부동산 투자에서 언제냐를 고민하는 이유는 가격 때문이다. 모든 투자에서 가격은 처음이자 끝이다. 쉽게 말해서 싸게 사서 비싸게 팔아야 한다. 가격이 중요하다면 그 출발은 집값은 무엇이 움직이느냐에 대해서 정확히 아는 것이다.

한국의 부동산 가격은 무엇이 움직이는가? 보통 재화시장에서 가격을 움직이는 요소는 수요와 공급이다. 수요가 증가하거나 공급이 감소하면 가격은 상승한다. 수요가 감소하거나 공급이 증가하면 가격은 하락한다. 한국 부동산 시장도 예외가 아니다. 그러나, 가격 변동을 일으키는 수요와 공급에 대해서 좀 더 면밀한 검토가 필요하다. 이러한 점에서 최근 서울을 중심으로 한 아파트 가격 상승 원인을 면밀히 살펴볼 필요가 있다.

아파트 가격 상승 원인

2018년 서울 아파트 가격이 급등했다. 부동산114가 발표하는 평균가격 기준으로 서울 아파트는 2017년 7억 원에서 2018년 8억 2000만원으로으로 17.6% 상승했다. 실 거래 가격이 조사된 2006년 이후 최대 상승률을 기록했다.
그렇다면 가격 상승 원인은 무엇이었을까? 우선, 수요 측면에서 살펴보자. 일반적으로 주택 수요는 인구나 가구수 혹은 소득이라고 생각한다. 그러나, 인구, 가구, 소득은 아파트 단기 가격 변화에 영향을 미치는 요소가 아니다. 2017년 10월부터 2018년 9월까지 제출된 주택취득자금조달계획서를 살펴보면 아파트를 매수한 10명 중 4명은 거주가 아닌 갭 투자나 임대사업 목적으로 아파트를 사들였다. 특히, 집값이 급등한 2018년 8월과 9월 동안 자신이 살기 위해 주택을 구입한 비중은 절반 가까이 감소한다.

2018년 정부가 실수요자를 보호하고 투기수요를 막기 위해 아홉 차례에 걸쳐 규제와 공급정책을 쏟아냈지만 시장 참여자들은 아랑곳 하지 않고 임대나 투자, 투기 목적으로“집 사들이기”를 계속했다. 결국, 서울 아파트 가격을 움직이는 수요는 인구와 가구, 소득에 기반한 실수요가 아니라 투자수요라는 것을 자금조달계획서가 보여준다. 

공급은 어떠한가? 흔히들 주택공급은 신축 주택을 말한다. 또한 새롭게 짓는 아파트를 포함하여 현재 존재하는 전체 주택 양을 공급으로 생각하기도 한다. 그러나, 엄밀히 말해서 단기 주택가격에 영향을 미치는 주택공급은 새로 짓는 주택 혹은 전체 아파트 총량이 아니다. 주택 가격이 오를 때마다 언론과 전문가들은 쉽게 공급부족에서 원인을 찾는다. 아파트가 부족해서 가격이 오르고 있다는 논리다. 따라서 집값을 낮추는 유일한 방법은 주택공급(신축) 확대라는 주장이다.

그러나, 어떤 공급이 부족한지 엄밀한 판단이 필요하다. 총량과 신규 주택을 공급이라고 규정한다면 서울 집값이 하락했던 기간에는 신규 공급이 증가했는가? 가격이 하락한 2010년부터 2012년까지는 오히려 아파트 신규 공급이 줄었고, 총량은 크게 변화하지 않았다. 결국, 한국 아파트 가격을 결정하는 공급은 매도 의사가 없는 주택을 제외한 물량이다. 즉, 주택가격과 직결된 공급은 팔기 위해 시장에 내 놓는 주택의 양이다. 기존 주택 보유자 매도 물량이 주택가격 변화에 영향을 준다. 신규 주택 공급과 가격 변화의 상관관계를 설명하지도 못하면서 단순하게 공급 부족 논리를 주장하는 데는 문제가 있다. 해답을 찾았다. 서울 아파트 가격을 움직이는 수요는 투자수요고 공급은 매도 물량이다. 결국, 향후 집값 전망도 투자수요의 변화를 예측하고 매도 물량 변화를 추정하면 충분히 가능하다.

그렇다면 투자수요를 결정하는 변동 요인은 무엇일까? 한국 주택시장에서 투자 수요를 변동시키는 가장 중요한 요소는 투자 수익률이다. 수익률이 상승하면 투자 수요가 증가하고 투자 수익률이 감소하면 투자 수요는 줄어든다. 투자 수익률을 결정하는 요소는 전세(대출) 가격이 가장 결정적이다. 전세 가격이 상승하면 자기자본 투입이 감소하면서 투자수익률은 상승한다.

반대로 전세 가격이 하락하면 자기자본 투입이 증가하면서 투자 수익률은 감소한다. 주택 투자 수요에서 전세 가격 변화가 중요한 이유다. 반면, 매도 물량을 결정하는 요소는 세금과 집값 상승에 대한 기대감 변화다. 보유세, 양도소득세 등 부동산 세금 변화에 따라서 매도 물량이 결정된다. 그러나, 더욱 큰 변화를 일으키는 요소는 집값 전망이다.