[일요서울 ㅣ 이범희 기자] 부동산 전문가들이 전망하는 주택시장은 밝지 않다. 계속되는 부동산 규제와 전국 확산에 따른 풍선효과로 인해 시간이 지날수록 악화일로다. 여기에 국내외 경기까지 불황을 이어가면서 주택시장을 말 그대로 먹구름이 잔뜩 낀 모양이다.

앞서도 홍남기 전 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 11월19일 "향후 2년간 전국 11만4000호 규모의 임대주택을 매입약정 방식의 신축 매입임대, 공공 전세형 주택 등 순증 방식으로 공급하겠다"고 밝혔다.

이날 정부서울청사에서 열린 '제10차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 홍 전 부총리는 "정부는 주택 재고 총량을 증가시키는 방식으로 임대주택 공급 확충에 주력할 것"이라며 "향후 2년간 전국 11만4000호, 수도권 7만호, 서울 3만5000호 규모의 임대주택을 공급하고 중장기 주택공급 기반도 선제적으로 확충할 계획"이라고 말했다.

그는 "당면한 전세시장의 어려움 해소를 위해 내년 상반기까지 전국 4만9000호, 수도권 2만4000호를 순증방식으로 확보할 것"이라며 "내년 계획 물량 중 전국 1만9000호에 대해서는 입주시기를 앞당겨 이주수요도 분산키로 했다"고 설명했다.

변창흠 국토부 장관 내정자도 공공 임대 주택을 늘리겠다는 공약을 내걸었다. 그는 주택공급 확대정책 기조와 관련해 "역세권, 저층주거지, 공장용지 등에 대해 도시계획과 건축 규제를 완화한다면 주택을 충분히 확보할 수 있다"며 "이때 발생하는 개발이익을 공유해 저렴한 주택 공급 등에 활용해야 한다"고 주장했다.

환매조건부·토지임대부·지분공유형 등 공공자가주택을 활용하는 방식에 대해서도 "공공자가주택이 그 중간지대에 해당해 분양도 공공임대도 받지 못하는 계층에 대한 주거사다리 역할을 할 수 있다"고 설명했다.

공급 계획 시장 상황과 동떨어져 실효성 의문

문제는 정부가 부동산대책으로 내놓을 공공임대주택의 공급 계획이 시장 상황과 동떨어져 실효성을 거두기 어렵다는 점이다. 당장 LH, 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 사들일 수 있는 공실 자체가 수천 가구에 불과해 물량 확보가 현실적으로 힘들다. 국토부와 서울시에 따르면 서울시내 단독주택과 연립, 다세대, 아파트, 다가구주택 등 빈집은 8월 말 기준 총 3336가구다. 이중 70% 이상이 단독주택이고, 세입자들이 선호하는 아파트 물량은 전체의 5%에 불과하다.

전국적으로 아파트 노후화도 증가하는 추세라 신규 공급은 이보다 부족해 새 아파트 선호현상은 당분간 지속될 전망이다.

지난 22일 부동산114에 따르면 지난 9월 서울시 입주 5년 이하 아파트의 가구당 평균가격은 15억299만원으로 통계가 시작된 2000년 이후 처음으로 15억원을 넘어섰고 지난달에는 그보다 가격이 올라 15억4304만원을 기록했다.

반면 같은 시기 입주 10년이 넘은 노후 아파트의 가구당 평균가격은 10억4773만원으로 5억원 가량 차이가 났다.

새 아파트와 노후 아파트의 가격 격차는 전국적으로 확대되고 있다. 지난달 전국 새 아파트(6억6920만원)와 노후 아파트(4억4071만원)의 가격 격차는 2억2849만원으로 지난 2015년 12월 2억4161만원 이후 가장 크게 벌어졌다.

부동산 관련 한 관계자는 한 매체를 통해 "공실인 주택을 매입해 다시 시장에 내놓는 것은 돌려 막기에 불과하다"며 "공급 총량을 늘리지 않는 이상 매매와 전세 시장은 안정화될 수 없다"고 밝혔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수도 "서울은 다세대 주택도 수억원씩 하기 때문에 많은 물량을 매입ㆍ임차해 공급하기 어렵다"며 "결국 입지가 별로 안 좋은 곳 위주로 공급될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

대한건설정책연구원의 한 연구위원도 "이 정부에선 의도와 달리 대책이 오히려 집값, 전셋값을 부추기는 경우가 더 많았다"며 "이번 대책 역시 전세난이 가장 심각한 서울 등 수도권에선 대량으로 임대주택을 확보하기 어렵고 예산도 한정돼 있는 만큼 실효성이 떨어질 것"이라고 말했다.