강북지역 매매가 대비 전세비율 50% 이하 추락
최근 서울 26개구 지역이 모두 3.3㎡당 1000만원을 넘어선 가운데 계속되는 강북발 집값 상승으로 매매가 대비 전세가 비율이 크게 감소했다.
부동산1번지 스피드뱅크가 2005년부터 매년 5월17일을 기준으로 매매가 대비 전세가 비율을 조사한 결과 3년 사이 서울 평균 전세가 비율이 05년 44.9%, 06년 41.0%, 07년 38.0%, 08년 37.0%로 비율이 갈수록 줄어드는 것으로 조사됐다.
2005년에서 2006년에는 강남3구와 양천, 용산 등이 다른 지역에 비해 전세가 비율이 급격하게 떨어진 반면 2006년부터 그 외 지역의 비율이 낮아지며 서울의 전세가 비율의 하락세를 주도했다.
구별로 보면 작년까지 매매가 대비 전세가 비율이 50%이상을 기록했던 서대문, 은평, 중구가 각각 48.2%, 49.2%, 45.5%대로 떨어지며 50%이상을 기록하는 구가 모두 사라졌다. 2005년 기준으로 상승률이 가장 큰 지역은 노원으로 2005년 56.9%에 달했던 전세가 비율이 2008년에는 40.1%로 하락하며 3년 만에 17%의 내림폭을 보였다.
특히 대부분의 강북지역의 약 10%정도의 큰 내림세를 보인 반면 강남지역은 2005년 강남 32.3%, 서초 34.4%, 송파 32.7%에서 2008년 강남 28.1%, 서초 31.3%, 송파 29.1%를 보이며 강북 지역과 비교했을 때 그 하락폭이 3~4%로 매우 적었다.
강북 지역에서 전세가 비율이 큰 폭으로 떨어진 것은 강남 열풍으로 인해 강북 지역의 저평가와 DTI, 종부세 등 부동산 규제정책으로 인해 상대적으로 소외 받던 강북지역이 최근 새로운 평가를 받으며 매매가격이 폭발적으로 상승했기 때문인 것으로 분석된다.
주요 지역별로 살펴보면 강남3구(강남, 서초, 송파)의 경우 05년 33%, 06년 29%, 07년 28%, 08년 29%로 4%차이를 보였지만 최근 급등세를 보여온 강북3구(노원, 강북, 도봉)는 05년 55%, 06년 55%, 07년 47%, 08년 40%로 3년 사이 15% 차로 급격한 변화를 보였다.
최근 강북 상승세와 강남 규제 정책이 풀리지 않는 이상 강남권과 비강남권의 전세가 비율 격차는 더욱 줄어들 것으로 보인다.
서울의 전세가 비율이 이렇게 점점 떨어지는 것은 매매가격이 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 강남, 송파, 서초, 양천 등 3.3㎡당 가격이 높은 지역은 06년 이후 변화의 폭이 크지 않지만 상대적으로 가격이 저렴했던 강북 3구를 포함하여 중랑, 금천, 강서, 마포는 3년 전과 비교해서 큰 차이를 보였다.
또한 서울에서 더 이상 3.3㎡당 매매가격이 1000만원 이하의 구는 금천구를 마지막으로 찾아 볼 수 없을 만큼 상승했다. 2005년 5월부터 2008년 5월까지 서울 평균 3.3㎡당 매매가격이 53.43% 상승한 반면 전세가격은 27.07% 상승에 그쳤다. 특히 노원의 경우 2005년 3.3㎡당 매매가격이 684만원이었지만 2008년 현재에는 1252만원으로 약 2배정도 상승했을 정도로 집값 상승세가 크다.
서민 무주택자의 경우 대체로 자금이 부족하기 때문에 전세를 끼고 매매하는 경우가 많다. 전세가 비율이 높았던 강북지역과 그 외 소외지역들은 서민들에게 부족한 자본으로 집을 구매하는데 큰 도움이 됐던 곳이다. 이들 지역의 매매가격이 모두 3.3㎡당 1000만원을 넘어서고 전세가 비율이 동반 하락함
에 따라 자금 부담이 커질 것으로 예상된다.
노원구의 한 중개업자는 “최근 강북 지역의 매매가 급등세가 이어지고 것에 반해 전셋값은 소폭 상승에 그치는 것을 볼 때 전반적으로 서울의 전세가 비율은 점점 떨어질 것으로 예측할 수 있다. 그리고 전세를 낀 매매거래 시 자금 준비 기간이 늘어나 서민들의 내집마련이 점점 힘들어질 것으로 보인다”고 말했다.
최웅진 스피드뱅크 연구원
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