K씨는 얼마전 결혼을 앞두고 전세로 신혼집을 구하기 위해 백방으로 수소문하다가 아직 공사 중인 신축아파트의 분양권자에게 전세를 구하면 인근 시세보다 최소한 10%는 싸게 구할 수 있다는 말을 들었다. K씨는 부동산등기부도 없는 미완공된 아파트를 계약하는 게 마음에 걸렸지만 일단 싸다는 말에 전세계약을 맺기로 했다. K씨는 무사히 신혼집을 구할 수 있을까?
일단 K씨의 사례는 제쳐두고 우리가 보통 전세나 월세집을 구할 때 일반적으로 유의해야하는 사항부터 먼저 짚어보자.
전·월세 계약 전 집주인 확인은 ‘필수’
첫 번째로 집주인을 확인해야한다. 계약서상의 집주인과 부동산등기부등본상의 집주인이 동일한지 알아봐야 한다. 이것은 기본 중의 기본이다. 최근에는 집주인이 건물관리업자에게 전·월세와 관련된 모든 업무를 맡겨놓아 세입자들이 집주인 얼굴한번 못보고 계약을 하는 사례가 많다. 이런 경우 세입자의 입장에서는 계약을 대행해 체결하는 관리업자에게 반드시 위임장을 보여달라고 요구해야한다. 위임장에 적혀있는 위임인(집주인)이 부동산등기부등본상의 소유주와 일치하는지, 수임인(관리인)의 기재사항이 눈앞에서 계약하는 계약당사자의 신분증과 일치하는지, 위임장에 적혀있는 위임의 내용이 실제로 본인이 계약하는 주택의 임대차계약 내용과 일치하는지의 여부를 모두 꼼꼼히 확인해야 한다. 그리고 위임장에 날인돼있는 위임인의 도장이 위임인의 인감과 동일한지 인감증명서를 요구해 꼭 확인받도록 해야 한다.
모든 게 확인됐다면 위임장을 한 부 복사해달라고 하는 것도 잊지 말자. 그리고 가능하다면 집주인을 꼭 한번 만나는 게 좋다. 마지막으로 반드시 기억해야할 한 가지는 계약금이나 잔금의 지급을 반드시 집주인 명의의 은행계좌로 이체해야 한다는 것이다. 근래 많이 보이는 사기유형 중 하나가 집주인은 관리업자에게 월세로 집을 내놓으라고 했는데, 관리업자는 전세로 집을 내놓고서는 전세보증금을 자신이 챙겨버리는 방법의 범죄형태다. 그러하니 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하도록 하고, 보증금도 집주인에게 직접 지급해야 한다. 가끔 관리업자가 집주인은 외국에 나가있으므로, 몇 년 전에 받은 위임장을 들먹이며 돈도 자신에게 직접 달라고 하는 경우가 있는데 이런 경우에는 그 집이 아무리 탐이 나더라도, 과감하게 포기하자.
두 번째로 근저당과 가압류. 가끔 중개업소에서는 근저당이나 가압류가 있지만, 보증금을 주면 즉각 근저당이나 가압류를 말소시킬 것이므로 아무 걱정 말고 계약을 하라는 집이 있다. 물론 중개업자의 말대로 근저당이나 가압류가 순순히 말소된다면 걱정할 필요가 없다. 그러나 현실에서는 보증금은 보증금대로 받고, 가압류나 근저당은 그대로 내버려둬서 분쟁이 되는 경우가 많다. 이럴 때는 반드시 계약서에 특약으로 “잔금을 지급하는 즉시 근저당(혹은 가압류)을 말소한다”라는 규정을 삽입하자. 또한 잔금을 지급하는 날 집주인과 함께 근저당권자에게 함께 방문해(대개 은행이 많다) 채무를 변제하는 것도 약속하자. 세입자가 근저당권자에게 직접 돈을 지급하는 것도 방법이다. 이 모든 절차를 집주인이 흔쾌히 받아들인다면 걱정하지 않고 집을 계약해도 된다.
건물과 토지는 다른 부동산 토지 등기부등본도 확인
세 번째로는 대지권. 이 경우는 아파트와 같은 집합건물은 해당사항이 별로 없으나, 다가구 주택이나 빌라형태의 다세대주택의 경우 신경 써서 살펴봐야 한다. 흔히 전세나 월세계약을 체결하면서 ‘건물’의 부동산등기부만 확인하는 경우가 많다. 하지만 건물의 등기부등본만 확인할 경우 예기치 않은 불이익을 당할 수도 있다. 건물과 그 건물이 있는 토지는 서로 다른 부동산이다. 가끔 이 부분을 몰라서 혼동하는 사람들을 보는데 건물과 토지는 엄연히 별개의 물건이므로 건물과 토지의 등기부등본을 모두 확인해야한다. 토지소유자와 건물소유자가 다르다면 세입자 입장에서는 당연히 건물주와 토지소유자간의 권리관계를 반드시 확인해야 한다. 특히 이 때 더욱 조심해야할 것은 토지에만 설정되어있는 근저당이나, 공동근저당 등의 문제다. 통상 건물과 토지는 함께 경매에 넘어가게 되는데, 세입자는 토지에 대해서는 아무런 권리가 없으므로, 토지와 건물에 모두 근저당을 설정한 자들과는 다르게 건물의 경매대가에서만 배당을 받게 된다.
더욱이 건물은 토지에 비해 현저히 가치가 떨어지므로 세입자가 배당받을 수 있는 금액은 현실적으로 얼마 되지 않는 경우가 많다. 그러니 다세대나 다가구주택에 들어갈 경우 토지의 등기부등본을 반드시 확인해야하며, 경매진행시 세입자가 현실적으로 배당받을 수 있는 금액을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
다시 K씨의 이야기로 돌아가 보자. K씨의 경우 분양권만 믿고 전세계약을 체결했으므로 부동산등기부등본은 처음부터 존재하지도 않는다. K씨는 우선 아파트 건설업체(분양업체)부터 찾아가서, 자신과 계약하려는 분양권자와 실제 분양권자가 일치하는지의 여부부터 살피고, 분양권자의 분양권을 목적으로 가압류나 가처분이 존재하는지의 여부도 알아봐야한다. 또한 분양권자의 잔금납부가 지체돼 세입자가 입주일이 되어도 전셋집에 들어가지도 못하는 상황이 발생할 수 있으니, 계약에 이에 대한 손해배상의 특약 등을 반드시 넣도록 해야 한다. 분양권자가 세입자의 보증금으로 잔금을 납부하기로 했다면, 집주인과 함께 다니며 잔금납부상황을 직접 확인하도록 하자. 이렇게 꼼꼼하게 확인해야 비로소 안전하게 집을 구할 수 있는 것이다. 집은 명품백보다 수십배는 비싼 물건이다. 당연히 꼼꼼하고 깐깐하게 따져야 좋은 집을 얻을 수 있다.
<정기종 변호사>
