은마아파트로 보는 서울시 재개발·재건축 시장
은마아파트로 보는 서울시 재개발·재건축 시장
  • 강휘호 기자
  • 입력 2018-06-22 17:36
  • 승인 2018.06.22 17:36
  • 호수 1260
  • 44면
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정부도 서울시도 ‘부동산 규제’ 강남권 부동산은 ‘울상’
<사진=뉴시스>
[일요서울|강휘호 기자] 박원순 서울시장의 3선 연임 성공으로 서울의 재건축·재개발 시장이 위축될 것이라는 목소리가 나오고 있다. 박원순 시장도 부동산 규제에 중점을 둔 정부 정책과 발을 맞추겠다고 밝히고 있다. 또 실제 서울시 도시계획위원회(이하 도계위) 심의 졸업에 도전하고 있는 은마아파트가 네 번째 퇴짜를 맞으면서 해당 관측을 뒷받침하고 있다. 일요서울은 은마아파트 등 대표 재건축·재개발 단지 사례를 통해 향후 서울 등지의 부동산 시장을 전망해 봤다.

박원순 시장 “‘재초환’ 등으로 의미 없는 재개발 막아야”
투자자 강남보단 강북? 당분간 시장 관망세 이어질 듯


지난 15일 서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축이 심의가 보류됐다. 특별건축구역 지정을 위한 경관 계획, 공공보행통로변 시설 계획, 남부순환로변 상가 활성화 계획 등에 대한 보완이 필요하다는 지적을 받았다.

서울시 도시계획위원회가 은마아파트 재건축을 보류한 것은 벌써 4번째다.

강남구 압구정 현대아파트 재건축에도 제동이 걸렸다. 서울시의 부동산 정책에 따라 한강 주변에 위치한 현대아파트 재건축은 최고 35층으로 제한될 것이라는 예상이 높다.

이러한 현상들은 정부 정책 기조와 함께 서울시의 고강도 규제책이 이어져왔던 터라, 이미 예상된 결과라는 분석이다. 당분간 부동산 시장엔 관망세가 이어질 것이라고 내다보는 시각도 적지 않다.

박원순 시장이 지난 3월 한 언론과의 대담을 통해 “시민들이 합의를 통해 직접 만든 도시기본계획인 ‘2030 서울플랜’은 누구 마음대로 바꿀 수 없는 사항”이라며 “의미 없는 재건축을 통해 한강을 병풍처럼 만들어서는 안 된다”고 언급했던 것과도 무관하지 않다.

균형 발전 강조하는 서울

서울의 재건축·재개발 시장이 더욱 위축될 것이라는 전망 역시 지배적이다. 박원순 서울시장의 부동산 정책이 재건축·재개발을 규제하는 동시에 서울시의 균형발전을 강조하고 있기 때문이다.

박원순 시장의 주요 부동산 정책은 ▲ 재건축초과이익환수 ▲ 균형발전영향평가제 도입 ▲ 강남·북 균형발전 ▲ 한강변 높이 제한 35층 규제 등이다. 또 박원순 시장은 재건축 초과이익 환수제도를 통해 귀속분을 도시·주거환경정비기금으로 조성한다고 공언했다.

박원순 시장은 올해부터 부활한 재건축 초과이익환수제를 차질없이 진행할 방침이다. ‘재초환'은 재건축에 따른 조합원당 이익이 3000만 원 이상 발생할 경우 초과금액의 최고 절반을 세금으로 내도록 하는 제도다. 

‘균형발전특별회계’를 설치해 서울 25개 자치구에 예산을 골고루 배분할 방침이다. 예산편성 시 사업의 균형발전기여도를 반영한 균형발전영향평가제 도입도 검토할 것으로 알려졌다.

아울러 서울시는 ‘2030서울플랜’의 일환으로 3도심·7광역중심 중 개발이 지연되고 있는 곳부터 사업을 진행한다는 방침. 소외지역 12곳은 관문도시로 변화시켜 일자리 및 주거 문제를 해결한다는 방침이다.

강남권 부동산 시장은 재건축 단지 중심으로 감소세가 발생할 가능성이 크다는 것 의견이 많다. 실제 부동산114에 따르면 서울 지역의 재건축 초과이익환수제 대상인 5만9912가구의 시가총액은 6월 현재 총 97조6411억6000만원으로 집계된다.

지난 4월 말 대비 1162억4000만원(-0.1%) 감소한 수치다. 특히 서울시는 정부 기조에 맞도록 재건축 속도를 조절함으로써 집값 급등을 막고 강북 구도심 개발로 균형을 맞추는 방식의 서울 개발을 진행하게 되는 만큼, 강북권에 대한 기대감도 높다.

서울시가 추진하고 있는 것으로 알려지는 개발계획 ▲ 용산마스터플랜 ▲ 상암 롯데몰 개발 계획 ▲ 사당·수색 등 수도권 접경지역 12곳 관문도시 조성 ▲ 서울숲 일대 기본 구상 ▲ 창동·상계문화산업단지 조성 등도 이와 맞닿아 있다.

우선 강남·북 교통 불균형 해소를 위해 강북 경전철 건설이 속도감  있게 진행될 것이라는 전망이다. 오는 2022년까지 총 5조3074억원의 공적 예산을 활용해 임대주택 24만가구를 공급하겠다는 계획도 있다.

구청장과 협의 가능할까

다만 강남3구(강남, 서초, 송파구) 중 강남·송파구 2곳을 더불어민주당이 차지해 박원순 시장과 협의가 가능할 수 있다는 기대감도 있다. 자유한국당이 강남3구를 차지했던 시절만큼 전면으로 부딪치는 일은 없지 않겠냐는 것이다.

앞서 정순균 강남구청장 당선자는 ▲ 압구정 현대아파트, 대치동 은마아파트 등 강남지역 재건축 사업 정상화 ▲ 노후 공동주택 재건축 추진을 위한 과잉 규제 해소 등을 공약으로 내걸었다.

또 다른 당선자인 조은희 서초구청장은 재건축 초과이익 환수제 폐지 및 재건축 활성화 공약을 전면에 내세웠고, 박성수 송파구청장 당선자는 재건축 촉진 및 주거환경 개선을 약속한 바 있다.

서울시의 한 부동산 중개업자는 “정부와 서울시가 재개발, 재건축으로 돈을 벌 생각하지 말라는 것 아니냐”면서 “선거가 끝난 지 얼마 지나지도 않았기 때문에 영향을 많이 받을 것”이라고 말했다.

그러면서 “부동산이라는 것이 단기 영향력도 무시를 못할 뿐더러 장기적으로 봤을 때 역시 몇 년간 강남보다는 강북으로 눈이 쏠릴 것”이라면서 “현재로서는 아직 확정된 것이 많이 않아 관망세가 이어질 것이라는 예상도 많다”고 답했다.
 

강휘호 기자 hwihols@ilyoseoul.co.kr