망인이 생전에 임대차계약을 체결한 뒤 해당 주택에 거주하던 중 사망하면 망인의 임대인에 대한 임대보증금반환채권은 망인의 상속재산에 해당하므로, 민법에 따라 상속인에게 상속된다.

그런데 주택임대차보호법 제9조는 임차인이 사망할 당시 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자가 있는 경우에 사실혼 배우자가 임차인의 권리와 의무를 일정 부분 승계하도록 규정하고 있다.

해당 규정은 상속에 관한 특례로서 생존 가족의 주거권을 보호하기 위한 취지로 제정된 것인데, 이로 인하여 임대차 보증금에 관하여 상속인과 사실혼 배우자 사이에 분쟁이 발생하고 있다.

결론적으로, 상속인이 없는 경우에는 해당 주택에서 함께 거주하던 사실혼 배우자가 단독으로 임대차보증금 반환채권을 승계하고(주택임대차보호법 제9조 제1항), 2촌 이내 친족에 해당하는 상속인이 있으나 망인과 동거하지 않았던 경우에는 함께 거주하던 사실혼 배우자와 그 상속인이 공동으로 임대차보증금 반환채권을 승계한다(주택임대차보호법 제9조 제2항).

예를 들어, 임대차보증금이 1억 원이고, 2촌 이내 비동거 상속인 1명과 동거 사실혼 배우자가 있는 경우, 그 상속인과 사실혼 배우자는 보증금의 1/2에 해당하는 각 5천만 원을 승계한다.

그런데, 만일 2촌 이내 비동거 상속인 3명과 동거 사실혼 배우자가 있는 경우에는 그 상속인들과 사실혼 배우자가 1/4씩 균분하여 각 2천 5백만 원씩을 승계하는 것인지, 아니면 3명의 비동거 상속인들이 합하여 1/2을 승계하고 사실혼 배우자가 나머지 1/2을 승계하는 것인지에 관하여는 하급심 판례가 달리 판단하고 있어 다툼의 여지가 있다.

물론 승계인들은 임대차보증금 반환채권뿐만 아니라 임차인의 의무까지도 승계하는 것이므로, 만일 임차인이 미지급한 차임이 있다면 해당 금원은 보증금에서 공제하여야 할 것이다.

또한, 주택임대차보호법은 2촌 이내의 상속인과 사실혼 배우자 모두가 임차인과 동거하던 중 임차인이 사망한 경우에 대하여는 별도로 규정하고 있지 않으므로, 이때에는 민법상의 원칙으로 돌아가 2촌 이내의 동거 상속인이 임대차보증금을 단독으로 상속한다고 해석하여야 할 것이다.

실제 사례에서는 임대인이 누구에게 보증금을 반환하여야 하는지 알기 어려워 임대인과 상속인, 사실혼 배우자 삼자 간의 분쟁 형태를 띠고 있는 경우가 많으며, 임대인 또한 자칫 잘못 판단하여 무권리자에게 보증금을 반환한 경우 적법한 권리가 있는 당사자에게 이중으로 보증금의 지급 책임을 부담하게 될 수 있으므로 각별한 주의가 필요하다.

무엇보다도 주택임대차보호법은 ‘가정공동생활’을 하던 ‘사실상의 혼인 관계에 있는 자’에게 임차인 지위의 승계를 인정한다는 것이므로, 사실혼 배우자임을 주장하며 임대차 보증금의 반환을 구하는 자가 실제로 임차인과 동거한 것이 맞는지, 사실혼 관계가 성립하는지 등에 관하여도 검토해보아야 한다.

< 이진수 변호사 ▲이화여자대학교 졸업 ▲이화여자대학교 법학전문대학원 졸업 ▲ 서울변호사회 증권금융전문연수원 수료 ▲ 대한변호사협회 등록 부동산법 전문변호사 ▲ (前)미래에셋생명보험 사내변호사>