채권자 H회사는 40층짜리 집합건물의 일부지분(감정가 120억 원)에 대해 근저당권을 설정하고 100억 원을 빌려주었다. 그 후 채무자는 그 빚을 변제기 내에 갚지 못하여 H회사는 임의경매를 신청하였다. 그 후 경매는 4회나 유찰되었다가 5회 경매기일에 비로소 A회사에 50억 원에 낙찰되었다. 한편 B회사는 위 건물의 7층 전체를 결혼 예식장으로 임차하여 사용 중인 임차권자로서 위 경매절차에서 가압류 신청을 한 이해관계인이었다. 그런데 위 집합건물은 건물등기부나 건축물 대장상에는 호수별로 구분 등기가 되어 있으나 실제로는 이러한 구분 없이 사용하고 있었다. B회사는 낙찰가가 너무 저렴한 탓에 자신의 채권에 대해 배당 받기 어려운 상황에 처하자 위 부동산매각에 대한 불허가결정을 받기를 원하였다. B회사는 매각허가에 대한 불허가결정을 받기 위해 어떤 조치를 취해야 하나?
 
위 사례에 있어 매각허가에 대한 이의신청 사유는 무엇일까? 그것은 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건 및 구분소유구권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부를 낙찰 받은 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다는 점이다.

대법원은 “1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성이 판단의 엄격성에 차이가 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다”라고 판시하였다(대법원 1999. 11.9.선고 99다46096판결). 그 결과 위와 같은 요건을 갖추지 못한 건물의 일부에 대하여는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없으므로, 비록 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분 건물로 등재되고, 부동산등기부에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어서, 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰 받았다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없는 것이다(대법원 2008. 9.1.자 2008마696 결정 참조).

한편 사법보좌관이 매각허가결정을 한 뒤에는 이해관계인이 이에 대한 이의신청을 할 경우 낙찰대금의 10% 보증금을 내야 하는데 이 사건의 경우 낙찰대금이 50억 원이니 보증금이 5억 원이나 되었다. 따라서 가능한 사법보좌관이 매각결정을 하기 전에 매각 허가에 대한 이의신청을 하는 것이 좋다. 그 경우 보증금을 납부할 필요가 없기 때문이다.

위 사례는 실제로 필자가 B회사를 대리한 사건이었는데, B회사의 경우 경매대상 지분을 포함한 7층 전체를 임차하였기 때문에 매각허가 결정이 나게 되면 예식장 문을 닫아야 하는 절체절명의 위기였다. 필자는 사법보좌관이 매각허가 결정을 하기 3일 전에 위 대법원판례를 근거로 매각불허가에 대한 의견서를 제출하였다. 다행스럽게 사법보좌관은 필자의 의견대로 이 사건 경매물건이 집합건물로 등재되어 있으나 실제로 구분소유권의 객체로서의 요건을 갖추지 못하고 있다고 보아 매각불허가결정을 하였다. 만약 반대로 매각허가결정이 났다면 필자의 의뢰인인 B사는 결혼식장 문을 닫아야 했고, 결국 자신의 채권을 한 푼도 배당받지 못했을 것이다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)