부동산114와 함께 알아본 돈 되는 부동산 투자 전략
부동산114와 함께 알아본 돈 되는 부동산 투자 전략
  • 일요서울
  • 입력 2018-05-11 16:43
  • 승인 2018.05.11 16:43
  • 호수 1254
  • 46면
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갭투자 위험 커지나…전국 아파트 갭투자 비용 2013년 이후 최대
<뉴시스>

서울에서 전세를 끼고 아파트를 매입하는 ‘갭투자 비용’이 2011년 이후 최대로 증가했다. 아파트 갭투자 비용이 늘어난 것은 올해 초 집값은 계속적으로 오른 반면 전셋값은 입주물량 증가로 하락세로 전환되면서 아파트 매매가격과 전세가격 격차가 커진 것이다.

부동산114에 따르면 서울 아파트 갭투자 비용(평균 호당 매매가격에서 호당 전세 평균 가격을 뺀 차액, 재건축 대상 제외)은 2억3199만 원으로 2017년 연말(1억9250만 원) 대비 20.5% 늘었다. 이는 2011년(2억5243만 원) 이후 가장 높은 수치다. 17개 시·도 지역 중 전년 말 대비 상승률이 가장 높고, 전국(10.7%) 평균보다 두 배 가까이 높아진 것이다.

서울을 제외한 지역에서는 세종시의 갭투자 비용이 1억8313만 원으로 가장 높았고, 제주(1억1258만 원)와 부산(1억12만 원)이 1억 원 이상의 비용이 필요하다. 그 뒤로 경기(8334만 원), 울산(7725만 원), 대구(7713만 원) 순으로 갭투자 비용이 높았다.

서울·경기에서 아파트 갭투자 비용이 1억 원 이상 필요한 지역은 25개인 곳으로 집계됐다. 서울에서는 서초가 5억4450만 원으로 가장 비싸고, 그 뒤로 강남(5억3479만 원), 송파(4억9026만 원), 용산(4억3261만 원), 양천(3억61만 원) 지역이 3억원 이상의 갭투자 비용이 필요하다. 관악(1억708만 원)과 구로(1억69만 원)는 2015년부터 2017년까지 1억 원 미만이면 갭투자가 가능했지만 올해 초 서울 집값 상승 영향을 받으면서 비용이 올랐다.

경기에서는 과천(3억4850만 원), 성남(2억3081만 원), 하남(1억6892만 원), 구리(1억1291만 원), 광명(1억1046만 원) 등이 1억 원 이상의 갭투자 비용이 필요한 지역으로 조사됐다.

올해 전세 계약 만기가 돌아오는 갭투자들의 추가 비용 투입이 불가피하다. 1~2년 전 전세가율이 70~80% 가까이 오르면서 단기투자를 노린 1억 원대 소액 투자가 성행했지만 올해 들어 상황이 달라졌다. 입주물량 증가로 전셋값은 하락하고, 주택가격 상승세는 주춤해져 전세 끼고 아파트를 매입하는 데 투자금액이 커졌기 때문이다.

아파트 갭투자 비용은 전세가율과 반비례하는 구조를 갖는다. 전국 아파트 전세가율이 낮아지는 추세여서 갭투자 비용 부담은 높아지고 있다. 17개 지자체 중 강원과 전북을 제외하고 2017년 말 대비 아파트 전세가율(재건축 제외)이 모두 낮아졌다. 서울의 아파트 전세가율은 2015년 76%로 최고점을 찍은 후 2018년 4월 현재 66%대로 무너졌다.

전세 끼고 아파트를 구입하는 갭투자 위험이 점차 커지고 있다. 수도권 집값이 하락세로 전환된다면 시세차익이 줄어들어 오히려 손실을 보게 되는 상황으로 바뀌어 무리하게 갭투자에 나선 투자자들이 급매물로 내놓을 가능성도 높아졌다. 갭투자 수요가 늘어 전셋값이 떨어진 것처럼 매매시장에도 집값 하락으로 이끄는 역할을 할 수 있는 것이다. 뒤늦게 갭투자에 나서는 것은 입주물량 증가, 대출 규제, 보유세 강화 예고 등의 악재들로 손실이 커질 수 있으므로 신규 투자는 자금 여건을 고려해 신중히 접근해야 할 것이다.

[박스] 내 집을 갖고 싶다면 다섯 가지 원칙을 따르라

첫째, 무관심의 벽을 철거하라
내 집 마련에 있어 관심과 무관심은 하늘과 땅 차이다. 관심은 긍정의 힘을 가져다 준다. 긍정의 힘이 생기면 내 집 마련의 속도가 빨라지게 된다. 반면 무관심은 내 집 마련을 처삼촌 묘 벌초하듯, 남의 집 마련쯤으로 생각하게 만든다. 내 집 마련에 속도를 내려면 하루빨리 무관심에서 관심으로 갈아타라.

둘째, 내 몸에 맞는 전략을 세워라
종잣돈이 다소 부족한 경우, 어느 한 지역만 고집해서는 안 된다. 예를 들어 죽어도 서울 강남이 아니면 안 된다는 유난스러움은 버려야 한다. 내 집 마련은 현실을 그대로 인정하는 것이 중요하다. 특히 소득에 맞게 자금계획을 잘 짜야 한다. 무리하게 은행 돈을 빌려 공짜로 내 집 마련할 생각은 버려야 한다.

셋째, 소문의 노예가 되지 마라
돈이 된다는 내 집 마련 정보가 봇물 터지듯 넘쳐나고 있지만, 좋은 정보보다 가짜 정보, 즉 소문에 의해 침소봉대(針小棒大)된 정보가 더 많다. 실수요자들은 그 가짜 정보를 더 믿게 된다. 그뿐 아니라 그 가짜 정보를 제멋대로 분칠했다가 손해를 보는 일도 생기고 있다. 그렇다. 내 집 마련에 성공하려면 카이사르의 말처럼 ‘소문의 노예’가 되지 말아야 한다.

넷째, 오늘의 가격을 인정하라
대부분의 실수요자들은 과거의 아파트 가격과 오늘의 가격을 비교한다. 그러면 내 집 마련에 쉽게 다가서지 못한다. 내 집 마련의 첫걸음은 오늘의 가격을 인정하는 것이다. 특히 자금 계획이 서 있는 실수요자라면 아파트 가격이 더 떨어지기를 기다리다가 매수 시점을 놓치지 않도록 해야 한다.

다섯째, 청약 통장을 만들어라
청약통장을 가지고 있으면 내 집 마련이 조금은 유리해진다. 왜냐하면 앞으로 투기과열지구의 경우, 전용 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제 적용을 받기 때문이다. 가점은 무주택 기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입기간(17점)등이며, 가점이 높을수록 당첨확률이 크다. 이처럼 청약통장이 내 집 마련의 절대적인 수단은 아니지만 최소한의 지름길은 될 수 있다.

 

일요서울 ilyoseoul@ilyoseoul.co.kr