임대주택사업을 통한 중장기 투자전략

주택 임대사업이 효과적인 재테크 수단으로 떠오르고 있다. 고정적인 월수입이 보장되는 데다 경기가 회복될 때 자산 가치 상승 효과도 기대할 수 있기 때문이다. 중·대형보다는 소형주택에 대한 수요가 많다는 점을 고려할 때 소형주택 임대사업이 전망이 밝다. 임대 사업용 소형주택은 임대 수익과 세금 감면,규제 완화에 따른 투자 수요 증가로 시세 차익을 기대할 만한 전천후 상품으로 평가받고 있다.

개발과 신도시 건설로 부동산 시장이 하루가 다르게 변하고 있다. 서울과 수도권에서 부동산에 많은 규제들을 풀어서 부동산 안정화를 시도하곤 하지만 결과는 그다지 성공적이지 않다. 정부의 노력에도 불구하고 매매가가 올랐다. 전세와 월세는 오히려 보합세를 보이고 있다. 매매나 매수의 거래가 드물지만 업계에서는 그 이유를 ‘버블의 건제’에서 찾는다.

무리하게 대출받아 마련한 집을 손해보고는 못팔겠다는 심리가 있다는 것이다. 특히 투자처로서의 부동산은 대부분 무리하게 대출받아 마련한 탓에 올려놓은 가격보다 밑으로는 팔지 못하는 경우가 대부분이다.


매력 있는 투자처 부동산

통계에 따르면 우리나라 국민의 자산을 분석해 보면 주식, 펀드, 예·적금 등 현금성 자산 보다는 부동산 자산에 대부분을 투자를 하는 비율이 압도적이다.

하지만 부동산을 보유 하는 것에는 각종 세금과 규제가 따른다. 처음 매수하여 소유권이전을 하는데 필요한 취득세 등록세, 보유하는데 부과되는 재산세 양도 했을 때 내야하는 양도 소득세 등이 그것이다. 특히 양도소득세는 집을 두 채 이상 보유한 사람에게는 많은 부담으로 와 닿는다.

이에 부동산을 중장기적인 매력 있는 투자처로 탈바꿈시키고자 하는 생각을 가지고 있는 사람이라면 한번쯤 임대주택사업에 눈을 돌려보자.

금리가 5~6%대인 것을 감안하면 높은 수익률을 올 릴 수 있으며 임대 수익 외에 시세가 오른다면 매도차익까지 발생하는 효과가 있다. 가치가 높아진 소형주택의 경우 매매가가 뛰면서 전·월세가격 또한 덩달아 올라 임대주택사업에 대한 관심이 늘어나고 있다.

특히 시선이 모이는 것은 현행법 테두리 안에서 세금감면 혜택을 받을 수 있는 지역이다. 지하철과 대중교통이 편리한 곳이나 배후수요가 있는 지역은 임대보증금과 월세가 오르는 경향을 보이고 있다. 대표적으로 강북과 수도권지역의 공단 주변, 그리고 대도시 중심으로 임대 수요가 많은 지역을 골라 임대사업을 시작한다면 세제감면 혜택과 양도소득세 중과를 피할 수 있다. 하지만 이런 혜택을 받기 위해서는 사업자 등록과 임대완료 후 매각 때 까지 정확한 절차를 알고 있어야만 한다.

사업과정에서 해당 관청에 신고해야할 사항 및 등록사항을 빠뜨리면 불이익을 당할 수 있으므로 임대 사업에 따른 세제감면을 받기 위해서는 시·군·구청에 임대사업자로 등록을 해야 한다. 주택매매 잔금을 치르기 전에 사업자등록을 마쳐야만 혜택을 볼 수 있기 때문이다. 사업자등록이 늦으면 취·등록세 감면혜택을 못 받을 수도 있다. 따라서 임대까지 마쳤다면 세무과에 취·등록세 감면신청을 해야한다. 감면신청은 당해 주택의 취득일로부터 30일 이내 마쳐야 한다.

또한 세입자 입주일 10일전까지 해다 관청 주택과에 임대조건을 신고하고 신고필증을 받아 놓아야 한다. 이후 세입자 입주까지 마무리 하고 주소지 관할 세무서에 찾아가 임대사업자 등록를 하여야 양도소득세 감면을 받을 수 있다.

지방세인 취·등록세 면제는 서울을 포함한 수도권과 지방이 약간의 차이가 있다. 우선 지방의 경우, 정부가 부동산 경기 정상화를 위해 3억원(취득당시 공시가격) 이하 주택에 대한 양도소득세 중과면제 대상을 부산, 광주, 대구, 대전, 울산 등 지방광역시로 확대했다. 또 지금까지는 다섯 채 이상을 매입해 10년 이상 임대해야 양도세 중과에서 배제되고 종합부동산세 비과세 혜택도 받았지만 앞으로는 한 채 이상을 사서 7년 이상 임대하면 같은 혜택을 받을 수 있다. 임대하는 주택의 기준도 전용 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 확대됐다. 물론 취득 당시 공시가격이 3억원 이하인 주택이어야 한다.


꼼꼼한 분석이 중요

단, 서울 등 수도권은 다섯 채 이상을 매입한 뒤 관할 지방자치단체에 주택임대사업 등록을 하고 관할 세무서에 사업자 등록을 신청해야 임대사업을 할 수 있다. 이 경우 지방과 똑같이 종부세 비과세와 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다. 다섯 채 이상의 주택은 동일한 시ㆍ군 내에 있어야 하며 국민주택 규모(전용 85㎡)이하 이어야 한다. 취득가격은 공시가격 기준으로 3억원 이하로 지방과 동일하다.

하지만 주택거래시장을 활성화하기 위해 등록기준을 1세대 2~3주택이상으로 완화 검토 중임을 예의주시할 필요가 있다. 업계는 수도권의 2~3주택이상을 가진 집주인이라면 임대주택사업자로 전환하여 7년간 임대할 경우 종합부동산세 및 양도소득세 중과 등을 피할 수 있는 길이 열릴 것으로 보이고 있다.

부동산의 투자는 큰돈과 꼼꼼한 분석이 반드시 필요하다. 계획 없는 무리한 투자는 무리한 투기가 될 수 있으며 무리한 투기는 큰 손실이 될 수 있다. 아무리 좋은 물건이라도 분석하고 검토하는 것은 모든 투자의 기본이다.

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