[일요서울 ㅣ이범희 기자] '전세 사기와 금융사기, 직장인 갑질 및 괴롭힘' 논란까지 대한민국이 시끄럽다. 피해를 본 서민들 입에서는 "죽고 싶다"는 말까지 나오는 실정이다. 정부와 관계기관은 피해를 줄이고 재발을 막기 위한 갖가지 지원책과 방안을 내놓고 있다.

[일요서울]은 창간 29주년을 맞아 각 분야 전문가 및 단체를 통해 해당 사건의 대응법에 대해 알아본다. 기획 ①편은 '부동산 사기, 어떻게 대응해야 하나요?'다.

- 인천 미추홀구ㆍ동탄ㆍ구리까지 전국적으로 사기 발생… 피해 회복 쉽지 않아
- '나쁜 집주인' 사이트서 기본 정보 확인 가능…과거 범죄 이력 집주인 찾을 수 있어

최근 국내시장이 전세 사기로 시끄럽다. 인천 미추홀구에 이어 동탄, 구리까지 전국적으로 피해 사실이 알려졌다. 전세에 대한 불신으로 전세보다 월세 전환을 원하는 세입자들이 늘고 있다고도 한다. 이에 '나쁜 집주인' 사이트는 전세 사기 피애 예방책에 대해 소개한다. 

- 예방대책? 계약 전 확인 사항은?

해당  사이트에 따르면 우선 갭투자 사기를 주의해야 한다. 갭투자는 주택을 매입하기 전에 전세 세입자를 먼저 구하고 남은 차액만큼만 대출받아 주택을 매입한다.

이때는 은행이 선순위인데 전세금이 선순위인 경우에는 은행에서 대출이 나오지 않는 경우가 대부분이다. 따라서 나의 전세금과 집주인의 은행대출금을 합한 금액이 집 시세라면 믿고 거르는 게 좋다.

두 번째는 신탁사기다. 집주인이 주택을 건설하면서 신탁회사에서 대출받을 경우에는 대출금을 상환하지 않는 이상 명의는 신탁회사가 된다. 실질적인 집주인이 신탁회사이기 때문에 전세 계약을 할 때는 신탁회사의 동의가 필수이다.

계약 전 반드시 등기부등본을 확인해서 갑구에 신탁등기가 있는지 확인하고 이때는 반드시 “신탁원부”를 발급받고 대금지급자를 확인한 뒤에 대금지급자에게 임대차계약에 대한 모든 동의서를 받아야 임대차보호법이 적용되는 전세 계약이 가능하다.

세 번째는 대항력 악용의 경우다. 일반적으로 임대차 계약 후 세입자는 동사무소에서 확정일자를 받고 안심하지만, 확정일자의 효력은 계약일 다음 날부터 발생한다. 이를 악용한 나쁜 집주인은 계약 당일 은행에서 대출받아 근저당을 설정한다. 이때는 세입자의 전세금보다 은행의 근저당이 선순위가 된다.

이를 예방하기 위해 특약사항에 “계약 후 잔금을 지급한 다음 날까지는 임차 주택에 저당권과 같은 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반하면 임대차계약이 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다”를 반드시 작성할 것을 요구한다.

전세권 설정이 된 경우도 피하는 게 좋다. 전세권 설정은 전세 계약 즉시 대항력이 생기는 장점이 있으나, 집주인의 동의를 받아 법무사를 통해 등기해야 한다.

지난 2월 출시된 정부의 안심 전세 앱을 활용하는 것도 방법이다. 안심 전세 앱에는 임대인(집주인)의 과거 보증사고 이력, HUG 보증 가입 금지 여부, 악성 임대인 등록 여부, 체납 이력 등의 정보를 확인할 수 있다.

이외에도 세입자가 직접 집주인 동의 없이도 집주인이 미납한 지방세가 있는지 조회할 수 있다. 현행 세입자가 임대인의 지방세 체납액을 열람하려면 임대차계약 전 임대인의 동의를 받아야 했지만 지난 4월1일 이후에는 임차보증금이 1000만 원을 초과할 경우 계약체결 이후부터 임대차계약 기간이 시작되는 날까지 임대인 동의 없이 언제든 임대인의 미납지방세를 열람할 수 있다.

한창섭 행안부 장관은 "임차인이 임대인의 지방세 납부 여부를 쉽게 파악해 전세 사기를 막는 데 도움이 될 것으로 기대한다"고 말했다.

- 범부처, ‘전세 사기 특별법’ 통해 신속한 피해자 지원 추진

정부도 지난달 27일 관계부처 합동 ‘전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정 방안’을 발표했다.

정부는 그간 범정부 TF 확대 운영(4.17~) 및 당정 협의(4.20, 4.23) 등을 통해 종합적인 지원방안을 검토한 결과, 한시 특별법(전세 사기 피해지 지원 및 주거 안정에 관한 특별법) 제정을 통해 전세 사기 피해자의 주거 안정을 위한 지원을 신속히 제공하기로 했다.

특별법에 따라, 전세 사기 연관성, 피해의 심각성 등을 위원회 심의를 통해 판단하여 전세 사기 피해자로 인정된 자를 대상으로 우선매수권 등의 특례를 부여하고, 희망 시 LH에서 우선매수권을 양도받아 해당 임차 주택을 매입한 후 공공임대주택으로 제공하는 한편, 세제․금융 등 지원을 추진한다.

특별법은 2년간 한시적으로 운영될 예정이며, 정부는 즉시 제정안을 발의하고 국회와 협의해 신속히 제도화해 갈 계획이다.

아울러 전세 사기 피해자의 경우 전세대출을 받았으나 경·공매 이후에 원리금 상환이 어려운 경우에도 정상적인 금융 생활을 영위할 수 있도록 주택금융공사의 전세자금 보증을 받은 피해자에 대한 채무자 특례채무조정 방안뿐 아니라, 경락자금 마련 등을 위한 특례보금자리론을 보다 낮은 금리로 지원하는 방안 등을 적극 시행하고, 서민금융진흥원도 전세 사기 피해자들의 생활 안정을 위해 적극적으로 자금지원을 할 방안을 조속히 마련하기로 했다.

김소영 금융위원회 부위원장은 "지난달 20일부로 경매 유예 조치가 취해졌지만, 수많은 금융회사와 민간 채권관리회사 등이 이를 충실히 따르기 위해서는 금감원이 중심이 되어 유관협회 등과 함께 면밀한 관리를 해 나가야 할 것"이라고 강조하며 " 경매 유예 조치로 전세 사기 피해자분들께 주거 안정을 준비하기 위한 잠시의 시간을 벌어드렸지만, 이 시간이 헛되이 지나가지 않도록 하기 위해서는 주거·생계 등을 포함한 다양한 정책적 지원이 중요한 만큼, 관계기관들이 실효성 있는 방안을 조속히 강구해 주기를 당부한다"고 밝혔다.

금융감독원도 전세 사기 피해자에 대한 신속한 구제를 위해 지난 4월 21일부로 '전세 사기 피해 종합금융지원센터'를 개소ㆍ운영 중이다. 지원센터는 센터 설립 후 본격 추진되는 경매, 매각 유예 조치 관련 신청접수 및 금융 부분 애로 상담을 원스톱으로 제공한다. 지원센터는 본원 및 피해 규모가 큰 인천에 우선 설치하고 전문상담원(본원 8명, 인천 3명) 등이 센터에 상주한다.