을 돌려주지 않을 경우에는 어떻게 해야 할까? 민사소송을 제기해야 하는데 통상 금액이 소액인 편이어서 지급명령제도를 활용하는 것이 편리하다. 지급명령을 할 경우 인지대가 통상의 소송보다 10%밖에 안 되기 때문에 유용하기 때문이다. 간혹 임대차 계약할 때 집주인이 장기수선충당금을 세입자가 부담하도록 특약을 요구하는 경우가 종종 있다. 하지만 이러한 특약은 주택임대차보호법상 임차인에게 불리한 약정이므로 무효가 되기 때문에 세입자는 여전히 장기수선충당금을 집주인으로부터 반환받을 수 있다.
그렇다면 만일 집이 경매로 넘어간 경우에는 어떻게 될까? 경매로 낙찰된 경우라도 세입자가 대항력이 있고 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 여전히 새로운 집주인, 즉 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있다. 그것은 낙찰자는 원래의 집주인이 임대인으로서의 지위를 그대로 포괄승계하기 때문이다.
따라서 세입자는 나머지 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있으며 이사할 때 장기수선충당금을 새로운 집주인인 낙찰자에게 청구할 수 있다. 하지만 세입자가 대항력을 행사하지 않고 경매배당에 참여해 우선변제권을 행사할 경우에는 임대차 관계가 종료되므로 장기수선충당금까지 배당금에 포함시킬 수는 없다.
사례로 돌아가 살피건대, A씨는 특약에도 불구하고 집주인 B씨로부터 장기수선충당금을 돌려받을 수 있다.
<강민구 변호사 이력>
[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사
[저서]
▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사)
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)