A씨는 상가 세입자 B씨가 월세도 내지 않으면서 버티고 있기에 점유이전금지가처분을 해 놓고 명도소송을 제기하여 승소하였고, 2주 후 그 판결은 확정되었다. 그런데 A씨가 막상 강제집행을 하려고 하니 변론종결 후에 점유자가 C씨로 바뀌었다. 그럼에도 불구하고 A씨는 C씨를 상대로 명도 집행을 할 수 있는가?

명도소송 판결문의 기판력은 소송의 당사자 사이에만 효력이 미친다. 이것을 ‘기판력의 인적범위’라고 한다. 하지만 ‘변론종결 뒤의 승계인’은 당사자 간 판결의 기판력의 효력을 그대로 받게 된다(민사소송법 218조 1항). 바꿔 말하면 이 말은 ‘변론종결 전의 승계인’은 당사자 간 판결의 효력을 받지 않게 된다는 의미이기도 한다. 즉 명도소송을 제기할 당시 점유자가 소송진행 중에 부동산을 다른 사람에게 이전해 버리면 기존의 점유자를 상대로 받은 승소판결문으로 새로운 점유자에게 아무런 효력이 없게 된다. 그래서 이것을 막기 위해 명도소송을 제기할 때 점유이전금지가처분을 미리 해놓는 것이다.
특히 상가의 경우에는 사업자등록을 누구로 하였는가가 명도소송 시 점유권자를 가리는 중요한 척도가 된다. 그럼 점유이전금지가처분을 해 놓고 명도소송을 제기하였음에도 막상 강제집행을 하려고 하니 변론종결 후에 점유자가 바뀐 경우에는 어떻게 하여야 하나? 위와 같이 명도판결문의 효력이 변론 종결 뒤의 점유자에게도 효력이 미치므로 바로 집행이 가능한가? 그렇지 않다. 이러한 경우 점유이전금지가처분 이후의 점유승계자는 계쟁물에 관한 당사자적격을 승계한 사람으로서 판결의 영향을 받는 승계인에 해당된다. 따라서 그를 상대로 다시 명도소송을 제기할 필요는 없지만 명도집행을 하기 위해서는 승계집행문(= 명의변경집행문)을 얻어야만 한다.
집행권원에 표시된 당사자 이외의 사람을 채무자로 하는 강제집행에 있어서는 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 승계사실을 증명서로 증명한 때에 한하여 법원사무관37) 등이나 공증인이 집행문을 내어준다(민사집행법 31조 1항). 그리고 승계가 법원에 명백한 사실인 때에는 이를 집행문에 적어야 한다(동조 2항). 이와 같은 집행문은 당사자의 승계인에 대하여 집행력이 미치는 사실을 공증하여 집행권원을 보충하는 의미가 있다.
사례로 돌아가 살피건대, A씨는 먼저 C씨가 실질적인 점유권자인가를 봐야 한다. 상가의 경우 점유자인지 여부는 사업자등록이 되어 있는가가 관건이므로 B씨의 사업자등록이 C씨에게 넘어간 것이 맞는지가 중요하다. 그런데 사업자등록을 내려면 통상 건물주인과 부동산임대차계약을 체결하여야 하므로 A씨의 동의 없이 B씨의 사업자등록이 C씨에게 넘어가거나 C씨가 별도의 사업자등록을 내는 것은 거의 불가능하다. 따라서 만약 C씨가 사실상의 점유자일 뿐 사업자등록이 여전히 B씨 앞으로 되어 있다면 점유자는 B씨이므로 승계집행문 없이도 명도집행이 가능하다. 
하지-만 만약 B씨와 C씨가 임대차계약서 혹은 A씨의 동의서를 위조하는 등 부정한 방법으로 C씨 앞으로 사업자등록이 이전된 경우에는 앞서 설명한 바와 같이 승계집행문을 받아서 집행해야 한다. 한편 주택의 경우에는 위와 같은 사업자등록이 필요 없이 주민등록 이전으로 쉽게 되므로 새로운 점유자에 대해 승계집행문을 받아야 하는 경우가 많다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)