오늘을 사는 대한민국 국민들의 지출 1순위는 무엇일까? 바로 ‘거주비’다. 집을 사는 것은 물론이거니와 임대형태라 할지라도, 주거에 소요되는 비용은 다른 그 무엇보다 비싸다.
2012년 12월 31일 국토교통부 통계자료 기준 지역별 거주형태 조사결과 우리나라 거주지의 소유형태 중 자가점유는 53.75%며, 수도권의 경우 45.71%로 조사되었다. 다시말해 우리나라 국민 중 절반이 남의집살이를 하는 세입자라는 것이다. 이렇듯 우리 사회에서 집을 빌려주고, 빌려 쓰는 일은 흔한 일이다. 우리 민법에서는 물건을 빌려주고, 빌려 쓰는 일인 ‘임대차’에 대해 36개조의 법률로써 그 규칙을 정하고 있다. 또 국민의 기본권인 주거와 결부되는 주택의 임대차에 대해서는 더욱더 구체적이면서도, 사회적 약자를 고려하는 내용의 주택임대차보호법을 제정해 15차의 개정 끝에 지금까지 유지하고 있다.

보증금 반환위해 거주·전입신고 필수

그렇다면 주택임대차보호법의 주요내용은 무엇인가. 크게 3가지로 볼 수 있는데, 대항력과 보증금, 계약기간이 그것이다. 대항력이란 두 당사자 사이에 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력이라는 뜻인데, 쉽게 말하자면 집주인이 바뀌더라도 계약기간이 완료돼 임대차보증금을 전부 반환 받을 때까지 거주할 수 있는 권리를 의미한다. 부동산에 있어서 대항력이란 본디 등기를 완료해야만 발생하는데, 주택의 임대차관계에서 등기는 필수가 아니라 선택 사항이다 보니 집주인이 돈과 시간을 들여 번거롭게 등기를 해줄 리가 만무했다. 그런고로 집이 경매라도 넘어가면, 세입자가 근저당권자인 은행이나 선순위압류권자들에게 꼼짝없이 보증금을 뺏기는 경우가 다반사여서 주택의 인도(집을 점유하여 두는 것)와 주민등록 두 가지 사항만 충족되면 대항력을 인정해 주기로 한 것이다. 계약한 집에 실제 거주는 물론, 전입신고도 반드시 하도록 하자.
두 번째로 보증금. 주택임대차계약의 형태는 대부분 전세 아니면 월세다. 요즘엔 반전세라는 말도 쓰지만 엄밀히 말하면 월세다. 아무튼 전세든 월세든 간에, 임대차계약에 있어서 보증금은 대부분 존재한다. 법률에서는 이 보증금에 대해 우선변제권을 인정해줬는데, 우선변제권이란 주택의 경매대가에서 다른 채권자들보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 뜻한다. 다만 보증금의 전액을 보장해주는 것은 아니다. 서울의 경우 보증금 9500만 원의 이하의 임대차계약을 체결한 사람들 중에 3200만 원을 우선 변제받을 수 있도록 하고 있을 뿐이다. 그러나 서울에 9500만 원 이하의 전세보증금은 매우 드물다는 것이 아쉬운 일이다.
결국 우선변제권에 기대어 보증금의 회수를 기대하기는 어려우니 수고스럽더라도 부동산 등기부등본을 꼭 확인해 계약한 집이 경매로 넘어간다면 선순위배당권자들 다음으로 내가 얼마나 배당 받을 수 있을지를 꼭 확인해보자. 보통 이 부분은 공인중개사가 안내해주지만 공인중개사의 말만 믿었다가 낭패를 보는 경우도 허다하다. 또한 판례에서도 공인중개사가 경매진행이 확실시 되는 집을 소개했더라도 보증금 상실 손해에 대한 공인중개사의 책임을 30~40%정도로 제한하고 있으므로 유의해야 한다. 그리고 여기서 반드시 잊지 말아야 할 것은 ‘확정일자’다. 이 확정일자 없이는 우선변제는 고사하고 경매 후 배당에서도 후순위로 밀릴 것이니 반드시 확정일자를 부여받아야 한다. 확정일자는 가까운 동사무소나 공증사무실에서 받을 수 있다.

계약만료 1달전 갱신 거절 통보해야

마지막으로 계약기간. 주택임대차보호법은 집주인이 세입자에 대해 평소 계약을 갱신할 것처럼 하다가 계약만료시점에 이르러 기습적으로 계약 갱신을 거절해 임차인이 갑작스럽게 이사를 해야만 하는 황당한 상황을 겪지 않도록 규정했다. 법률은 임대차계약의 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정했더라도, 임대차기간은 기본적으로 2년이 보장된다고 정하고 있다. 또한 계약만료 최소 1개월 전까지는 집주인은 계약을 갱신하지 않겠다고 통보해야한다. 만일 집주인이 계약의 갱신에 대해서 아무런 언급을 하지 않았다면 그 계약은 동일한 조건으로 2년간 연장된 것으로 간주된다. 위와 같은 방법으로 갱신된 임대차계약은 세입자의 경우 언제든 해지가 가능하지만, 해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생한다. 계약갱신에 있어서의 세입자 보호조항은 세입자가 2개월 이상의 차임(월세)에 해당하는 금액을 연체한 경우에는 그 보호대상에서 제외되므로 유의해야 한다. 또한 계약갱신에 있어서 갱신거절의 통지를 두고 집주인과 세입자간의 분쟁의 사례가 종종 발생하기도 하는데, 집주인이 보증금반환이 어려워지자 세입자에게 갱신거절의 통지를 한 적이 없다며 보증금을 못 돌려주겠다고 버티는 경우다. 이러한 경우를 방지하기위해서는 계약종료를 내용증명 우편으로 통지하면 되는데, 위 방법이 번거롭다면 전화통화로 통지해도 무방하다. 단, 반드시 녹음을 해놓을 것!
이상의 세 가지가 주택임대차보호법의 핵심적인 사항들이다. 다음 순서에는 임대차계약에서 발생하는 실제 분쟁의 사례들을 살펴보도록 하자.