일전에 「지역주택조합 가입계약 체결 시 주의할 점」이라는 칼럼을 작성하고 계약 실무에 관한 질문을 몇 차례 받은 바 있다. 그중 가장 많은 질문이 ‘100% 안심보장조항’에 관한 것이었다. 당해 칼럼에서 계약체결 시 주의할 점으로서 첫 번째로 꼽은 사항이었다. 이번 칼럼에서는 ‘100% 안심보장조항’의 실제 사례들과 그 법적 효력에 관하여 다루어 보고자 한다.

먼저, 지역주택조합 가입계약에서 ‘100% 안심보장조항’이 무엇인지부터 정확하게 정의해야할 필요성이 있다. 이는 결국 분담금 반환보장 약정을 의미한다. 현장에서는 ‘환불’이라는, 보다 체감도 높은 용어로 더 많이 쓰인다. 지역주택조합의 모험성과 위험성에 대하여는 그 제도의 역사만큼 쌓여온 부작용 덕에 많은 사람들이 인지하고 있는 편이다. 그래서 지역주택조합 추진위원회 측에서는 이러한 분담금 반환보장 약정을 내세워 조합원 예정자들의 청약을 유인하는 방편으로 쓰곤 한다.

지역주택조합 가입계약의 취소가 법률적으로 얼마나 어려운지에 관하여는 이미 이전 칼럼에서 다룬 바 있다. 이러한 분담금의 반환을 추진위원회 측에서 보장해준다고 하니, 계약을 고민하는 입장에서는 상당히 중요한 고려요소가 되지 않을 수 없다. ‘모험성’과 ‘위험성’이라는 지역주택조합의 단점이 어느 정도 상쇄되는 것으로도 보인다.

이러한 분담 반환보장 약정의 실제 양상은 크게 두 가지로 나뉘어 나타난다. 첫 번째로는, 가장 많은 유형으로서, ‘본 지역주택조합사업이 무산될 경우’ 납입한 분담금을 100% 반환(환불)해주겠다는 것이다. 두 번째로는, 최근 많이 발견되는 사례로서, ‘가입자가 1개월 내에 변심할 시’ 역시 분담금을 100% 반환(환불)해주겠다는 내용이다. 변심 기간은 각 조합이 광고하는 바에 따라 다르기는 하나 일반적으로 1~3개월 이내가 가장 많고, 길게는 조합설립인가 전까지 환불해주겠다는 사례까지 본 적이 있다.

이러한 분담금 반환약정은 주로 홍보 리플릿이나 인터넷 홈페이지 배너에 큼지막하게 광고되고, 가입계약을 체결 때 화려한 금장이 박힌 증서로 제공되기도 하며, 계약서에 명문으로 명시되는 경우도 있다. ‘100% 안심보장’, ‘100% 환불보장’, ‘100% 반환약속’등 여러 이름으로도 쓰인다.

그렇다면 이러한 분담금 반환보장 약정의 법적 효력은 어떠할까. 결론부터 말하자면 대부분 무효이다. 지역주택조합 추진위원회의 법적 성격은 비법인사단이다. 비법인사단의 재산귀속형태는 민법 제275조에 따라 총유이다. 총유물의 관리 및 처분에는 엄격한 법적 제한이 따른다. 총유물의 관리 및 처분에 관하여 규약에 정한 바가 있으면 그에 따르고, 규약에 정한 바가 없으면 민법 제275조 및 제276조 제1항에 따라 사원총회의 결의를 거쳐야 한다.

즉, 조합원 예정자가 추진위원회에 지급한 분담금은 민법상 총유물에 해당하고, 그 총유물인 분담금의 반환은 규약에 정한 바에 따르거나, 정한 바가 없으면 총회 결의를 거쳐야 하는 것이다. 대부분의 지역주택조합 추진위원회는 규약조차 없거나, 있더라도 분담금의 반환을 정하고 있는 경우가 거의 없고, 조합원 예정자를 모집하고 있는 입장에서 총회를 여는 경우도 지극히 드물다. 따라서 조합원 예정자 모집단계에서 특정한 경우 분담금의 100% 반환을 보장하는 것은 거의 대부분 무효일 수밖에 없는 것이다.

법원 판결의 주류적 경향은 지역주택조합 가입계약 체결시 이러한 반환금 반환보장 약정이 광고된 경우, 무효인 약정이 조합원 예정자의 중대한 고려요소가 된 것이므로 그 자체로서 신의칙상 용인될 수 있는 정도를 넘은 기망이라고 본다. 따라서 민법 제110조에 따라 사기에 의한 조합원 가입계약의 취소가 가능하다는 취지의 판결이 대다수이다.

위 반환금 보장약정을 근거로 추진위원회 측에 분담금의 반환을 요구하더라도 대부분 거절하기 일쑤이다. ‘아직 사업추진이 불가능하다고 확정되지 않았다’라거나, 혹은 ‘환불의 방식은 명의변경이므로 후임 계약자를 찾을 때까지 기다리라’는 부적절한 사유를 들기도 한다. 조합원의 분담금은 지역주택조합의 가장 큰 사업기반이므로 애초에 쉽게 돌려주기도 어렵고, 그것은 법원도 인정하는 사안이다.

이러한 경우, 법률전문가를 찾는 것이 가장 빠른 분담금 회수 수단이 될 수 있다. 주지하듯이 법률적으로 지역주택조합 가입계약을 취소하는 것은 매우 어렵지만, 추진위원회 측에서 계약제결 시 분담금의 반환보장 약정을 내세웠다면 이는 많은 경우 기망으로 판단될 수 있기 때문이다.

<박지양 변호사 ▲한국외국어대학교 졸업 ▲한국외국어대학교 법학전문대학원 졸업 ▲변호사시험 합격>