세입자 A씨는 집안 청소를 하던 중 위층의 누수로 인해 아끼던 가구가 모두 곰팡이가 나서 못 쓰게 되었다. A씨는 화가 나서 위층에 올라가 수리 및 배상을 요구하였는데 그곳에 사는 B씨 역시 세입자였다. 그런데 위층 세입자 B씨가 그의 집주인 b씨에게 연락을 해봐도 아무런 조치를 취해주지 않는 것이다. A씨는 B씨와 b씨 중 누구를 상대로 소송을 해야 하나?

공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 게을리 하지 아니한 때에는 그 소유자가 최종적으로 손해 배상 책임이 있는 것이다. 그런데 위층에 세 들어 사는 임차인의 특별한 과실이 없는 경우 임대인에게 그 집에 대한 수선 의무가 있게 되므로 최종적으로 위층 집주인에게 배상책임이 인정되는 것이다. 따라서 A씨는 위층 세입자 B씨가 아닌 그곳 집주인 b씨에게 손해배상을 청구해야 한다.

하지만 위층 집주인이 순순히 자신의 책임을 인정하지 않을 경우에는 어떻게 해야 하나? 보통 윗층 주인이 항변하는 내용으로는 아파트 외벽에 금이 가서 그곳을 통해 빗물이 들어와 아래층에 손해를 주었다는 것이다. 실제로 건축한지 오래되거나 부실 시공된 아파트의 경우 그런 일이 종종 발생하기도 한다.

따라서 이런 주장이 제기될 경우 아래층 주인의 입장에서는 관리사무실에 연락해서 외벽에 대한 점검을 요구하여 외벽으로부터 물이 스며들지 않았다는 점을 입증해야 한다. 그리고 비가 오지 않는 맑은 날에 자신의 욕실이나 싱크대에 물을 내려서 아래층에 누수가 되는지를 실험해 누수의 원인을 찾아야 한다. 보통 관리사무실과 위층 집주인은 서로 책임을 떠넘길 수가 있으니 책임소재를 명백하게 밝혀야 한다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)