[생활속 법률 톡톡] 건축 사기에 대한 대처 방안
[생활속 법률 톡톡] 건축 사기에 대한 대처 방안
  • 강민구 변호사
  • 입력 2018-06-04 14:04
  • 승인 2018.06.04 14:04
  • 호수 1257
  • 59면
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A씨는 정년퇴직을 앞두고 노후에 살 집을 알아보던 중 온라인 카페에서 우연히 “땅만 있으면 단독주택을 지어준다”는 광고문구를 보고 며칠 뒤 시공업자 B씨를 만나 계약을 하였다. 계약금 3천만 원하고 중간에 공사비는 딱 한 번만 내면 되고. 최종 공사비는 나중에 완공 후 그때 주면 된다는 내용이었다. 그런데 날이 지날수록 공사는 진척이 없음에도 B씨는 A씨에게 야금야금 계속 추가로 돈을 요구하였다. 결국 B씨는 약속한 날에 준공은커녕 도주해 버렸다. A씨 경우와 같은 건축 사기를 피하려면 어떻게 해야 하나?

이러한 A씨의 경우가 대표적인 건축 사기 케이스이다. 주택을 지어주겠다며 돈을 받은 뒤 ‘나 몰라라’ 하는 수법이다. 일단 사기가 의심될 때에는 즉시 공사 현장에서 사기 증거들을 사진으로 찍어 확보한 후 민·형사상 소송을 걸어야 한다. 하지만 민사의 경우 나중에 소송을 하더라도 집행할 재산이 거의 없는 경우가 많기 때문에 애초 계약을 할 때 자본력과 신용이 있는 회사인지, 그 회사가 지은 다른 건축물은 어떻게 준공되었는지 등을 면밀히 검토한 뒤에 계약해야 한다. 건축 사기의 경우 일반적으로 여러 명의 건축주들로부터 대금을 받은 뒤 시공업자의 개인 채무를 갚거나 돌려막기 식으로 공사를 진행하다가 잠적하는 경우가 대표적인 예이다. 게다가 그나마 시공한 부분도 대부분 부실시공인 경우가 많다. 이러한 건축 사기를 당하지 않으려면 건축주가 발품을 팔고 더 부지런해야 한다. 대표적인 피해자 사례를 보면 주위에 시공업자 한 사람을 소개받은 뒤 그 사람에게 설계부터 준공까지 모든 것을 위임한 뒤 달라는 대로 돈을 주는 경우이다. 따라서 건축주는 먼저 건축 설계사를 신중하게 선정하여 건축허가를 받아야 한다. 자신이 원하는 바를 그 설계사에게 정확하게 전달하고 수차례 걸쳐 회의도 진행하면서 제대로 된 건축설계도면을 뽑아야 한다. 그 후 그 설계도면을 여러 건설업자들에게 보내 입찰을 시켜 시공회사를 선정하는 것이 제일 좋다. 사기를 안 당하려면 면허사업자를 선정하여 선금지급보증, 계약이행보증, 하자보증 등을 건설공제조합에서 받는 것이 안전하다. 대신 공사비 단가는 개인사업자보다 통상적으로 높게 책정된다. 반면 개인사업자의 경우 공사비가 싼 대신 그런 보증서를 요구할 수 없다는 단점이 있다.
① 선금지급보증서는 만일 공사 진행 안 될 시에 미리 낸 선금을 돌려받을 수 있는 증서이다. 반드시 보증기관을 통해 진행하고 보증금액은 선급금보다 크게 설정 하는 것이 좋다. ②  계약 이행보증서는 계약보증금과 계약기간, 공인인증 된 상대 업체 책임자의 서명과 날짜가 명시된 계약서를 말한다. 이 보증서가 있다면 계약 이행이 되지 않을 때 계약자가 보증금을 돌려받을 수 있고 공사가 지체된다 하더라도 그 일수만큼 지체상금을 받을 수 있다. ③ 하자 보수 보증서는 허술한 공사 진행을 방지하기 위해 하자보수 의무를 보증하는 것인데 보통 계약과 준공 후 2~3년까지 하자보수를 해준다. 
하지만 건축사기를 당하지 않기 위해 이와 같은 철저히 준비를 한다 할지라도 공사과정 중 문제는 항시 발생할 수 있다. 특히 가장 민감한 부분이 돈에 관련된 부분인데 제대로 시공하지 않은 상태에서 공사비 1~2천만 원을 추가로 요구하면 건축주는 다급한 마음에 또 끌려가게 된다. 따라서 가장 안전한 공사비 지급방법은 ‘공정별 지급’이다. 한 공정을 마치면 해당 공정에 대해 건축주가 만족할 정도의 결과를 냈을 때 비용을 지급하는 방법이 좋다. 요즘은  설계한 사람이 직접 감리를 하지 않고 구청으로부터 외부감리를 선정받게 되어 있는데 그 외부감리업자가 공정에 대해 감리승인을 해 주면 그때그때 지급하는 방식으로 계약을 하는 것이 가장 합리적 지급 방법이다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)


강민구 변호사 mkkpro@naver.com