[일요서울 | 박정민 기자] 서울중앙지법 민사합의 14부(오선희 부장판사)는 배우 손예진씨가 지난 12일 세입자 장씨 등 2명을 상대로 낸 건물명도 소송을 심리하고 있는 것으로 알려졌다. 건물명도 소송은 부동산 임대 기간이 끝났는데도 임차인이 자리를 비우지 않는 경우 제기하는 소송이다. 앞서 손예진씨는 지난해 1월 서울 서교동 합정역 근처에 있는 2층짜리 상가 건물을 93억5000만원에 매입했다. 손예진씨는 이전 건물주가 맺은 임대차 계약이 끝난 뒤에도 장씨가 가게를 비우지 않는다며 같은 해 9월 소송을 냈다. 하지만 세입자 장씨는 권리금 등 한 푼도 받지 못하고 나가게 됐다며 억울함을 호소하고 있다. 손예진 측은 "연예인이기 때문에 조용히 해결하려고 했지만 결국 대화로 해결할 수 없을 것 같아서 법적인 조치를 취한 것"이라며 "현재 건물 매매에 참여했던 중개인이 전 건물주와 세입자를 만나 대화하는 것으로 안다. 정확한 것은 개인적인 문제이기 때문에 소속사에서는 모른다"고 밝혔다.
개정법에 의해 건물주도 임차인의 권리금 보호해야
권리금이란 ‘임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 뜻한다.
원래 상가건물의 권리금은 임차인들끼리의 주고받는 돈이었기에 건물주인에게는 책임이 없었고, 건물주인이 이를 인정하지도 않았다. 하지만 지난 해 5월 상가건물임대차보호법이 대폭 개정되면서 대형상가 등을 제외한 대부분의 상가건물의 경우 임대인은 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 주어야 하고, 만약 이를 위반할 경우에는 손해배상 책임까지 부담하게 된다. 작년에 ‘핵심부동산분쟁’이란 책을 통해 개정된 상가건물 권리금 규정에 대해 상세한 설명을 한 법무법인 진솔의 강민구 부동산전문 변호사로부터 변화된 상가건물 권리금 제도에 대해 알아본다.
그럼 임차인이 건물주로부터 권리금을 보호받는 방법은 무엇일까? 강 변호사는 이에 대해 “권리금회수를 위해서 임차인은 △임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 새로운 임차인을 주선해야 하고, △임대인에게 그 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 한다.”라고 설명했다.
이러한 두 가지 요건을 갖춘 임차인은, 만약 임대인이 신규임차인과의 계약을 '정당한 사유' 없이 거절할 경우, 권리금회수 보호 규정에 의해 임대인에게 권리금 상당의 손해배상 청구가 가능하다.
권리금 산정, 법원의 감정을 통해 결정돼
건물주가 이러한 임차인의 권리금회수 기회를 박탈할 경우에는 손해배상 책임을 부담하게 되는데 그 금액은 임차인이 새로운 임차인과 체결한 권리금 계약상 금액과 법원의 감정을 통해 결정된 권리금 감정가 중 적은 금액 한도 내에서 결정된다.
권리금 감정금액은 통상적으로 유형재산과 무형재산을 일괄하여 감정평가할 때에는 수익환원법 혹은 거래사레비교법으로 평가된다. 강 변호사는 “수익환원법은 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법이며, 거래사례비교법은 동일 또는 유사 업종의 무형재산만의 거래사례와 대상의 무형재산을 비교하는 방법”이라고 설명했다.
일정한 요건을 갖춘 상가임차인은 건물 매수인에게도 대항력과 계약갱신요구 행사가능
종래에는 상가건물임대차보호법상 해당되는 상가가 아니면 새로운 소유자에게 대항력을 행사할 수 없었다. 그 결과 새로운 건물주가 명도를 요구하면 꼼짝없이 비워줘야만 했다. 하지만 개정법에 의하면 2015. 5. 13. 이후 최초로 계약이 체결되거나 계약이 갱신된 임대차의 경우 모든 상가에 대항력규정이 적용되므로 명도에 응할 필요가 없게 된다. 또한 2014. 1.1. 이후 임대차계약이 체결된 경우 임차인은 환산보증금액과 무관하게 과거 임차기간 합산 총 5년의 한도에서 계약갱신을 요구할 수도 있다. 이 경우 건물주는 9/100 범위 안에서만 보증금과 차임을 증액할 수 있다.
따라서 새로운 건물주는 종전의 임대차계약상 임대인의 지위를 그대로 승계해야만 하고, 임차인은 그 임대차계약 종료 3개월 전부터 임대차 종료시까지 새로운 임차인과 권리금약정을 할 수 있는 것이다. 강 변호사는 “다만 이 경우 임차인은 상가를 실제로 점유하면서 운영하고 사업자등록을 마친 상가여야만 한다”고 조언했다.
박정민 기자
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