[부동산114] 일반 아파트 하락세에 시장 추세전환 동력은 부족
[부동산114] 일반 아파트 하락세에 시장 추세전환 동력은 부족
  • 이범희 기자
  • 입력 2019-05-31 10:11
  • 승인 2019.05.31 18:56
  • 댓글 0
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[부동산114]
[부동산114]

서울 아파트 가격의 바로미터로 통하는 재건축 아파트 가격이 지난달 24일 기준 6주 연속 상승했다. 주요 재건축 단지의 급매물이 소진된 후 호가가 오른 영향이다.

강남구 개포지구와 은마, 송파구 잠실주공5단지 등 언론에 자주 오르내리는 주요 재건축 아파트 중심으로 일부 추격매수가 붙으면서 집값이 바닥을 친 것 아니냐는 인식이 번지는 모습이다.

하지만 일반 아파트의 가격이 28주째 하락세를 나타내면서 시장의 반등으로 이어지지는 못했다. 부동산114에 따르면 서울 아파트가격은 0.01% 떨어져 27주(지난달 24일 기준) 연속 하락했다.

재건축 가격 변동률이 전주(0.02%)보다 오른 0.06%를 기록했지만, 일반 아파트가격이 약세를 나타내면서 영향력은 축소됐다. 신도시는 0.01% 내려 전주 대비 낙폭이 0.02%p 줄었다. 경기ㆍ인천 매매가격은 -0.01% 변동률로 보합 수준의 흐름을 보였다. 전세가격은 서울과 신도시가 각각 0.02%, 0.05% 하락해 전주 대비 낙폭이 커졌다. 경기ㆍ인천은 -0.04% 떨어졌다. 

 [매매]

서울은 ▼강동(-0.22%) ▼관악(-0.04%) ▼도봉(-0.04%) ▼노원(-0.02%) ▼강서(-0.01%) ▼광진(-0.01%) ▼동대문(-0.01%) 순으로 떨어졌다. 강동은 올해 6월부터 입주가 이어지는 고덕지구 일대 대단지 아파트인 고덕래미안힐스테이트(3658가구)가 2500만 원~4000만 원 빠지면서 시세 하락을 견인했다.

관악은 봉천동 성현동아와 봉천우성이 250만 원~1000만 원 떨어졌다. 도봉은 매물 적체로 방학동 신동아1·2단지와 청구가 500만 원~1000만 원 내렸다. 노원은 인근 성북구 장위동 래미안 장위 포레카운티(939가구) 입주 영향으로 월계동 그랑빌이 1000만 원 하락했다. 매수문의가 끊긴 중계동에서도 경남아너스빌, 중계2차한화꿈에그린 더퍼스트가 1000만 원~2500만 원 떨어졌다.

반면 ▲중구(0.04%) ▲송파(0.03%) ▲강남(0.02%)은 상승했다. 중구는 중림동 삼성싸이버빌리지가, 송파는 잠실동 주공5단지와 신천동 잠실파크리오가 각각 500만 원~1000만 원 올랐다.

신도시는 ▼산본(-0.11%) ▼일산(-0.05%) ▼평촌(-0.02%) ▼중동(-0.02%) ▼분당(-0.01%) 순으로 하락했다. 3기신도시 발표 이후 노후아파트가 많은 1기신도시에서 거래절벽이 심화되면서 약세가 두드러지는 분위기다.

산본은 금정동 무궁화1단지주공이 1000만 원 하락했다. 일산은 마두동 강촌6단지한양과 백석동 백송3단지우성한신이 250만 원~1000만 원 내렸다. 반면 ▲김포한강(0.06%)은 올랐다. 실수요 거래가 이어지면서 구래동 한강신도시3차푸르지오가 400만원 상승했다.

경기ㆍ인천은 ▼평택(-0.09%) ▼군포(-0.07%) ▼화성(-0.07%) ▼성남(-0.05%) ▼포천(-0.05%) ▼안양(-0.04%) ▼의왕(-0.04%) 순으로 떨어졌다. 평택은 고덕면 평택고덕파라곤(752가구), 소사동 평택효성해링턴플레이스(3240가구)가 6월 입주를 앞두고 팽성읍 대원, 우미이노스빌이 500만 원~1000만 원 하락했다. 군포는 거래절벽이 이어지면서 휴먼시아5단지가 500만 원~1500만 원 떨어졌다.

[전세]

서울 전세가격은 ▼관악(0.22%) ▼종로(-0.22%) ▼마포(-0.10%) ▼영등포(-0.07%) ▼금천(-0.05%) ▼강동(-0.04%) 순으로 떨어졌다. 관악은 e편한세상서울대입구(1531가구)가 6월 입주를 앞두고 있어 봉천동 관악푸르지오, 서울대입구아이원이 2000만원~3000만 원 하향 조정됐다.

종로는 대장주인 홍파동 경희궁자이2단지가 5500만 원 빠졌다. 마포도 거래가 부진한 가운데 노후 아파트인 성산시영이 750만 원~1250만 원 떨어졌다. 반면 ▲중구(0.05%) ▲성북(0.03%) ▲성동(0.01%) 등은 올랐다.

중구는 중림동 삼성싸이버빌리지가 250만 원~500만 원 올랐고, 성북은 정릉동 정릉e편한세상이 1000만 원 상승했다. 신도시는 ▼산본(-0.19%) ▼중동(-0.12%) ▼김포한강(-0.12%) ▼판교(-0.07%) ▼일산(-0.05%) 순으로 떨어졌다.

산본은 올 하반기 송정지구 입주를 앞두고 주변 아파트 전세가격도 영향을 받는 분위기다. 금정동 무궁화1단지주공과 산본동 개나리13단지주공이 500만 원~1000만 원 떨어졌다. 중동은 미리내금호·한신·한양이 500만 원 하락했다.

경기ㆍ인천은 ▼의왕(-0.24%) ▼하남(-0.19%) ▼고양(-0.17%) ▼남양주(-0.14%) ▼광주(-0.13%) ▼수원(-0.08%) ▼용인(-0.07%) 순으로 하락했다. 의왕은 입주물량이 누적되면서 전주에 이어 금주에도 가격 하락폭이 가장 컸다.

삼동 대우이안과 오전동 한진로즈힐이 500만 원~1000만 원 떨어졌다. 하남은 전세 계약 체결이 어려워지면서 덕풍동 덕풍벽산블루밍, 한솔솔파크가 1000만 원-2000만 원 빠졌다. 반면 ▲안산(0.12%) ▲이천(0.09%) ▲광명(0.07%) 등은 상승했다. 안산은 사동 고잔6·7·9차푸르지오가 저렴한 매물이 소진된 후 가격이 500만 원~1250만 원 올랐다.

금주에도 서울의 아파트 가격은 마이너스 변동률을 기록했지만 낙폭은 조금씩 축소되는 모습이다. 급급매물만 거래됐던 강남 재건축에 최근 매수세가 붙으면서 잠실주공5단지, 은마 등은 지난해 가격 수준을 회복했다. 비강남권 지역에서도 매수 문의가 늘어나는 분위기다.

보유세 강화, 3기신도시 발표 후 시장의 불확실성이 상당 부분 제거됐다고 판단한 일부 대기수요가 움직인 것으로 보인다.  하지만 서울 아파트 시장의 추세전환을 기대하기는 어려울 것으로 분석된다. 정부가 일관된 규제기조를 유지하는데다 대내외 경제여건이 좋지 않다. 게다가 6월 중 서울에서만 7433가구의 입주물량이 쏟아질 예정이기 때문이다. [제공 : 부동산114]
      

창업 전 체크리스트, 상가임대차계약서 작성 시 주의사항

온라인 채널을 기반으로 하는 창업이 아니라면 모든 창업은 상가점포가 필수적으로 필요하다. 여기서 건물주가 아닌 이상 임대차계약을 통해 점포를 구하게 되는데, 모든 계약서가 그러하듯이 상가임대차계약서도 겉보기에 굉장히 복잡해 보이는 서류다.

그렇기 때문에 경험이 미숙한 초보 창업자들은 이것이 중요한 계약서임은 알지만 이해하기에는 어려움이 있다는 이유로 기본적인 확인절차도 생략하고 계약서에 서명하는 경우도 많다.

본인이 계약한 사항에 대해 자세히 모르면 추후 어떠한 문제가 발생했을 때, 대처방법에서도 혼란을 빚을 수 있기 때문에 기본적인 내용은 숙지하는 것이 좋다. 그렇다면 상가임대차계약서를 작성할 때는 어떠한 점을 주의해야 할까.  

건축물대장을 확인하라

건축물대장은 건물의 상황을 정확하고 상세하게 기재한 장부를 말한다. 상가임대차계약서를 작성하기 전, 이 건축물대장을 통해 내가 계약하려는 점포가 위반건축물 등록은 없었는지 용도 시설에 업종은 적합한지 등에 대한 내용을 확인해야 한다.

또한 건축물대장에 기재된 면적과 실면적을 추가로 비교해 볼 필요도 있다. 공간을 쪼갰거나 하는 이유로 면적차이가 나는 점포도 심심치 않게 있기 때문이다.   

원상회복의무 범위 정하기

일반적으로 임대차계약이 종료되면 임차인은 임대했던 상가점포를 원상으로 회복해서 반환해야 하는데 이것을 "원상회복의무"라 한다. 큰 손상에 관한 부분은 당연히, 그리고 자연스레 임차인이 회복을 실시하여 반환을 하지만, 문제는 작고 사소한 흠집으로 인해 발생한다.

그렇기 때문에 계약서 특약사항에 원상회복의무의 범위를 정확히 하는 것이 임대임과 임차인 서로에게 이롭다. 특히 임차인의 입장에서는 문서 외에도 추후 분쟁발생 시, 직관적인 증거가 될 수 있는 임차목적물의 사진이나 동영상 등을 미리 촬영해두는 것이 좋다.  

특약사항 잘 활용하기

일반적인 사항 외에 좀 더 세밀한 계약내용은 특약사항에 기재한다. 앞서 설명한 원상회복의무 범위를 예로 들 수 있다. 특약사항 내용은 계약서마다 조금씩 상이하다. 그렇기 때문에 다른 부분보다 조금 더 집중해서 확인해보아야 할 부분이다.

아무리 부동산을 잘 모르는 초보 창업자일지라도 임대인이 요구하는 부분을 모두 그래도 받아들이는 것이 아니라 손해를 보는 부분은 없는지 체크하고 만약 있다면 조율 및 수정 혹은 삭제를 요청해야 한다. 임차인의 입장에서는 무엇보다 본인의 계약금을 지킬 수 있는 안전장치를 특약사항에 반드시 기재하는 것이 중요하다는 것을 기억하자. 

계약서 작성은 꼼꼼하게

가장 기본적이면서도 무엇보다 중요한 것이 계약서작성 자체를 잘하는 것이다. 많은 전문가들이계약서만 잘 써도 많은 분쟁을 사전에 예방할 수 있다고들 말한다. 인터넷을 통해 상가건물임대차 표준계약서 양식을 확인한 후 꼼꼼히 읽어보고 작성하는 연습까지 해보자.

실전에서 조금은 도움이 될 것이다. 혹시라도 지인 중에 임대차계약을 통해 상가를 운영하고 있는 창업자가 있다면 계약서 작성 시 동행하는 것도 좋은 방법이다. 직접적인 경험자이기에 좀 더 현실적인 도움과 노하우를 얻기 용이하다.   

 

이범희 기자 skycros@ilyoseoul.co.kr


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